Gminy dwoją się i troją, żeby skończyć prace nad planami ogólnymi do końca 2025 r. Stawka jest bowiem bardzo wysoka.  Tam, gdzie nie będzie ani planów ogólnych, ani miejscowych, żaden inwestor nie otrzyma warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Nie ma znaczenia, czy to będzie dom jednorodzinny, szpital, szkoła czy fabryka. 

Tymczasem z danych resortu rozwoju wynika, że do 1 stycznia 2025 r. z 2477 gmin prace nad planami rozpoczęło 1749. W dużych miastach sytuacja na papierze wygląda świetnie. Aglomeracje zdążą z planami do końca 2025 r. W praktyce wcale jednak nie będzie tak różowo. Wąskim gardłem będą m.in. uzgodnienia publiczne i protesty mieszkańców, kiedy zorientują się, że gmina planuje pozbawić ich działek statusu budowlanego. Natomiast w wielu małych gminach prace nad planami w ogóle nie ruszyły z miejsca, bo nie ma komu przygotować planów. 

Dla inwestorów oraz samorządów oczywiste wydaje się, że rząd  przesunie obowiązek uchwalenia planów ogólnych o co najmniej pół roku. Pytanie jednak, kiedy to zrobi.

Czytaj też: Termin na plan ogólny przedłużyć trzeba, ale nie można przy tym zabić przestrzeni

 

Jak zmiana terminu, to najpóźniej w marcu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii oficjalnie milczy na ten temat, za to chętnie mówi ministra funduszy i polityki regionalne, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która odpowiada za kamienie milowe. Pozwalają one odroczyć terminy dla planów o sześć miesięcy. Samorządy wolałyby jednak dodatkowe dwa lata, ale to raczej nierealne. 

- Postulujemy, aby termin ten został wydłużony o minimum pół roku, choć w naszej ocenie bardziej zasadne byłoby odroczenie o dłuższy okres, tak aby samorządy miały realną możliwość przygotowania dokumentów wysokiej jakości, mających kluczowe znaczenie dla zrównoważonego rozwoju przestrzennego w miastach. Unia Metropolii Polskich niejednokrotnie apelowała do MRiT o przesunięcie terminu na opracowanie planów ogólnych, natomiast jak dotąd nie otrzymaliśmy odpowiedzi na nasz postulat. Mamy jednak nadzieję, że kwestia ta zostanie wyjaśniona podczas zaplanowanego na koniec stycznia spotkania z przedstawicielami ministerstwa - komentuje Kamila Kopyra, koordynatorka komisji i zespołów w Biurze Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza. 

W podobnym duchu wypowiada się Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich. Przypomina, że od początku prac nad reformą planistyczną było wiadomo, że narzucone terminy są nierealne. Ale politycy byli ślepi i głusi na apele. 

- Zapis w KPO, który przygotował poprzedni rząd, dotyczący terminu uchwalenia planów, a także dofinansowania samorządów ze środków unijnych, powstał w 2021 r., natomiast nowelizacja ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wdrażająca reformę planistyczną, weszła w życie dopiero w 2023 roku. Skutek jest taki, że jest dwa lata spóźnienia (niektóre rozporządzenia wykonawcze weszły nawet jeszcze pół roku później), dlatego czasu na uchwalanie planów ogólnych jest zdecydowanie za mało. ZMP domagał się przesunięcia terminu sporządzenia planów ogólnych o dwa lata - przypomina Marek Wójcik. 

Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, nie ma natomiast wątpliwości, że teraz bój idzie o to, żeby  jak najszybciej odroczyć termin wejścia w życie planów ogólnych.

- Inwestorzy i samorządy zabiegają, aby przepisy w tej sprawie weszły w życie już w marcu 2025 r. Wtedy to będzie miało sens. Wówczas samorządy będą mogły zmienić planowane terminy konsultacji społecznych planu i dostosować harmonogram do racjonalnej pracy nad tym dokumentem. Ale i tak będzie to pomoc tylko dla części gmin. Wiele z nich nie zaczęło pracy nad planami, bo brakuje urbanistów na rynku, zmiana w skali sześciu miesięcy nie naprawi tego problemu. Jeżeli natomiast rząd zdecyduje się przesunąć termin wejścia w życie planów dopiero w listopadzie 2025 r., to zaskoczy tym samorządy, które wtedy powinny już głosować nad planami. Takie przesunięcie w wielu gminach nic już nie da. – tłumaczy Michał Leszczyński.

W podobnym duchu wypowiada się inny prawnik - Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF. - Dwa lata i kwartał – tyle czasu teoretycznie dostały samorządy na uchwalenie najważniejszego dokumentu planistycznego. W praktyce tego czasu jest znacznie mniej, bo odpowiednie rozporządzenia umożliwiające prace nad planem ogólnych zostały wydane znacznie później w stosunku do daty wejścia w życie przepisów reformy planowania. Jeżeli średni czas uchwalenia planu miejscowego w Polsce to 3,5 roku (na co wskazywał sam projektodawca reformy planowania, w uzasadnieniu nowelizacji ustawy o planowaniu), to jak wszystkie gminy mają uchwalić plany ogólne w nieco ponad 2 lata? Brzmi jak mission impossible? Tym bardziej, że plan ogólny dotyczy całego obszaru gminy, a plan miejscowy jedynie jego fragmentu - podsumowuje Maciej Górski.

Zobacz w LEX: Zmiany w prawie budowlanym a obsługa klientów kancelarii prawnej > >

 

Nowość
Plan ogólny miasta, gminy. Poradnik
-30%

Cena promocyjna: 111.3 zł

|

Cena regularna: 159 zł

|

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 159 zł


Plany za rok to mżonka

Teoretycznie w dużych miastach nie ma "dramatu". Ich harmonogramy pracy nad planami ogólnymi wyglądają bowiem na papierze świetnie. Aglomeracje takie jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław czy Poznań skończą prace nad planami 1 stycznia 2026 r.

Nikt jednak nie zdaje sobie sprawy, że narysowanie planu to nie wszystko, to tylko ułamek pracy. Plany trzeba będzie następnie uzgodnić z 17 różnego typu organami od wojewódzkiego konserwatora zabytków, straż pożarną, inspektoraty środowiska, po zarządy dróg. To będzie prawdziwa pięta Achillesowa ogólnych planów. Jest na to zaledwie kilka tygodni. To zdecydowanie za mało. Jaka to tytaniczna praca widać chociażby na przykładzie warszawskich zabytków. Ich wykaz zajmuje 85 stron A4.

- Wojewódzki konserwator zabytków będzie musiał sprawdzić punkt po punkcie, czy miasto przypadkiem nie naruszyło planem zasad ich ochrony. A to tylko jedna z wielu czynności – duże zakresy sprawdzenia dotyczyć będą też przyrody, krajobrazu, etc. Nie wszystkie uzgodnienia będą też przebiegać gładko. Organy będą odmawiać. Na koniec jeszcze plany będą musieli zaakceptować wojewodowie. A jak w jednym czasie dostaną z wszystkim gmin plany, to nie będą w stanie tego szybko zrobić - tłumaczy Michał Leszczyński.

Sprawdź w LEX: Zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w okresie przejściowym > >

 

Status budowlany bye, bye

Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że za rok ich działka może nie być już budowlana. W planach ogólnych będą wyznaczone obszary, gdzie będzie można budować na podstawie warunków zabudowy (tam, gdzie nie ma miejscowych planów). Ten obszar wyznacza się na podstawie algorytmu. W dużych miastach 20, 30 proc. obecnych działek budowlanych dalej będzie miała taki charakter, a w małych gminach już tylko 1-2 proc. 

- O tym mieszkańcy dowiedzą się dopiero na etapie wyłożenia planów i zaczną ostro protestować. Nikt nie będzie chciał mieć bezwartościowych gruntów, zacznie się walka, co będzie trwało miesiącami i zakończy się zapewne zaskarżeniem planów do sądów administracyjnych. Trudno będzie włodarzom wyjaśnić, że wyznaczyli obszary, na których można uzyskać warunki zabudowy, w oparciu o rządowym algorytm - wyjaśnia Michał Leszczyński.

 

Czarny scenariusz, czyli paraliż inwestycyjny

Ani eksperci, ani same samorządy nie mają wątpliwości, że jeżeli rząd jednak nie przesunie terminu wejścia w życie planów ogólnych, dojdzie do paraliżu inwestycyjnego, który może zagrażać polskiej gospodarce. Na terenach, dla których obowiązują miejscowe plany, takiego problemu nie będzie, formalności budowlane będzie załatwiało się po staremu. Wciąż jednak lwia cześć Polski nie ma miejscowych planów, zaś tysiące inwestycji buduje się na podstawie warunków zabudowy. Dotyczy to zwłaszcza obszarów zurbanizowanych.

- Tam, gdzie nie będzie miejscowych planów, nie będzie można wydawać warunków zabudowy, uchwalać planów miejscowych ani lokalizować infrastruktury na podstawie decyzji lokalizacyjnych - trzeba będzie czekać na uchwalenie planu ogólnego. Będzie dotyczyło to każdego typu inwestycji. Nie dostanie się pozwolenia nie tylko na dom jednorodzinny, ale i szpital, czy fabrykę - tłumaczy Michał Leszczyński. 

Z tego powodu część gmin zdecydowało się zrezygnować z szybkich prac na ogólnym planem, tylko zabrało się do opracowywania jak największej liczby miejscowych planów. Wystarczy tylko wyłożenie projektu miejscowego planu i już na tej podstawie można dokończyć prace nad nim po 1 stycznia 2026 r., mimo że brak będzie w gminie planu ogólnego. Taka strategia to efekt kreatywnej adaptacji samorządów do nierealnych terminów narzuconych przez rząd.

Zobacz również w LEX: Plan ogólny gminy – charakterystyka i zagadnienia problemowe > >

 

Luka planistyczna. Czy historia lubi się powtarzać? 

Nie wszyscy eksperci są jednak zwolennikami dawania gminom więcej czasu na przygotowanie planów ogólnych. 

- Powiem coś, co może być kontrowersyjne i niepopularne, ale uważam, że termin na uchwalanie planów ogólnych nie powinien być przedłużany, nawet jeśli miałoby to skutkować nieuchwaleniem części z nich . Obawiam się, że przedłużenie terminu w istotnym stopniu nie wpłynie na przyspieszenie tempa uchwalania planów ogólnych. Patrząc wstecz, podobne obowiązki, na przykład zastąpienie wygasłych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nowymi, pokazują, że nawet długie i wielokrotnie przedłużane terminy nie gwarantują ich realizacji na czas. Warto przypomnieć, że od 2004 roku gminy są zobowiązane do uchwalania nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a mimo to obowiązek ten w dużej mierze pozostaje niewykonany. Podkreślenie i przyspieszenie realizacji obowiązku planistycznego wskazuje na wagę problemu, konieczność aktualizacji miejscowych planów oraz potrzebę uporządkowania procesu chaotycznej zabudowy - mówi Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy.