Do 1 stycznia 2026 r. gminy muszą uchwalić plany ogólne. To z nich będzie m.in. wynikać, gdzie na terenie gminy wolno budować na podstawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym celu mogą być (ale wcale nie muszą) wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Im bliżej tej daty, pojawia się coraz więcej głosów krytycznych. Do świadomości Polaków dociera, że ich działka może stać się bezwartościowa, jeżeli nie wystąpią o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach.
Okazuje się, że w niektórych województwach zaledwie dla kilku procent ich obszaru będzie można ustalić OUZ. Ponadto gmina może przyjąć standardy urbanistyczne i np. wyznaczyć odległość zabudowy od szkoły, a wtedy nawet jeżeli OUZ pozwoli na zabudowę, ale dom będzie za daleko od szkoły, to i tak nie otrzyma się warunków zabudowy. Nie będzie miało znaczenia, że właściciele domu to seniorzy, którzy nie mają dzieci.
Zdaniem prawników tak drastyczne ograniczenie prawa zabudowy działek może naruszać Konstytucję. Postulują oni pilną zmianę prawa. Ale są też głosy, że taka drastyczna zmiana była niezbędna. W Polsce bowiem zabudowa jest bardzo rozproszona.
Czytaj też: Paraliż inwestycji za rok to pewnik? Planistyczny rollercoaster rozkręca się w najlepsze
Wbrew Konstytucji? Szykują się pozwy
Obecnie trwa więc wyścig z czasem. Tysiące właścicieli nieruchomości składa wnioski w gminach o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach. A część prawników zaczyna się przygotowywać do batalii sądowych, w razie gdyby okazało się, że nieruchomości ich klientów staną się bezwartościową ziemią.
- Po prawie lotniczym najwyższy czas rozprawić się z obszarami uzupełnienia zabudowy. Nie może być tak, że w państwie prawa pozbawi się właścicieli prawa zabudowy tylko dlatego, że dla ich terenów nie wyznaczono OUZ. Niekonstytucyjność art. 61 ust 1 pkt 1a) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest tak rażąca, że aż dziwi, że jeszcze go nie uchylono. Ja tego nie odpuszczę! - pisze na LinkedIn Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych.
Inni prawnicy są mniej radykalni, ale większość przyznaje mu rację. Reforma planistyczna poszła za daleko.
- Z jednej strony, obszary uzupełnienia zabudowy stanowią próbę wprowadzenia większej kontroli nad rozproszoną zabudową, którą spowodowało niekontrolowane wydawanie warunków zabudowy. To był jeden z filarów reformy planowania przestrzennego i w założeniu miał przyczynić się do bardziej harmonijnego planowania przestrzennego i ograniczenia chaosu inwestycyjnego. Z drugiej strony, wprowadzenie tego mechanizmu w praktyce oznacza, że właściciele działek, które nie zostały objęte OUZ, mogą zostać pozbawieni możliwości ich zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Patrząc na ten problem z tej drugiej perspektywy, rzeczywiście takie rozwiązanie może budzić wątpliwości co do zgodności z konstytucyjnymi zasadami ochrony prawa własności. Art. 64 Konstytucji RP gwarantuje ochronę własności i innych praw majątkowych, a wszelkie ograniczenia powinny być proporcjonalne i uzasadnione ważnym interesem publicznym - uważa Joanna Maj, radczyni prawna, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.
W podobnym duchu wypowiada się również Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal. - Dostrzegam problem z konstytucyjnością nowych przepisów – oczywiście przysługujące właścicielowi prawo zabudowy (wynikające z prawa własności) może doznawać pewnych ograniczeń wynikających z potrzeby ochrony interesu publicznego, jak i ochrony osób trzecich. Ograniczenia te realizowane są w ramach tzw. władztwa planistycznego, czyli władczego rozstrzygania o przeznaczeniu terenu poprzez miejscowy plan zagospodarowania terenu i decyzję o warunkach zabudowy. O ile jednak wcześniej organ związany był przepisami prawa, które zakreślały możliwy zakres ochrony interesu publicznego i osób trzecich (zobowiązany był do wydania pozytywnej decyzji w razie spełnienia się ustawowych przesłanek), to zgodnie z nowymi przepisami, organ może zdecydować, aby w ogóle obszaru uzupełnienia zabudowy nie określać (co wyłączy możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) i wydaje się, że jednak stanowi to zaburzenie równowagi pomiędzy interesem prywatnym a publicznym na rzecz tego ostatniego, a tym samym można mówić o naruszeniu konstytucyjnej zasady proporcjonalności ograniczeń prawa własności - tłumaczy.
Podobnego zdania jest Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF. - Dziś istnieje możliwość (o ile przesłanki są spełnione) skutecznego żądania wydania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny natomiast może tej możliwości pozbawić. I obok tego argumentu nie można przejść obojętnie, bowiem pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności - podkreśla.
Jego zdaniem takiej sytuacji należy się odszkodowanie. - Czekamy z klientami na wejście w życie planu ogólnego, aby ruszyć z pozwami. Oczywiście w przypadku nieobjęcia ich nieruchomości obszarem uzupełnienia zabudowy. Nie ma rzecz jasna gwarancji, że sądy podzielą nasze argumenty, ale chyba każdy czuje, że w tych rozwiązaniach czai się ewidentna niesprawiedliwość - dodaje.
Zobacz w LEX: Zmiany w prawie budowlanym a obsługa klientów kancelarii prawnej > >
Cena promocyjna: 143.1 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 111.3 zł
Ograniczać? Proszę bardzo, ale za odszkodowaniemZdaniem prawników bardzo ważne jest, aby pozbawienie lub ograniczenie prawa do zagospodarowania i zabudowy nie odbyło się bez słusznego odszkodowania.
- Jeśli inwestor dysponował terenem przeznaczonym pod zabudowę, a następnie został pozbawiony tego prawa lub zostało ono istotnie ograniczone, powinien mieć możliwość ubiegania się o wykup nieruchomości przez gminę albo o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości. Innymi słowy, właścicielom nieruchomości, które zostały wyłączone spod zabudowy w wyniku nieuchwalenia bądź uchwalenia planów ogólnych wyłączających dany teren spod zabudowy, powinny przysługiwać wobec gminy roszczenia cywilnoprawne analogiczne do regulacji zawartej w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części - zauważa Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Wardyński i Współnicy.
Według niego alternatywnie, w przypadku nieuchwalenia przez gminę planu ogólnego do końca 2025 r., można rozważyć roszczenie na zasadach ogólnych, tj. żądanie od gminy odszkodowania za bezczynność na podstawie kodeksu cywilnego. Wówczas na właścicielu nieruchomości będzie spoczywał obowiązek udowodnienia szkody polegającej na utracie prawa zabudowy działki wskutek nieuchwalenia przez gminę planu ogólnego w przewidzianym terminie.
Czytaj w LEX: Dopuszczalność zmiany ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy > >
Konieczny lifting
Polski Związek Firm Deweloperskich popiera natomiast zmiany racjonalizujące wydawanie warunków zabudowy.
- Obowiązujące jeszcze zasady wydawania warunków zabudowy z jednej strony prowadzą do rozproszenia zabudowy na terenach wiejskich bez infrastruktury, z drugiej nie pozwalają na racjonalne uzupełnianie zabudowy np. w formie pierzei. Rozproszeniu zabudowy przeciwdziała każde państwo UE, próbuje też Polska. Nie widzę w tym naruszenia Konstytucji - komentuje Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Ale nie oznacza to, że nie ma zastrzeżeń do przepisów dotyczących ustalania OUZ, czyli do rozporządzenia. Gminy będą mogły dowolnie zmniejszać OUZ, ale w razie chęci powiększenia są ograniczane restrykcyjnym algorytmem, co nie jest dobrym rozwiązaniem. Moim zdaniem powinny obowiązywać osobne zasady ustalania OUZ dla wsi i miast, ponieważ mają one swoją specyfikę, czego przepisy nie uwzględniają. Trzeba też liczyć się z tym, że gmina może przyjąć dodatkowo standardy urbanistyczne i np. wyznaczyć odległość zabudowy od szkoły, a wtedy nawet jeżeli OUZ pozwoli na zabudowę, ale dom będzie za daleko od szkoły, to i tak nie otrzyma się warunków zabudowy. Nie będzie miało przy tym znaczenia, że właściciele domu to starsze osoby, które nie mają dzieci. Podobnie będzie np. z odległością do apteki, która też może znaleźć się w standardach urbanistycznych. Standardy mogą być większym ograniczeniem dla warunków zabudowy niż ustawowe zasady jej wydawania - ostrzega Michał Leszczyński.
Za absolutny skandal uważa on to, że na ostatniej prostej pracy nad rozporządzeniem wyrzucono z niego uwzględnianie budynków magazynowych dla wyznaczania OUZ. Ministrowie arbitralnie i z przekroczeniem upoważnienia ustawowego zdecydowali, że logistyka będzie w zakresie warunków zabudowy wyraźnie pokrzywdzona, a to kluczowa dla gospodarki funkcja.
Sprawdź w LEX: Charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
