Wprawdzie przesunięcia terminu na przygotowanie planów ogólnych, podobnie jak kwestii lokalizacji wiatraków, nie udało się wprowadzić znienacka ustawą zamrażającą ceny energii, ale wszystko wskazuje na to, że samorządy zyskają więcej czasu na ich przygotowanie. Wydaje się jednak, że proponowane jedynie w dwóch artykułach zmiany to zdecydowanie za mało. Odsunięcie terminu na przygotowanie planu rodzi bowiem kolejne problemy. Przeczytaj także: Posłowie wykreślili przepisy o wydłużeniu terminu na wprowadzenie planów ogólnych
Krok w dobrym kierunku, ale...
Samo przesunięcie terminu na sporządzenie planu i eksperci, i samorządowcy, uważają za właściwe.
- Nie ma jeszcze nawet rozporządzeń wykonawczych do ustawy. Tym samym dziś urbanista nie będzie chciał podpisać umowy, bo nie jest pewny, jaki będzie zakres planu ogólnego i tym samym tego, co będzie musiał przygotować – zwraca uwagę Agata Legat, radca prawny partner w kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners.
- Jesteśmy za tym, żeby przedłużyć termin na przygotowanie planów ogólnych. Musimy nie tylko właściwie wykonać plan, ale odpowiedzialnie i odpowiednio długo przeprowadzić proces partycypacji społecznej. To dla wspólnoty i dla mieszkańców kluczowa decyzja na lata, wymaga więc czasu i zastanowienia – mówi Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich. Dodatkowy powód, który jego zdaniem przemawia za przedłużeniem terminu, to koszty wykonania planu.
- Mamy zdecydowanie za mało planistów, by wykonać pracę w ciągu dwóch lat, więc stawki będą z kosmosu, co wiąże się niewłaściwym wydatkowaniem środków publicznych – punktuje samorządowiec. Proponuje wręcz jeszcze dłuższy czas na wykonanie planów. Jego zdaniem mógłby on obejmować pełny okres finansowania perspektywy unijnej, czyli 2027 plus dwa lub trzy lata. Bo wówczas zakończy się czas wdrażania środków z tej perspektywy. A Marek Wójcik oczekuje, że samorządy otrzymają pełne pokrycie kosztów planu, częściowo z KPO.
Polecamy szkolenie w LEX: Planowanie przestrzenne po zmianach 2023 >
- Takich zmian nie wolno robić na zasadzie wrzutki - krytykuje sposób, w jaki zabrali się za nowelizację obowiązujących od 24 września br. przepisów posłowie prof. Tadeusz Markowski z Uniwersytetu Łódzkiego, honorowy przewodniczący Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju. Choć profesor nie jest zwolennikiem tworzenia planów ogólnych obejmujących w całości wszystkie gminy, to uważa, że nie powinno się naruszać ustawowych ustaleń i przesuwać terminów dla wszystkich.
- Trzeba pomóc samorządom. Można na przykład wyznaczyć gminy priorytetowe i te, które wykonają plany w dalszej kolejności. Zastosować system wsparcia regionalnego czy oznaczyć gminy o dużej presji rozwoju. To powinno być elementem polityki przestrzennej państwa, która dziś w praktyce nie istnieje - mówi prof. Markowski.
Sprawdź w LEX: Czy do czasu opracowania planu ogólnego gminy można wydawać decyzje o warunkach zabudowy? >
Szybkie, bezterminowe wuzetki
Ewentualne przesunięcie terminów na wprowadzenie planów ogólnych powoduje niebezpieczne luki, które trzeba załatać przy ewentualnym wprowadzaniu zmian.
- W obowiązującej dziś wersji ustawy wszystko jest ze sobą powiązane. A posłowie, proponując wydłużenie terminu, nie zauważyli, że warunków zabudowy nie będzie można wydać, jeżeli nie ma planu ogólnego. Trzeba by być więc konsekwentnie zmienić i ten przepis. Bo inaczej mamy do czynienia z luką praktycznie uniemożliwiającą znaczną część inwestycji - zwraca uwagę Agata Legat.
Czytaj też w LEX: Plan ogólny >
Ale tu pojawia się kolejny problem. Inwestorzy doskonale wiedzą, że jeżeli komuś zależy na uzyskaniu bezterminowo warunków zabudowy, to powinien wystąpić o nie jak najszybciej. I przykładowo stołeczna dzielnica Bielany musiała już się zmierzyć z ponad siedemdziesięcioma wystąpieniami o wuzetki tylko od jednej spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli będzie to postępowało w takim tempie, to ze za parę lat nie możliwe sporządzenie w części gmin jakiegokolwiek logicznego planu. Wszędzie będą przeszkadzać wuzetki. Jeśli dostosuje się przepisy o warunkach do nowych terminów, to wuzetek na starych zasadach zostanie wydanych znacznie więcej.
Czytaj też w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy po reformie planowania przestrzennego >
- Trudno się dziwić spółdzielni, że wystąpiła o warunki zabudowy. To oznacza podniesienie wartości terenu, potem można się procesować, budować swój kapitał, nawet nierealny, ale z finansowego punktu widzenia mający sens. Jeżeli jest wuzetka, to wartość terenu jest potencjalnie wyższa, nawet dziesięciokrotnie, wtedy inwestor może np. zaciągnąć kredyt na hipotekę – tłumaczy prof. Markowski. Jego zdaniem zasadniczy problem polega na tym, że rząd nawet nie próbuje szukać rozwiązania ani kontaktów ze specjalistami, bo jak przypuszcza – lobbyści naciskają.
Ustawa miała zmniejszyć liczbę WZ, a jest ich wysyp
Agata Legat mówi wręcz, że mamy do czynienia z pewnego rodzaju paradoksem. - Przygotowano zmianę ustawy po to, żeby zmniejszyć znaczenie wuzetek, a tak naprawdę okazuje się, że nastąpił ich wysyp.
Może się okazać, że nie będzie jak planować. Bo samorządom grozić będą roszczenia odszkodowawcze. Marek Wójcik skłania się wręcz do przemyślenia kwestii bezterminowości dotychczasowych wuzetek. - Wuzetka nie powinna wiązać rąk na wieczność. A dziś żadnej granicy obowiązywania nie ma. Trzeba ustalić kompromis. Dać górną granicę obowiązywania np. 3 - 5 lat także dla warunków zabudowy ustalanych na starych zasadach. Inaczej będziemy mieli źle zagospodarowaną przestrzeń blokowaną przez np. jedną osobę. A przecież planowanie przestrzenne to taki obszar, w którym ważny jest interes publiczny, wspólny interes mieszkańców. Będziemy prosili parlamentarzystów o to, żeby w sprawach wuzetek sprzed wejścia w życie ustawy określić jednak górny okres ich obowiązywania. Bez tego inwestycje podrożeją i będą mniej funkcjonalne - wyjaśnia Marek Wójcik.
Czytaj w LEX: Partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym >
Z tym nie zgadza się Włodzimierz Piątkowski, wiceburmistrz Bielan: -Jest ochrona praw nabytych. Musimy patrzeć na odpowiedzialność samorządu, pewność decyzji wydawanych obywatelowi. Jeżeli miałyby mieć charakter wygasający, to tylko z respektowaniem uprawnień, które z nich wynikają. Czyli jego zdaniem warunki dla inwestycji nie mogą być gorsze niż w decyzji.
W poszukiwaniu wyjścia
Z wuzetkowego pata nie będzie łatwo gminom się wyplątać. Jeżeli gmina nie chce godzić się na wszystko, to Włodzimierz Piątkowski wskazuje drogę do zmniejszenia liczby niechcianych wuzetek.
- Chodzi o to, żeby nie tylko podążać za wnioskiem inwestora i i maksymalnie realizować jego oczekiwania, ale zwracać uwagę na ograniczenia wynikające np. ze studium, współczynniki energochłonności, analizy nasłonecznienia itp. - mówi Piątkowski. Takie „podkręcenie śruby” w efekcie wyjdzie na korzyść i inwestorom i pozostałym mieszkańcom. Przypomina, że wuzetka jest wyjątkiem od reguły, a podstawowe narzędzie to plan.
Ale spraw wuzetkowych jest teraz bardzo dużo, a gminy mają, co do zasady, 90-dniowy termin na ich wydanie. Jak go przekroczą, grozi im kara. Wprawdzie jest nakładana, o ile inwestor o nią zawnioskuje, ale inwestorzy to robią, bo w ten sposób starają się przyspieszyć postępowanie. Zdaniem mec. Legat nowelizując przepisy trzeba by uwzględnić tę kwestię i np. urealnić terminy.
Czytaj też w LEX: Nowe zasady przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Powrót do studium?
Wprawdzie w propozycji związanej z przesunięciem terminu na plan ogólny zadbano o to, by studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego był ważny do chwili uchwalenia planu, ale mamy do czynienia z inną luką. Od wejścia ustawy w życie nie można wszcząć prac nad studium ani ich kontynuować, jeśli gmina nie wystąpiła o uzgodnienia. To samo jest ze zmianami do studium. Mając na względzie szybkie opracowanie planu ogólnego, część gmin zaniechała takich prac. Teraz jednak, gdy termin uchwalenia się odsuwa mogą się one okazać niezbędne. Bez zmiany w nich może się nie udać dokonanie zmiany w planie.
- Tymczasem są sytuacje, gdy pewne inwestycje wymagają szybkiego działania. Dzisiaj gdy coś nie jest inwestycją celu publicznego ani odnawialnym źródłem energii, musimy czekać na plan ogólny. Gdy ten termin nastąpić ma dopiero za cztery lata, pojawia się kolejna luka – konkluduje Agata Legat.
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.