Ostatnio uczestniczyłam w rozprawie sądowej, gdzie występowałam jako pełnomocnik frankowiczów. Sędzia rozpoznający sprawę zaprezentował dość nietypowe stanowisko w zakresie skutków ustalenia nieważności umowy kredytu. Stwierdził on, że ustalenie nieważności wcale nie oznacza restytucji świadczeń, o której niejednokrotnie mówił TSUE. Sytuacja prawna banku i kredytobiorcy w takim przypadku nie wraca do stanu sprzed zawarcia umowy kredytu. 

Czytaj też: Frankowicz może stracić mieszkanie, ale raczej nie z powodu wynajmu czy prowadzenia usług

Zdaniem sądu w sytuacji stwierdzenia nieważności umowy kredytu powstaje pytanie o aktualność podstawy prawnej dla banku do spełnienia świadczenia za kredytobiorcę względem sprzedającego nieruchomość z tytułu zapłaty ceny sprzedaży za nieruchomość. Z kolei odpadnięcie podstawy prawnej do zapłaty ceny sprzedaży za nieruchomość może oznaczać, że nie doszło do skutecznego nabycia nieruchomości przez kredytobiorcę. Czy istnieje takie zagrożenie?

Sprawdź w LEX: Konstruowanie roszczenia w pozwie frankowym – zagadnienia praktyczne >>

Sąd przeszarżował, nie ma utraty mieszkania

Przyznam szczerze, że wywód ten przyjęłam z dość dużym zaskoczeniem, bo stanowił on całkowite zaprzeczenie ugruntowanego orzecznictwa polskiego i unijnego, ale zachęcił mnie do dokonania analizy prawnej tych twierdzeń, które dodając na marginesie – czasami pojawiają się również w treści pozwów składanych przez banki przeciwko frankowiczom o zwrot kapitału i o tzw. wynagrodzenie za korzystanie z kapitału.

Czytaj w LEX: Prawo do wynagrodzenia za korzystanie z kapitału w kredytach frankowych. Omówienie opinii rzecznika generalnego TSUE z dnia 16 lutego 2023 r., C-520/21 (Bank M.) >>

Sąd dokonał rozróżnienia sytuacji, w której umowa kredytu jest nieważna i trwale bezskuteczna i ukuł na tych dwóch rodzajach możliwych rozstrzygnięć inne skutki prawne w relacjach stron. Jego zdaniem, jeżeli umowa kredytu jest nieważna, to mamy do czynienia ze skutkiem faktycznym w postaci niezapłacenia ceny za nieruchomość (bo polecenie jej zapłaty wynikało z umowy kredytu), i w konsekwencji z brakiem nabycia nieruchomości przez kredytobiorcę.

Czytaj w LEX: Wadliwość umowy kredytu frankowego >>

 

Jacek Czabański, Tomasz Konieczny, Mariusz Korpalski

Sprawdź  
POLECAMY

Takie stanowisko należy kategorycznie zakwestionować. Przede wszystkim – wbrew powszechnemu rozumieniu – umowa kredytu ma niewiele wspólnego z umową sprzedaży nieruchomości nabywanej za ten kredyt i prawem własności nieruchomości. Można bowiem nie być właścicielem kredytowanej nieruchomości, a spłacać kredyt zaciągnięty na jej zakup. Odwołując się do podstaw, a zatem do definicji umowy kredytu w ustawie prawo bankowego należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ustawy prawo bankowePrzez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu”. Nie jest elementem zobowiązania kredytowego obowiązek banku zapłaty ceny sprzedaży za nabywaną przez kredytobiorcę nieruchomość. W konsekwencji to nie bank płaci cenę sprzedaży, tylko kredytobiorca, któremu bank oddaje do dyspozycji kwotę kredytu. Uznanie umowy za nieważną nie oznacza, że bank nie oddał kredytobiorcy do dyspozycji tych środków. Zmienia się tylko podstawa prawna tego udostępnienia – z ważnej umowy kredytu na świadczenie nienależne.

Czytaj w LEX: Forma oddania środków pieniężnych do dyspozycji kredytobiorcy na tle art. 69 prawa bankowego >>

Po drugie, sprzedający, czyli w przypadku tzw. kredytów frankowych co do zasady deweloper, faktycznie otrzymał środki od banku, czyli kredytobiorca nabywający nieruchomość tę cenę sprzedaży faktycznie zapłacił. Bank nie ma narzędzi prawnych, aby w wyniku sądowego ustalenia nieważności umowy kredytu, żądać od dewelopera czy podmiotu, który sprzedał nieruchomość, zwrotu tej ceny. Bank nie jest stroną umowy sprzedaży, lecz stroną umowy kredytu i w tym zakresie uprawnienia o zwrot wypłaconego kapitału kredytu, które mu przysługują, mogą być kierowane wyłącznie do kredytobiorcy.

Czytaj w LEX: Kwestionowanie umów kredytów frankowych o charakterze mieszanym (konsumencko-gospodarczym) >>

Po trzecie, zapłata ceny za nieruchomość nie może być warunkiem nabycia prawa własności. Przepisy prawa, a konkretnie art. 157 k.c., zabraniają zawierana umów sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem. W praktyce oznacza to, że strony umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą umówić się, że skutek w postaci przeniesienia prawa własności nastąpi pod warunkiem, czyli np. strony umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą umówić się, że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero po tym, jak wpłaci on kwotę odpowiadającą cenie sprzedaży na rachunek bankowy sprzedawcy.

Czytaj w LEX: Teoria salda czy teoria dwóch kondykcji? Zasady rozliczeń z nieważnej umowy kredytu frankowego >>

Nie ma jak zawrzeć umowy pod warunkiem

Zatem teoria o nienabyciu przez frankowicza prawa własności nieruchomości w wyniku sądowego ustalenia nieważności jego umowy kredytu nie ma uzasadnienia w przepisach prawa i należy uznać ją za błędną.

Podsumowując, w sytuacji stwierdzenia nieważności czynności prawnej, którą w tym przypadku jest umowa kredytu powiązanego z walutą szwajcarską, strony (w tym przypadku kredytobiorca i bank) zobowiązane są do wzajemnego zwrotu nienależnych świadczeń w oparciu o przepisy art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c. Z punktu widzenia banku mówimy zatem o możliwości domagania się zwrotu kapitału, który został udostępniony kredytobiorcy w walucie polskiej, z kolei kredytobiorca ma prawo żądać zwrotu wszystkich świadczeń wpłaconych do banku z tytułu realizacji umowy kredytu. Składają się na nie raty kapitałowo – odsetkowe, prowizje, odsetki karne, składki ubezpieczeniowe i inne opłaty. Rozliczenie następuje zatem między bankiem i kredytobiorcą i nie ma nic wspólnego z prawem własności nieruchomości.

Czytaj w LEX: Rozliczenie nienależnych świadczeń w związku z nieważnością umowy kredytu >>

Autorka: Karolina Pilawska, adwokat,  partner w Kancelarii Prawnej Pilawska Zorski Adwokaci