Pytanie:
Czy można wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, jeżeli wejście do lokalu odbywa się z korytarza wspólnego (po jednej stronie korytarza są dwa pokoje, a po drugiej kuchnia oraz łazienka z wc)?

Odpowiedź:
O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny przesądza nie położenie izb mieszkalnych względem pomieszczenia pomocniczego, ale to czy określone pomieszczenie pomocnicze jest przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz to, że znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. Jeżeli więc ww. warunki będą spełnione, w niniejszym przypadku będzie możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Samodzielny lokal mieszkaniowy

Zgodnie z art. 2 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż – "pomieszczenia przynależne". Ponadto, lokal może posiadać również "pomieszczenia pomocnicze".

W ustawie nie zdefiniowano wprost pojęć "pomieszczenia przynależne", "pomieszczenia pomocnicze", czy też "izby". W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 lutego 2011 r., I OSK 1449/10, LEX nr 964675 wyrażony został pogląd, iż podział pomieszczeń na "pomieszczenia pomocnicze", "pomieszczenia przynależne" oraz "izby" oparty jest na kryterium funkcjonalności.

Izbami będą więc pomieszczenia, w których ludzie przebywają (pokoje, kuchnia), a pomieszczeniami pomocniczymi te, które umożliwiają lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach.

Należą do nich np. przedpokój, łazienka i WC czy spiżarnia. Z drugiej jednak strony, zauważyć należy, iż ustawodawca w u.w.l. odwołuje się do przepisów prawa budowlanego, a art. 2 ust. 6 u.w.l. odwołuje się wprost do ww. przepisów ("W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej").


Art. 2 ust. 6 u.w.l. stanowi swoiste dopełnienie regulacji zawartej w art. 2 ust. 5 tej ustawy. Zatem można przyjąć, że stosowanie przepisów art. 2 u.w.l. winno uwzględniać treść przepisów prawa budowlanego (zarówno ustawy jak i przepisów wykonawczych) – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 2 czerwca 2011 r., III SA/Gd 136/11, LEX nr 994291.

Przepis § 3 pkt 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowi, iż pomieszczeniem pomocniczym jest pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Tak więc, zgodnie z powyższym również kuchnia stanowi pomieszczenie pomocnicze (według powoływanego wyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2011 r. kuchnia była klasyfikowana jako "izba").

Z art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest tylko taki lokal który łącznie spełnia trzy przesłanki:

  1. stanowi izbę lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku;
  2. został przeznaczony na trwały pobyt ludzi;
  3. wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców tego lokalu.

Nie jest istotne jak wydzielony w ten sposób lokal usytuowany jest w obrębie budynku, np. czy obejmuje całą lub część kondygnacji – por. Bieniek Gerard, artykuł, Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. II. Zasady sprzedaży mieszkań, PiZS.1995.4.59, Teza nr 1, LEX nr 7602/1. W orzecznictwie przyjmuje się, że samodzielność lokali charakteryzuje się m.in. tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp oraz, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali.

Lokal posiada zatem cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2011 r., I OSK 1479/10, LEX nr 964678.

O tym czy dany lokal może być uznany za samodzielny przesądza nie położenie izb mieszkalnych względem pomieszczenia pomocniczego, ale to czy określone pomieszczenie pomocnicze jest przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz to, że znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. Jeżeli więc ww. warunki będą spełnione, w niniejszym przypadku będzie możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.