Praktyka banków w zakresie wydawania listów mazalnych po prawomocnie zakończonych procesach jest różna. Prawnicy uważają jednak, że jest lepiej, aniżeli kilka lat temu. Wciąż jednak zdarzają się problemy.
Brak zgody to coraz większa rzadkość
Karolina Pilawska, adwokat, wspólnik w kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci przyznaje, że jest znacząca poprawa. - Przede wszystkim jeszcze jakiś czas temu niejednokrotnie zdarzało się, że bank odmawiał wydania takiego dokumentu bez szerszego uzasadnienia. Klient miał wówczas duży problem z wykreśleniem hipoteki, mimo że przecież jego umowa została prawomocnie uznana za nieważną.
- Obecnie wydaje się, że większość banków wydaje listy mazalne. Czasami trwa to kilka tygodni, a czasami nawet i kilka miesięcy od wydania wyroku. W przypadku banków, które były przekształcane czy przejmowane, konieczne jest wydanie obok listu mazalnego także kompletu dokumentów potwierdzających następstwo prawne danego podmiotu – podaje Karolina Pilawska.
Nie zawsze jednak jest różowo. Beata Strzyżowska, radca prawny wyjaśnia, że zdarzają się sytuacje, w których banki odmawiają wydania listu mazalnego, dotyczy zwłaszcza sytuacji, w których umowa kredytu została zawarta z Getin Noble Bank S.A. znajdującego się obecnie w restrukturyzacji. Przypadki odmowy wydania listu mazalnego dotyczą też mBanku.
- Trudno jest oceniać dlaczego jedne banki wydają wspomnianą dokumentację po prawomocnym wyroku, a inne próbują uzależnić wydanie takiego dokumentu np. od rozpoznania złożonej przez nich skargi kasacyjnej lub otrzymania i możliwości zapoznania się z treścią uzasadnienia wyroku. W mojej ocenie takie działanie pozbawione jest racjonalności i sprawia, że należy podjąć dodatkowe działania zbliżające klienta do uwolnienia nieruchomości spod zabezpieczania hipotecznego – uważa radca prawny Wojciech Bochenek.
Brak listu mazalnego utrudnia wykreślenie hipoteki
W przypadku, gdy bank odmawia wydania listu mazalnego, kredytobiorcy mogą napotkać problemy przy próbach wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. - W takiej sytuacji można w pierwszej kolejności złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie załączonego do wniosku odpisu wyroku ustalającego nieważność umowy kredytowej wraz ze stwierdzeniem prawomocności – mówi Beata Strzyżowska.
Praktyka sądów dotycząca wykreślenia hipotek na podstawie wyroków, w przypadku braku listu mazalnego, jest różna. Zdarza się, że sądy odmawiają wykreślenia hipoteki pomimo otrzymania prawomocnego orzeczenia, wskazując przy tym jako podstawę odmowy art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
- Takie działanie należy uznać za nieprawidłowe, albowiem domniemanie zgodności wpisu, o którym mowa w tym przepisie, może zostać wzruszone w innej sprawie cywilnej, którą nie musi być sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Takie stanowisko wynika jednoznacznie z uchwały Sądu Najwyższego, wydanej 8 września 2021 r. w sprawie prowadzonej pod sygn. akt: III CZP 28/21. Nie powinno zatem budzić żadnych wątpliwości, że takim orzeczeniem sądu cywilnego, pozwalającym na wzruszenie domniemania zgodności wpisu – i co za tym idzie, jego wykreślenie – jest m.in. prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy kredytu "frankowego" – podkreśla Beata Strzyżowska.
Pojawiają się głosy, że to sądy wieczystoksięgowe powinny pełnić tutaj wiodącą rolę i wypracować praktykę wykreślania hipoteki banku niejako z automatu na bazie prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego nieważność umowy kredytu. - Przecież jeżeli umowa, na bazie której wpisano hipotekę, okazuje się nieważna ex tunc, to również hipoteka zabezpieczająca te umowę, jest nieważna od momentu jej ustanowienia. Hipoteka nie jest odrębnym zobowiązaniem od umowy kredytu, więc nie może być traktowana inaczej – uważa Karolina Pilawska.
Sprawdź w LEX: Jakie skutki podatkowe niesie za sobą ugoda z bankiem dotycząca spłaty kredytu we frankach szwajcarskich? >
Pechowego kredytobiorcę czeka kolejna sprawa sądowa
W najgorszej sytuacji są osoby, które nie dostały zgody banku i którym referendarz w sądzie wieczystoksięgowym odmówił wykreślenia hipoteki. - Jedynym rozwiązaniem dla takich kredytobiorców jest pozew o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to jednak kolejny proces, w który konsument musi się zaangażować, ale są sprawy, w których po prostu nie ma wyjścia i aby wyczyścić hipotekę takie działania należy podjąć - radzi Karolina Pilawska.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
W podobnej sytuacji są kredytobiorcy, którzy uzyskali wyrok z tzw. z przesłankową nieważnością umowy, co oznacza, że w sentencji wyroku nie mamy punktu ustalającego nieważność. Skutek ten wynika jedynie z treści uzasadnienia wyroku.
- W takim stanie faktycznym, jeżeli sąd wieczysto księgowy odmówi wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, wówczas pozostaje do wykorzystania ścieżka sądowa. Zgodnie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece kredytobiorca może w takiej sytuacji złożyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – mówi Wojciech Bochenek.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Legitymacja procesowa do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
W przypadku, gdy sąd pomimo wszystkich ww. okoliczności odmawia wykreślenia hipoteki z uwagi na brak listu mazalnego, w pierwszej kolejności kredytobiorca może odwoływać się od takiej decyzji sądu I instancji.
- Jeżeli sąd odwoławczy nie podzieli stanowiska kredytobiorcy, w ostateczności może on wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawny w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – uważa Beata Strzyżowska.
Sprawdź w LEX: Czy w każdym przypadku kredytodawca wyraża zgodę na sprzedaż przez konsumenta kredytowanej nieruchomości? >
