Reforma planistyczna obowiązuje od 24 września ubiegłego roku. Jej wdrożenie w życie to droga przez mękę. Problemów przysparza nie tylko uchwalenie planów ogólnych (nowego typu planów), ale również wydawanie warunków zabudowy. Pomogłoby nowe rozporządzenie dotyczące warunków zabudowy. Wprawdzie ministerstwo rozwoju ma 36 miesięcy na jego wydanie (w tym czasie obowiązuje stare), ale warto wydać je szybciej, by "przeciąć" różnego typu interpretacje.
Czytaj też: Zaczął się wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
Zamieszanie wokół wytycznych
Problemów przysparza art. 61 ust. 7 nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: ustawa planistyczna). Przepis zawiera delegację ustawową do wydania rozporządzenia w sprawie warunków zabudowy. Jednocześnie wymienia wytyczne, które powinno się w nim uwzględnić. Chodzi o:
- linię zabudowy;
- maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy;
- udział powierzchni zabudowy;
- szerokość elewacji frontowej;
- wysokość zabudowy;
- geometrię dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych);
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalną liczbę miejsc do parkowania.
Są jednak wątpliwości, czy wytyczne są tylko wskazówkami, do wydania nowego rozporządzenia, czy jednak ich znaczenie jest dużo szersze. A konkretnie, czy powinno się je uwzględniać już teraz przy wydawaniu warunków zabudowy. Mnożą się interpretacje w tej sprawie.
- Ponieważ art. 61 ust. 7 ustawy planistycznej obowiązuje od 24 września 2023 r., a ustawa wprowadzająca reformę planowania przestrzennego nie wprowadziła w jego wypadku żadnej regulacji przejściowej, pojawiają się interpretacje, że wskaźniki powinno określać się w warunkach zabudowy, mimo że wciąż nie zostało wydane rozporządzenie. Ponadto, od 27 marca br. obowiązuje nowy wzór wniosku o wydanie warunków, w którym inwestor musi podać wskaźniki z art. 61 ust. 7 - tłumaczy dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
Ale to nie jedyna wykładnia. Jest i taka, że urbanista sam powinien ustalić te wskaźniki, które nie są przewidziane w „starym” rozporządzeniu.
- Pojawiają się głosy, że nowe parametry takie jak: maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej powinny być ustalane samodzielnie przez osobę uprawnioną do sporządzenia analizy urbanistycznej - mówi Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
W jego opinii taka wykładnia prawa idzie za daleko. Bo oznacza pełną dowolność w wyznaczaniu parametrów i jest sprzeczna z konstytucyjną zasadą, że organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa (zasadę powtórzono w kodeksie postępowania administracyjnego).
Im szybciej będzie nowe rozporządzenie, tym lepiej
Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że w związku z pojawiającymi się wątpliwościami, nowe rozporządzenie dotyczące warunków warto wydać szybciej.
- Od wejścia w życie reformy planistycznej nie wydano nowego rozporządzenia dotyczącego warunków zabudowy. Przepisy dają ministerstwu rozwoju na to aż 36 miesięcy. Przewidują również, że do tego czasu obowiązuje stare rozporządzenie. Tym niemniej nie usprawiedliwia to zwłoki resortu, ponieważ obecne rozporządzenie jest niezgodne z ustawą, a niezgodność może powodować ogromne problemy dla wydawanych warunków - twierdzi Michał Leszczyński, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Jego zdaniem art. 61 ust. 7 jest źle skonstruowany. Co prawda poprzednie uregulowanie, na podstawie którego wydano stare rozporządzenie też miał taką wadę i jakoś sobie z tym radzono. Teraz jednak mamy zupełnie inną sytuację, jest to bowiem pierwsza tak szeroka zmiana parametrów warunków zabudowy.
Według niego obecne rozporządzenie jest niezgodne z ustawą. Ta niezgodność może powodować ogromne problemy w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. - Ministerstwo rozwoju uważa, że gminy, wydając warunki zabudowy, mogą nowe, niesprecyzowane rozporządzeniem parametry ustalać w sposób dowolny. Prawnicy natomiast uważają inaczej. Praktyka jest też różna. Jest to bardzo niebezpieczne, ponieważ nie ma jasnego stanu prawnego i ważność warunków może być podważana. Resort powinien wydać rozporządzenie, jak najszybciej - tłumaczy.
Czytaj też w LEX: Reforma planowania przestrzennego - szanse i zagrożenia >
Sprzecznie interpretacje ministerstwa
Ministerstwo rozwoju odpowiedziało Prawo.pl, że pracuje nad rozporządzeniem, a wytyczne z art. 61 ust. 7 są tylko wytycznymi: "co do treści nowego rozporządzenia regulującego sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w decyzji o warunkach zabudowy. Sam przepis określający zawartość rozporządzenia, które ma dopiero zostać wydane, nie może stanowić podstawy prawnej do określania, co należy obecnie zawrzeć w decyzji o warunkach zabudowy."
Także na stronie internetowej MRiT wskazuje, że sama delegacja do wydania rozporządzenia nie może stanowić podstawy prawnej do określania, co należy obecnie zawrzeć w decyzji o warunkach zabudowy.
Jednocześnie to samo ministerstwo na konferencji szkoleniowej tłumaczy, że "do czasu wejścia w życie rozporządzenia, które określi, w jaki sposób analizować zagospodarowanie terenów w sąsiedztwie w kontekście nowych wymaganych w decyzjach wskaźników, urbanista tworzący projekt decyzji ma dowolność, w jaki sposób analizować zagospodarowanie i w jaki sposób wyznaczać parametry, do których nie odnosi się obecne rozporządzenie". Samo więc sobie zaprzecza.
Czytaj też w LEX: Uchwalanie i zmiana planów miejscowych oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w okresie przejściowym >
Nie ma jednak wyjścia idealnego. Po wejściu w życie nowego rozporządzenia zniknie bowiem jeden problem, ale w to miejsce pojawi się nowy. W reformie planistycznej "spaprano" przepisy przejściowe.
- Dla starego rozporządzenia, tj. z 26 sierpnia 2003 r., nie przewidziano dodatkowych przepisów przejściowych. Po jego wygaśnięciu pojawi się więc pytanie, czy będzie można na jego podstawie dokończyć sprawy wszczęte przed wejściem w życie nowego rozporządzenia i to bez określania nowych parametrów zabudowy. Szczególnie istotne będzie to w sytuacji, gdy w gminie wejdzie w życie plan ogólny i zakończy się okres przejściowy stosowania niektórych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu przed i po nowelizacji - mówi Piotr Jarzyński. Więcej o planie ogólnym przeczytasz w LEX >
Obszar analizowany kością niezgody
Inwestorzy mają też problemy z uzyskaniem warunków zabudowy, ponieważ gminy uważają, że do wszystkich postępowań wszczynanych po 24 września 2023 r., należy stosować art. 61 ust. 5a ustawy planistycznej w nowym w brzmieniu. Chodzi o wielkość obszaru analizowanego, ustalanego w celu wydania warunków zabudowy.
- Dla inwestora kluczowe jest, że zgodnie z nowym brzmieniem art. 61 ust. 5a ustawy planistycznej obszar analizy nie może być wyznaczony w odległości większej niż 200 m. A to oznacza, że nawet jeśli trzykrotność frontu jego działki przekracza tę wartość, organ wyznacza obszar analizy w odległości maksymalnej dopuszczonej ustawą, czyli w odległości 200 m. W efekcie okazuje się, że nie można ustalić warunków zabudowy, ponieważ w obszarze analizy nie występowały działki zabudowane, do których mogłaby nawiązywać planowana inwestycja - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
W jej opinii taka praktyka jest nieprawidłowa, ponieważ nie uwzględnia przepisów przejściowych, które wprost określają, do jakich postępowań mają zastosowanie nowe zasady ustalania obszaru analizy.
Więcej eksperckich komentarzy o reformie planowania przestrzennego przeczytasz w LEX:
-> Nowe definicje w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym >
-> Nowa decyzja o zakazie zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z planem miejscowym >
-> Zintegrowany plan inwestycyjny - szczególny rodzaj planu miejscowego >
Polecamy też szkolenia online:
-> Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planistycznej >
-> Reforma planowania przestrzennego a strategia rozwoju gminy >
-> Skutki zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania warunków zabudowy >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
