Renata Krupa-Dąbrowska: Patrząc na statystyki można odnieść wrażenie, że w Polsce realizuje się bardzo mało samowoli budowlanych...
Joanna Maj: Statystyki nie odzwierciedlają rzeczywistości. Moim zdaniem samowoli jest dużo. Tak naprawdę jednak nikt nie wie, ile nielegalnie buduje się w Polsce. Z reguły bowiem o samowoli dowiadujemy się dopiero wtedy, kiedy do nadzoru budowlanego wpłynie donos „życzliwej” osoby. Nadzór ten bardzo rzadko interweniuje z urzędu. Nie od dziś wiadomo, że od lat zmaga się z brakami kadrowymi oraz problemami finansowymi.
Czytaj też: Dom do 70 mkw. narusza prawo? Starosta zablokuje budowę - jest projekt
Czyli popełniający samowolę, jeżeli żyją w zgodzie z sąsiadem, może czuć się raczej bezkarnie?
To prawda, z wykrywalnością samowoli budowlanych nie jest najlepiej. Nie wszystkie jednak popełnione świadomie. Wiedza na temat prawa budowlanego jest bowiem bardzo niska. Samowolom sprzyjają też ciągle zmiany prawa. Lista inwestycji, które można zrealizować bez zgłoszenia i pozwolenia na budowę jest coraz dłuższa. Można się pogubić - co wymaga pozwolenia, a co już nie. Trzeba też pamiętać, że nie ma w prawie legalnej definicji samowoli budowlanej. Jako samowolę traktuje się nie tylko inwestycje wybudowane bez pozwolenia, ale z naruszeniem warunków pozwolenia czy zgłoszenia, a także istotne odstąpienie od projektu budowlanego.
Poza tym samowole nie przedawniają się. Nawet po wielu latach powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie. Nie ma przy tym znaczenia, czy popełnił ją aktualny właściciel nieruchomości czy poprzedni. Zdarzają się więc przypadki, że inwestycję z naruszeniem prawa zrealizował dziadek, a konsekwencje ponosi dopiero jego wnuk.
Zobacz linię orzeczniczą: Zawiadomienie o zakończeniu budowy a legalizacja samowoli budowlanej >
Wspomniała Pani o coraz dłuższej liście inwestycji nie wymagających żadnych formalności. W wypadku której z nich najczęściej dochodzi do naruszeń prawa?
Z moich obserwacji z czasów pracy w urzędzie miasta wynika, że do nadużyć dochodzi np. w wypadku budowy domów do 70 mkw. Dzieje się tak dlatego, że urzędnik ma związane ręce. Jeżeli widzi, że zgłoszenie inwestora rażąco narusza prawo, to niestety nic z tym nie może zrobić, bo przepisy nie pozwalają wnieść sprzeciwu i nałożyć obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestorzy to widzą i wykorzystują. I zgłaszają budowę domu na obszarach chronionych np. parku krajobrazowego albo tam, gdzie zakazuje tego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście urzędnik zawsze może powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ale ten kontroluje inwestycję dopiero na etapie jej budowy. Nie ma natomiast żądnej kontroli na wstępnym etapie.
Czytaj też w LEX: Legalizacja samowoli budowlanej w kontekście wymogów ochrony środowiska >
Wracając do statystyk. Także liczba legalizacji samowoli nie jest duża. Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że średnio rocznie tego rodzaju postępowań jest zaledwie kilkaset. To mało. Jak Pani ocenia obowiązujące zasady legalizacji? Spełniają swoją rolę czy są może za bardzo „wyśrubowane” i dlatego legalizacji jest tak niewiele?
Taka klasyczna legalizacja samowoli budowlanej jest bardzo skomplikowana. Wymaga przeprowadzenia wielu czynności i dostarczenia sporej teczki dokumentów. Wymaga nie tylko aktywności urzędnika, ale także samego zainteresowanego legalizacją. Nie obejdzie się również bez przedłożenia zaświadczenia o zgodności inwestycji z zapisami planu miejscowego lub – w przypadku jego braku – decyzji o warunkach zabudowy. A jak wiemy, po reformie planowania przestrzennego, może stanowić to istotną przeszkodę dla zalegalizowania samowoli.
Organ nadzoru budowlanego ma także obowiązek wstrzymać budowę, nawet jeżeli została zakończona, a w przypadku gdy zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, nakazuje zabezpieczenie takiego obiektu lub terenu budowy. A w wypadku naruszeń prawa najcięższego kalibru, trzeba liczyć się z bardzo wysoką opłatą legalizacyjną. W wypadku domów jednorodzinnych wynosi ona równo 50 tys. zł. Efekt tego jest taki, że ci którzy samowolę popełnili albo kupili nieruchomość, gdzie doszło do naruszenia prawa, wolą siedzieć cicho. Zwłaszcza, że w przypadku starych samowoli budowlanych, od których zakończenia budowy minęło już 20 lat, ustawodawca przewidział tryb uproszczony legalizacji, który takiej opłaty nie przewiduje.
Zobacz LEX News: Uproszczony tryb legalizacji samowoli budowlanych >
W przeszłości zdarzały się abolicje. Czy to dobre rozwiązanie? A może jednak, gdy ktoś popełnia samowolę to powinien ponieść tego surowe konsekwencje?
Moim zdaniem sankcje na naruszenie prawa powinny być dotkliwe. Z tego też powodu ustawodawca wprowadził wysokie opłaty legalizacyjne. Ale samowola samowoli nierówna. Inaczej powinna być traktowana osoba, która nieświadomie kupiła nieruchomość z wadą, a inaczej inwestor, który z rozmysłem budował, naruszając prawo. Obecnie jedni i drudzy są obecnie traktowani jednakowo. Może ustawodawca powinien pomyśleć o wprowadzeniu kategoryzacji samowoli?
Zobacz wzór dokumentu: Wniosek o legalizację samowoli budowlanej >
Czytaj też: Samowolę budowlaną taniej zburzyć niż zalegalizować
Ponadto kodeks karny przewiduje przedawnienie i, co ciekawe, na tym gruncie samowola jako czyn zabroniony, zagrożony karą grzywny, takiemu przedawnieniu podlega. Czy prawo budowlane, w ujęciu administracyjnoprawnym, również powinno przewidywać przedawnienie? Moim zdaniem nie jest to zły pomysł. Na gruncie prawa budowalnego wprowadzono już kiedyś abolicję budowlaną. Przewidywała ją nowela prawa budowlanego z 10 maja 2007 r. Abolicja dotyczyła obiektów budowlanych lub ich części, wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Jeżeli dany obiekt nie narusza prawa, w tym zwłaszcza przepisów techniczno-budowlanych, prawa miejscowego, czy prawa własności (inwestor wciąż ma tytuł do nieruchomości albo zgodę właściciela terenu), abolicja pozwoliłaby uregulować i uporządkować stan prawny wielu nieruchomości.
Joanna Maj, radca prawny , SWK Legal Sebzda – Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, ekspertka Legal Alert, autorka książki "Legalizacja samowoli budowlanej"
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
