Trwają prace nad dużą reformą dotyczącą ładu przestrzennego. W jej ramach ministerstwo rozwoju planowało wprowadzić terminowe warunki zabudowy. Był to jeden z filarów proponowanych zmian. Teraz trafił do kosza. Dla inwestorów i właścicieli to dobra wiadomość, na podstawie starej decyzji będą mogli budować nawet po wielu latach.  Nie będą też musieli się spieszyć z inwestycją, bo warunki stracą swoją ważność. Ale są i wady takiego rozwiązania. Stara decyzja potrafi rozmijać się z rzeczywistością.

Czytaj w LEX: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >>>

Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy w praktyce - odpowiedzi na pytania >>>

Decyzja musi być terminowa? Zmiana zdania

Dziś warunki zabudowy są wydawane na czas nieokreślony. Co ma duże wady. Ministerstwo rozwoju planowało to zmienić przy okazji prac nad projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeszcze w kwietniu 2022 r. Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii w rozmowie z Prawo.pl zapewniał, że warunki zabudowy mają być dokumentem związanym z realizacją konkretnej inwestycji. Jak mówił, nie może być tak, że ktoś za 20 lat wyjmie z szuflady decyzję i będzie chciał budować na ich podstawie. Tymczasem wszystko się wokół zmieni: nie tylko przestrzeń wokół, ale także przepisy. Dlatego warunki powinny być wydawane na czas określony.

Czytaj w LEX: Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów handlowych >>>

Czytaj w LEX: Ustalenie warunków zabudowy w strefie kontrolowanej gazociągu - kontrowersje >>>

 

 

Początkowo ministerstwo chciało, aby decyzja obowiązywała trzy lata, ale po prekonsultacjach projektu zdecydowało wydłużyć ten okres do pięciu lat. Minęło pięć miesięcy i po propozycji w projekcie nie ma już śladu. Skąd taka a nie inna decyzja? Tym razem ministerstwo rozwoju  odpowiedziało Prawo.pl jednym ogólnikowym zdaniem.  - Zarówno stare decyzje o warunkach zabudowy, jak i te, które zostaną wydane w przyszłości będą miały charakter stały - ich ważność nie będzie ograniczona terminem. Zmiana projektu w tym zakresie jest wynikiem konsultacji społecznych - wytłumaczył resort. 

Natomiast nikt nie ma wątpliwości, że terminowe warunki zniknęły z projektu z powodów czysto politycznych. Rządzący nie chcą wprowadzać tego rodzaju zmiany przed wyborami. 

Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy oraz ustalenia planów miejscowych dla OZE >>>

Czytaj w LEX: Decyzja o warunkach zabudowy dla części działki - komentarz praktyczny >>>

 

Stara decyzja jest przecież nieaktualna

Prawnicy są zawiedzeni. Większość uważa, że warunki powinny obowiązywać tylko przez określony czas. 

- W mojej ocenie wprowadzenie okresu obowiązywania decyzji mogłoby rzeczywiście zlikwidować sygnalizowany przez ministerstwo problem realizowania inwestycji na podstawie przestarzałych, choć formalnie ważnych, wuzetek, w momencie gdy rzeczywista zabudowa na danym terenie będzie już z racji upływu czasu odbiegała od tej analizowanej przez organ. Może to rodzić szereg konfliktów sąsiedzkich, czy sporów z organami. Przy założeniu, że upływ okresu ważności nie jest wynikiem opieszałości inwestora, a efektem prowadzonego postępowania administracyjnego (odwoławczego, nadzwyczajnego), czy sądowego, jego skutek powinien być rozpatrywany podobnie jak na gruncie poprzedniej regulacji  - tłumaczy Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu, of counsel w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p.

WZORY DOKUMENTÓW w LEX:

 

I przypomina, że w poprzednim porządku prawnym, na mocy art. 42 ust. 1 pkt 7 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określała okres ważności tej decyzji, jednakże przepisy tej ustawy nie wskazywały na jaki maksymalny czas należy określić okres ważności decyzji. Okres ważności decyzji o warunkach zabudowy mógł zatem zostać określony na dowolny czas, w zależności od uznania danego organu, co niosło spore ryzyko spowodowane często brakiem wyczucia ze strony urzędu, jaki termin będzie dla inwestora optymalny w danym przypadku.

Podobnie myśli Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.  - Niezaprzeczalnie brak ograniczenia w czasie ważności decyzji WZ, zarówno starych, jak i nowych, jest korzystny dla inwestorów. Jednakże należy zastanowić się nad celowością utrzymywania takiego rozwiązania. Chodzi w szczególności o faktyczną przydatność wydanych WZ po upływie znacznego okresu czasu - twierdzi. 

Czytaj w LEX: Uzgadnianie decyzji o warunkach zabudowy - kluczowe problemy i błędy organów administracji publicznej występujące przy okazji uzgadniania projektu decyzji o warunkach zabudowy >>>

Czytaj w LEX: Odszkodowanie za wydanie decyzji o warunkach zabudowy powodującej ograniczenie w korzystaniu z innej nieruchomości >>>

Jego zdaniem skoro budowa nie zostanie rozpoczęta np. po upływie 10 lat, to raczej trudno uznać za celowe utrzymywanie takiej decyzji w mocy. Termin wygaśnięcia dawnych WZ, a także nowych powinien być odpowiednio długi. Czas 10 lat może wydawać się tylko pozornie odległy. Należy mieć bowiem na uwadze, że obecnie czas oczekiwania na rozpoznanie skargi kasacyjnej przed NSA to aż 3,5 roku, a przecież to tylko jedna instancja.

Według niego za wprowadzeniem okresu ważności decyzji WZ przemawia także fakt braku rejestru takich decyzji. Organ je wydający nie jest co do zasady w stanie wskazać, jakie decyzje WZ zostały wydane w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Tym samym adresat takiej decyzji po wielu latach może okazać ją, mimo że charakterystyka zabudowy w sąsiedztwie uległa diametralnej zmianie.

Czytaj w LEX: Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy - KOMENTARZ PRAKTYCZNY >>>

 

Propozycja w koszu! Świetna wiadomość

Decyzja ministerstwa bardzo podoba się inwestorom, którzy od początku krytykowali propozycję wprowadzenia terminowych warunków. - To świetna wiadomość - uważa Przemysław Dziąg, szef prawników w Polskim Związku Firm Deweloperskich. 

W jego opinii wiele inwestycji trudno byłoby zrealizować w tak krótkim czasie. Przede wszystkim chodzi o te wieloetapowe, czyli rozłożone w czasie na wiele lat.  Na skompletowanie wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i wydanie samej decyzji potrzeba przecież około 2 lat. Gdyby warunki były ważne tylko przez pięć lat, to na samo  budowę zostałoby już tylko 3 lata. To niewiele. Oczywiście inwestor mógłby ubiegać się o kolejne warunki i kolejne pozwolenie, ale  byłoby to i czasochłonne i kosztowne.

Zwolennikiem bezterminowych warunków jest również Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. - Decyzje WZ są wydawane po wykonaniu analizy urbanistycznej. Muszą spełniać warunek tzw. dobrego sąsiedztwa czyli zamierzenie inwestycyjne objęte decyzją WZ musi stanowić kontynuację sąsiedniej zabudowy. W teorii nie powinno dojść do sytuacji wydania takiej decyzji dla przedsięwzięcia odstającego od sąsiedztwa lub burzącego ład przestrzenny. Zazwyczaj zabudowa nie podlega szybkiej dezaktualizacji. Nieruchomości nie podlegają gwałtownym przeobrażeniom. Dlatego proponowany wcześniej 5 letni okres ważności moim zdaniem nie miał żadnego uzasadnienia. Oczywiście zawsze będą występować odmienne przypadki. Nie uzasadnia to jednak wygaszania decyzji WZ – których uzyskanie zabiera wiele wysiłku i często trwa latami. Co więcej inwestor często ma szereg powodów aby opóźnić inwestycje. Z takiej perspektywy okres 5 lat był zdecydowanie za krótki - uważa. 

Zobacz PROCEDURY w LEX:

 

Jego zdaniem gminy mają przecież narzędzie w postaci uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji  warunki zabudowy i tak zgodnie z aktualnymi przepisami stracą ważność jeżeli jej treść nie da się pogodzić z treścią planu MPZP. Wynika to z obowiązującego art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu, który przewiduje, że organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

 

Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne

Sprawdź  

  

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.