Powszechne uwłaszczenie miało miejsce 1 stycznia 2019 r. i  dotyczyło gruntów związanych z  budownictwem mieszkaniowym. Okazuje się jednak, że niekoniecznie. W nie każdym przypadku doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, choć powinno. Bywa, że grunt pod drogą został tylko częściowo przekształcony. Za tę samą  drogę płaci się więc jednocześnie i podatek od nieruchomości, i roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, co dla wielu właścicieli mieszkań w blokach jest zwyczajnie niezrozumiałe. Prawnicy uważają, że taki absurd prawny bardzo łatwo wyprostować.

Już rok temu pisaliśmy o tym absurdzie, ale mimo zapewnień resortu rozwoju, że problem szybko rozwiąże, tak się nie stało.  Projekt trafił do szuflady. Teraz przy okazji prac nad przepisami dotyczącymi przekształcenia prawa użytkowania wieczystego  gruntów komercyjnych pojawiła się kolejna propozycja. Ale jest ona gorsza od poprzednich propozycji. 

Czytaj w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności - komentarz praktyczny >>>

Czytaj w LEX: Bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność >>>

Uwłaszczenie, czyli dogrywka reformy

- Takich przypadków  jest najwięcej w spółdzielniach mieszkaniowych, zwłaszcza w dużych miastach, które mają dużo jeszcze niezabudowanych budynkami działek - twierdzi Zbigniew Gamdzyk, prezes spółki Condominium, administrującej budynkami wspólnot i spółdzielni w Warszawie.

Skąd  ten problem? - Wiele spółdzielni mieszkaniowych posiada działki, na których znajduje się  tylko infrastruktura towarzysząca, taka jak: drogi, parkingi, place zabaw, tereny zielone oraz  drobne formy architektoniczne. Natomiast bloki stoją nieco dalej. Dotyczy to przede wszystkim starych osiedli. Obowiązujące przepisy nie pozwalają przekształcić tego typu terenów, choć są one ściśle związane z budownictwem mieszkaniowym. Dlatego np. odcinek drogi biegnący przez działkę, na której znajduje się blok, przekształcił się a przez niezabudowaną działkę już z nie – tłumaczy dr Piotr Pałka, wspólnik w Kancelarii DERC PAŁKA.

 

 

Ułomne prawo

Winne  tej sytuacji jest ułomne prawo, a konkretnie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa przekształceniowa). Na jej podstawie 1 stycznia 2019 r. doszło z mocy prawa do uwłaszczenia gruntów pod budynkami wielorodzinnymi oraz domami jednorodzinnymi. W praktyce jednak nie zawsze tak było. Z tego powodu ustawę kilkakrotnie poprawiano. Ale wciąż w przepisach ustawy są kwiatki.

 - Jeden z problemów dotyczył definicji infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Ustawa przekształceniowa  mówi o uwłaszczeniu gruntów pod budynkami wielorodzinnymi oraz pod towarzyszącą im infrastrukturą mieszkaniową. Ale  od początku wejścia w życie tych przepisów pojawiały się problemy z określeniem, co zalicza się do infrastruktury towarzyszącej - wyjaśnia Piotr Pałka. 

WZORY dokumentów w LEX:

 

W opinii Jacka Kosińskiego, adwokata i partnera w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, to nie jedyny problem dotyczący ustawy przekształceniowej. - Od początku była źródłem wielu problemów prawnych. Moim zdaniem ilość sytuacji faktycznych utrudnia, a czasem uniemożliwia poprawne uregulowanie wszystkich przypadków za pomocą jednego uniwersalnego aktu. Doskonale to widać na przykładzie spółdzielni mieszkaniowych. Posiadają one bowiem często wiele różnych nieruchomości, z których nie wszystkie są bezpośrednio zabudowane budynkami mieszkalnymi. Często znajduje się na nich  infrastruktura obsługująca bloki, ale już nie same mieszkania. Niemniej obie nieruchomości tworzą funkcjonalną całość. Jednak w rozumieniu ustawy nie będą traktowane jednolicie, ponieważ prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zajętej na rzecz infrastruktury nie zostanie przekształcone na własność. W związku z tym cel ustawy nie zostanie w pełni osiągnięty. Podobnych problemów jest więcej. Sądzę, że „łatanie” ustawy będzie dalej trwać - wyjaśnia. 

Czytaj w LEX: Ewidencja księgowa i sprawozdawczość gruntów w użytkowaniu wieczystym JST >>>

Czytaj w LEX: Mechanizm opóźnionego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego >>>

Kolejne projekty nie rozwiązują problemu

Kilkukrotnie zmiany zapowiadało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wstępna ministerialna propozycja przewidywała, że  wszystkie tereny związane z budownictwem mieszkaniowym należące do wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni z mocy prawa zostaną uwłaszczone. Dzięki temu, zdaniem prawników  i zarządców nieruchomości reforma uwłaszczeniowa sprzed 3 lat zostałaby dokończona.  Projekt trafił jednak do szuflady.  Natomiast pojawił się kolejny, tym razem projekt noweli ustawy  o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy przekształceniowej. Proponowane rozwiązania dotyczą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów komercyjnych.  - W projekcie wskazuje się, że – w przeciwieństwie do koncepcji uwłaszczenia z mocy prawa  – projektowane rozwiązania gwarantują użytkownikowi wieczystemu swobodę podjęcia decyzji o zawarciu umowy przy zastosowaniu nowej (projektowanej) zasady odpłatności za sprzedaż gruntu - wyjaśnia mec. Pałka. 

Czytaj w LEX: Przekształcenie Prawa użytkowania wieczystego w Prawo własności w świetle ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. w kontekście praktyki notarialnej i wpisów do ksiąg wieczystych >>>

Projekt ustawy przewiduje co prawda epizodyczne rozwiązania jak chociażby żądanie zawarcia umowy sprzedaży gruntu, ale zawiesza szereg wyłączeń, które obejmują takie sytuacje jak ta, jeżeli:

  •  w dniu złożenia wniosku nie upłynęło 10 lat od dnia oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
  •  użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie użytkowania wieczystego;
  • toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego;
  • chodzi o grunty  położone na terenie portów i przystani morskich
  • grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

W przypadku gruntów zabudowanych realizacja takiego żądania jest jedynie możliwa, gdy użytkownik wieczysty:

  • złoży zobowiązanie, że w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży na nieruchomości gruntowej objętej żądaniem zostanie zrealizowana inwestycja mieszkaniowa;
  • w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży przeniesie własność innych lokali mieszkalnych na rzecz gminy;
  • do dnia zawarcia umowy sprzedaży zapłaci kwotę odpowiadającą wartości lokali, o których mowa w pkt 2. Tym samym mało prawdopodobne jest, że projekt ten rozwiąże przytoczone problemy prawne.

Projekt nie rozwiązuje problemu.  - Uwłaszczenie gruntów związanych z budownictwem mieszkaniowym powinno być z mocy prawa a nie na wniosek. Samorządy nie chcą bowiem dobrowolnie "pozbywać" się gruntów. Ponadto liczba wyłączeń spowoduje, że tylko nieliczni skorzystają z proponowanych uregulowań - uważa Piotr Pałka.  

Sprawdź w LEX: Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem (przez użytkownika wieczystego) przeciwko posiadaczowi samoistnemu a przerwanie biegu zasiedzenia przez niego własności tej nieruchomości - LINIA ORZECZNICZA >>>

 

Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów

Sprawdź  

  

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.