Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo m.in. maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Zatem w cytowanym przepisie ustawodawca określił, co rozumie pod pojęciem intensywności zabudowy i, co ważne, akty niższego rzędu (czyli właśnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego) nie mogą modyfikować tej definicji.
Sprawdź w LEX: Co oznacza zwrot teren intensywnej zabudowy mieszkaniowej? >
W tej kwestii wypowiedział się Wojewoda Dolnośląski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 25 czerwca 2012 r., wskazując, że „ustawodawca uregulował w art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. sposób ustalania wskaźnika intensywności zabudowy wskazując, iż jest to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Organ uchwalający plan postanowił zaś, wskaźnik ten wyraża iloraz sumy powierzchni całkowitej kondygnacji naziemnych budynków i powierzchni działki budowlanej. Podkreślić należy, że Rada nie została upoważniona do odmiennego uregulowania sposobu ustalania wskaźnika intensywności zabudowy niż ten, który wynika z ustawy”.
Niestety w ustawie nie wyjaśniono czym jest wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy, co prowadzi do wielu nieporozumień pomiędzy inwestorami a organami administracji architektoniczno-budowlanej.
Całkowita powierzchnia zabudowy
Ustawodawca nie sformułował legalnej definicji pojęcia powierzchnia całkowitej zabudowy. Pomocnicza może tu być definicja zawarta w Polskiej Normie – PN-ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Zgodnie z pkt 5.1.2.1 tej normy przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Z kolei zgodnie z pkt 5.1.2.2 powołanej normy powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni tej nie zalicza się: powierzchni elementów budynku ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu; powierzchni elementów drugorzędnych budynku, np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego; powierzchni zewnętrznych obiektów pomocniczych, np. szklarni i przybudówek.
Czytaj w LEX: Określenie intensywności zabudowy i powierzchni zabudowy w planach miejscowych >
Nawet jeśli przyjąć do stosowania powyższą definicję z Polskiej Normy, wciąż problemem pozostaje odkodowanie znaczenia słowa „całkowita” przy obliczaniu wskaźnika powierzchni zabudowy. Użycie tego słowa wskazuje na konieczność brania pod uwagę całkowitej powierzchni budynku, co może być rozumiane jako suma powierzchni wszystkich kondygnacji wszystkich budynków znajdujących się na działce budowlanej.
W tym kierunku zmierza także orzecznictwo sądów administracyjnych – jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny należy odróżnić wskaźnik powierzchni zabudowy od wskaźnika intensywności zabudowy, które są pojęciami definiującymi odrębne parametry zabudowy i przy obliczaniu których należy wziąć pod uwagę inne przesłanki. Przy współczynniku powierzchni zabudowy będzie to jedynie powierzchnia budynku w rzucie poziomym, natomiast przy współczynniku intensywności zabudowy będzie to suma wszystkich kondygnacji budynku. Porównanie sposobu obliczania tych wskaźników nie świadczy zatem o błędnym sposobie ustalenia w planie wskaźnika powierzchni zabudowy (zob. wyrok NSA z 18.06.2020 r., II OSK 3646/19, LEX nr 3071973).
Czytaj w LEX: Definicje zawarte w rozporządzeniu dotyczącym warunków technicznych budynków i przenoszenie ich do planów miejscowych >
Idą zmiany
W projekcie tzw. dużej nowelizacji planowania przestrzennego, która jest obecnie procedowana ustawodawca przewidział rozwiązania mające na celu rozwianie wątpliwości interpretacyjnych, ale też zaostrzenie niektórych wymagań. Obowiązkowym elementem każdego miejscowego planu ma być maksymalna intensywność zabudowy rozumiana jako stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na działce budowlanej, do powierzchni tej działki budowlanej oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, przez którą rozumie się stosunek sumy powierzchni nadziemnych kondygnacji budynków zlokalizowanych na działce budowlanej, do powierzchni tej działki budowlanej. Przy czym przez powierzchnię kondygnacji należy rozumieć powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów.
Autorka: dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
Sprawdź w LEX:
- Czy budynek, w którym kondygnacja parteru jest cofnięta w stosunku do obowiązującej linii zabudowy, będzie zlokalizowany zgodnie z linią zabudowy? >
- Czy do wskaźnika intensywności zabudowy wlicza się antresolę? >
- Czy można wydać pozwolenie na nadbudowę budynku, kiedy przekroczony jest współczynnik intensywności zabudowy? >
Cena promocyjna: 107.1 zł
Cena regularna: 119 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 59.49 zł
