Metraż u deweloperów będzie liczony po nowemu

Obmiar powierzchni lokalu albo domu pod ściankami działowymi, to często kość niezgody pomiędzy deweloperami a ich klientami. W praktyce chodzi o nawet kilkanaście tysięcy złotych - w piątek wchodzi nowelizacja przepisów, która ma uporządkować tę kwestię.

Chodzi o ustawę z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 27). Nowelizacja dodaje art. 5a do ustawy deweloperskiej obejmujący umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przenoszące własność lokali. Przepis ten przewiduje, że cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn metrów kwadratowych ich powierzchni użytkowej oraz ceny za taki jeden metr. Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana. Co ta nowelizacja oznacza w praktyce?

Nowelizacja realnie zmienia sposób kalkulowania powierzchni użytkowej oraz ceny lokali – także w inwestycjach już rozpoczętych. Nowe przepisy obejmą bowiem wszystkie umowy zawierane po 13 lutego br., również pierwsze przeniesienia własności lokalu. W praktyce oznacza to obowiązkowe stosowanie normy PN-ISO 9836 przy obliczaniu metrażu, koniec z praktyką „powierzchni sprzedażowych” oraz „rozliczeniowych” i rozliczeń uwzględniających ścianki działowe. Niezastosowanie się do nowych przepisów może narażać dewelopera na roszczenia cywilnoprawne oraz kontrole UOKiK– zaznacza Adrian Korszla, adwokat, senior associate w kancelarii Wierzbicki&Collective.

Które ścianki nie zawyżą metrażu

Inaczej mówiąc - koniec ze sprzedażą powierzchni pod ściankami działowymi.

Ustawodawca w ramach tej nowelizacji postanowił zrobić porządek ze sprzedażami powierzchni pod ściankami działowymi, pod skosami, albo niskimi stropami, zwłaszcza „negatywnym zjawiskiem na rynku pierwotnym, którym jest tworzenie odrębnej siatki pojęć na potrzeby wyliczenia ceny lokalu” – tłumaczy na swoim blogu Katarzyna Wołoch, radca prawny.

Mec. Wołoch podaje przykład, gdy w projekcie budowlanym zastosowano ściany działowe wydzielające w sposób trwały typowe pomieszczenia (pokoje, kuchnię, łazienkę itp.) tworzące lokal mieszkalny. Wówczas można uznać, że odpowiadają one "stałym ścianom działowym".

Do grupy stałych ścian działowych należą w szczególności ściany murowane z elementów drobnowymiarowych (np. z cegieł, bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego, pustaków itp.) czy też ściany szkieletowe gipsowo-kartonowe mocowane na szkielecie drewnianym bądź systemowym metalowym. Jako cechę charakterystyczną dla tych ścian można wskazać konieczność wykonywania typowych robót budowlanych (w rozumieniu ustawy Prawo budowlane), takich jak uszczelnienia i wylewki w obrębie połączeń z sufitem, podłogą i ścianami prostopadłymi, jak też związanych z ułożeniem różnych rodzajów instalacji (np. instalacji sanitarnych czy elektrycznych). Powierzchnia (mierzona na poziomie posadzki) zajmowana przez stałe ściany działowe wliczana jest do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej – podkreśla mec. Wołoch.

Inaczej jest ze ścianami działowymi typu „przepierzenia”, czyli prowizorycznymi, tymczasowymi, przewidywanymi - już na etapie projektowania - do łatwego demontażu i ewentualnego przeniesienia w inne miejsce.

Przepisy potrzebne, choć są fuszerką

Potrzebę nowych przepisów dostrzega Piotr Semeniuk, adwokat, jeden z założycieli firmy "Pewny Lokal" zajmującej się pomaganiem klientom deweloperów w odbiorze nieruchomości i różnego rodzaju audytami. Zdaniem Semeniuka, największym absurdem rynku nieruchomości jest płacenie za mieszkanie, którego część nie istnieje lub nie powinna być wliczona do ceny. Chodzi głównie właśnie o ścianki działowe. Przeciętny nabywca nie ma wglądu w normę PN-ISO, która precyzyjnie określa metodologię pomiaru. 

Dużym sceptykiem jest natomiast Rafał Dębowski, adwokat z kancelarii Dębowski i Wspólnicy zajmujący się nieruchomościami, który wylicza niedoskonałości nowelizacji.

Co z ceną za udział w częściach wspólnych nabywanych z lokalem? Jak podawać cenę liczoną normą w przypadku zmian lokatorskich, które powierzchni zmieniać nie powinny? I w końcu - o co chodzi z ceną liczoną do metra powierzchni użytkowej za dom jednorodzinny, skoro sprzedaje się nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem jednorodzinnym, a nie budynek – wylicza mankamenty nowych przepisów mec. Dębowski.

Ostro krytykuje nowelizację Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Zdaniem Związku, efektem ubocznym regulacji jest wprowadzenie nieścisłości do utrwalonych zasad obliczania powierzchni użytkowej. PZFD powołuje się m.in. na rozporządzenie z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679).

Według przepisu, powierzchnia użytkowa powinna bowiem zostać określona wyłącznie oparciu o Polską Normę dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Tymczasem, od 2020 r., na potrzeby ustalania powierzchni użytkowej w projekcie architektoniczno-budowlanym architekci są zobowiązani stosować nie tylko zasady określone w Polskiej Normie, ale również te opisane w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - podkreśla PZFD w swoim komunikacie.

Par. 12 oraz 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia z doprecyzowują zasady obliczania powierzchni użytkowej zawarte w Polskiej Normie. Związek podaje przykłady, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni pod schodami wewnętrznymi, powierzchni w pomieszczeniach o obniżonej wysokości, czy logii i balkonów. Przepisy rozporządzenia zezwalały natomiast wprost zaliczać do powierzchni użytkowej antresole. 

Funkcjonowałyby dwie, różniące się od siebie „powierzchnie użytkowe”. Jedna, uwzględniająca Polską Normę oraz rozporządzenie, stosowana byłaby na potrzeby sporządzenia projektu budowlanego, inwentaryzacji, zaświadczenia o samodzielności i widniałaby w księdze wieczystej. Druga zaś, oparta na samej Polskiej Normie – byłaby wykorzystywana wyłącznie na potrzeby umowy deweloperskiej - wytyka PZFD.

Związek prosi też Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów o dokonanie interpretacji przepisów lub korektę legislacyjną. 

W ocenie PZFD powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej powinna zostać ustalona w taki sam sposób, jak ma to miejsce na etapie sporządzania projektu architektoniczno-budowlanego, czyli z uwzględnieniem zarówno Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, jak i przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - sugeruje PZFD deweloperom, jak i legislatorom.