Premier Mateusz Morawiecki w kwietniu 2018 r. powiedział, że do końca 2019 roku powstanie 100 tys. mieszkań w programie Mieszkania plus. Na koniec października 2020 roku powstało ich tylko trochę ponad 1,1 tys., a w budowie jest ponad 13,5 tys. To mało, a Polaków wciąż nie stać na własne „M”, co potwierdzają dane Związku Banków Polskich.
W pierwszych trzech kwartałach 2020 roku banki udzieliły blisko 151 tys. kredytów o łącznej wartości ponad 44 mld zł. To mniej o 18,3 proc. mniej umów niż w analogicznym okresie 2109 roku. Czy jest szansa na zmiany? Anna Kornecka, wiceminister rozwoju odpowiedzialna za budownictwo jest przekonana, że dwa pakiety mieszkaniowe: już uchwalony społeczny i czekający na przyjęcie przez rząd rynkowy, pozwolą znacznie przyspieszyć budowę nowych mieszkań. Mimo to pracuje nad nowym rozwiązaniem, które ma ułatwić Polakom zakup swojego lokum. Chodzi o dopłaty do pierwszego mieszkania. Szczegóły nie są znane, ale część ekspertów nie ma wątpliwości, że to krok w dobrym kierunku. Ich zdaniem, by program zadziałał, dopłaty musza sięgać 10 proc. wartości nieruchomości. Dr Adam Czerniak, kierownik Kolegium Gospodarki Światowej w Szkole Głównej Handlowej, uważa jednak, że taki program nie zadziała. Spowoduje jedynie wzrost cen.
Jak jest, a co planuje rząd
- Mieszkalnictwo rozwijamy w dwóch segmentach: społecznym i rynkowym. Pakiet, nad którym zakończył pracę Senat, to część społeczna. Adresujemy ją do gmin, TBS-ów, wspieramy budownictwo czynszowe - to społeczne i komunalne – mówi Anna Kornecka. - Intensywnie także pracujemy nad częścią rynkową pakietu mieszkaniowego, czyli nad rozwiązaniami dotyczącymi ustawy „lokal za grunt”, ustawy o Społecznych Agencjach Najmu, czy nad ustawowym uregulowaniem kooperatyw mieszkaniowych – dodaje.
Tyle, że problemem dla tych, którzy chcą kupić lokum jest, brak wkładu własnego przy podwyższonych wymaganiach banków. - Dziś rodzime młode pokolenie zarabia coraz lepiej, wobec czego zdolność kredytowa przestaje być problemem w kwestii możliwości spłacania rat kredytu mieszkaniowego, nawet przy założeniu sporo wyższych od aktualnych stóp NBP – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Niestety, barierą nie do przejścia jest dla setek tysięcy „bezdomnych” Polaków wkład własny takiego kredytu, który w obecnych czasach nie schodzi poniżej 20 proc. wartości lokum. Tym samym idzie o kwoty nieosiągalne nawet dla osób zarabiających sporo lepiej od średniej – dodaje ekspert. Przykładowo, dwupokojowe mieszkanie w Warszawie o pow. 50 m.kw. kosztuje ok. 450 tys. zł. Młode osoby muszą mieć więc odłożone 90 tys. zł, aby bank przyznał im kredyt. – Jestem programistką, a mąż choć skończył ekonomię, został analitykiem IT. Od dwóch lat zarabiamy netto więcej niż średnia krajowa, ale by odłożyć na wkład własny na dwupokojowe mieszkanie, musielibyśmy pracować jeszcze trzy lata. Bardziej opłaca nam się wyjechać za granicę – mówi trzydziestoletnia Anna. Wiele młodych osób zarabia znacznie mniej, i nie ma od kogo pożyczyć na wkład własny. Być może z pomocą przyjedzie rząd.
Dopłata do własnego "M" to bardzo dobry pomysł
Anna Kornecka mówi, że pracuje w ministerstwie nad pakietem skierowanym do tych, dla których cena stanowi istotną barierę w zakupie mieszkania, opartym na dofinansowaniu do zakupu lokalu. Czy to dobry pomysł? – To bardzo dobry pomysł, który pobudzi rynek, szczególnie teraz, w okresie kryzysu spowodowanego epidemią. Dlatego trzymamy kciuki za jego realizację – ocenia Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Podobnie uważa Jarosław Jędrzyński. I dodaje, że jest to nie tyle potrzebny czy dobry pomysł, ale wręcz niezbędny dla ratowania sytuacji mieszkaniowej setek tysięcy młodych. - Program Mieszkanie Plus, wsparcie a TBS-ów czy SAN są pożądanymi i pożytecznymi działaniami, niestety zdecydowanie niewystarczającymi. W efekcie pandemii mamy ponownie perspektywę poważnych perturbacji gospodarczych, z trudnymi do przewidzenia skutkami. Obecnie wciąż zadowalająca kondycja pierwotnego rynku mieszkaniowego może ulec zmianie już w przeciągu kilku miesięcy, stąd instrument w postaci dopłat byłby niezbędnym wentylem bezpieczeństwa na wzór Rodziny na Swoim, programu sprzed dekady, czy jego następcy Mieszkanie dla Młodych. Wpłynęłoby to stymulująco na całą gospodarkę w czasach kryzysu, jak bowiem wiadomo, mieszkaniówka jest jej „kołem zamachowym” – mówi ekspert.
Jego zdaniem taka pomoc zwiększyłaby popyt na nowe mieszkania co najmniej o kilkanaście procent, najprawdopodobniej jednak sporo więcej, w zależności od skali i parametrów wsparcia. Niestety resort nie zdradza szczegółów programu.
Dopłaty muszą wynieść minimum 10 proc. wartości nieruchomości
Anna Kornecka nie chce na razie rozmawiać o szczegółach dopłat. Zapytaliśmy więc ekspertów, jaki poziom dopłat ożywi rynek. - Około 10 proc., ale wartości lokum, nie wkładu własnego to minimum – ocenia Jarosław Jędrzyński. - Mniej nie miałoby prawdopodobnie oczekiwanego efektu – dodaje. Przemysław Dziąg także uważa, że 10 proc. wartości to dobry pułap. Zauważa, że byłoby to więcej niż projektowana tzw. ulga na zasiedlenie przewidziana w tzw. pakiecie biznesowym mieszkalnictwa. Osoby, które kupiły mieszkanie lub wybudowały dom, mogłyby odliczyć od 4 597 zł (singiel), przez 9 191 zł (małżeństwo bez dzieci) do 12 641 zł (małżeństwo z trójka dzieci). Tak zakłada projekt, który do konsultacji został przesłany już w maju, razem z pakietem społecznym, ale wciąż nie został przyjęty przez rząd. Nie zajmował się nim jeszcze Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów.
Tymczasem według Ministerstwa Finansów projektowana ulga jest niedoprecyzowana merytorycznie i legislacyjnie, przez co będzie budziła wątpliwości, a koszt jej stosowania, dla finansów publicznych, może wzrosnąć. Pytanie, czy resort finansów poprze kolejny wydatek. W odpowiedzi na interpelację poselską Anna Kornecka napisała w połowie listopada, że dużą wagę przykłada do możliwości wykorzystania na cele budowlane środków w ramach nowej perspektywy unijnej, w tym środków udostępnionych w ramach odbudowy gospodarki po epidemii COVID-19. Wówczas może MF nie miałby uwag. Te mają jednak inni eksperci.
Czytaj również: Premier usztywnia stanowisko w sprawie unijnego budżetu i wymogu praworządności >>
Dopłaty spowodują wzrost cen
- Generalnie jestem przeciwnikiem takich programów, bo nie rozwiązują problemu dostępności mieszkań - mówi dr Adam Czerniak. - Doświadczenie z poprzednich programów pokazuje, że powodują one jedynie wzrost cen mieszkań - dodaje. Mec. Dziąg przyznaje, że ważne jest, by wraz wprowadzaniem dopłat równolegle i sprawnie realizować rozpoczętą politykę zwiększania podaży mieszkań, tak by przez rządowe dopłaty nie wzrosły ich ceny, a poziom dofinansowania nie skonsumował podwyżki. Tak się może stać, gdy będzie dużo większy popyt niż podaż. - W tym roku wydano mniej pozwoleń na budowę, i za 2-3 lata może się okazać, że jest mniej mieszkań w sprzedaży – przyznaje mec. Dziąg. Wówczas ceny mogą rosnąć, zwłaszcza że nawet w pandemii nie nastąpił ich spadek. Wówczas ceny mogą rosnąć, zwłaszcza że nawet w pandemii nie nastąpił ich spadek.
Z raportu ogólnopolskiego raportu AMRON-SARfin o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości wynika, że w porównaniu z 2019 roku, w aglomeracji katowickiej ceny wzrosły o 22,73 proc, w Białymstoku o 15,31 proc, a w Warszawie o 8,86 proc. I Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, nie widzi szans na spełnienie oczekiwań na znaczące spadki cen. - Dorzucenie pieniędzy w tym momencie na rynek w postaci programu zbliżonego do MdM nie przyspieszy inwestycji, nie zwiększy liczby ofert na rynku, a jedynie wpłynie na wzrost cen - uważa dr Czerniak. Jego zdaniem nie ma prawnych możliwości zabezpieczenia się przed takim trendem, bo trudno udowodnić, że dany deweloper podwyższy cenę, co utrudnia interwencję Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów . Dlatego zdaniem dr Czerniaka zwiększenie dostępności mieszkań możliwe jest głównie przez rozwinięcie rynku najmu instytucjonalnego. Miała to ułatwić tzw. ustawa wprowadzająca do polskiego porządku prawnej REITy (Real Estate Investment Trust, które w Polsce miały funkcjonować pod nazwą Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości - FINN). Projekt jednak przepadł w Sejmie, choć wiele firm było zainteresowanych tworzeniem takich spółek.