Rynek nieruchomości potrzebuje samorządów zawodowych
Nieruchomości potrzebują profesjonalistów do obrotu nimi i zarządzania, a standardów i etyki powinny pilnować silne, obowiązkowe samorządy zawodowe. Ludzie powierzają tym profesjom duży majątek będący nieraz dorobkiem całego życia - pisze dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, profesor na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz radca prawny.
Dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, czyli zawodów uregulowanych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399) ustawodawca nie przewidział obowiązkowych samorządów zawodowych. Do deregulacji z 2013 r. te trzy zawody polegały nadzorowi właściwego ministra, funkcjonował system państwowych licencji oraz Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), która zajmowała się sprawami odpowiedzialności zawodowej. Od 2014 r. system taki funkcjonuje jedynie w odniesieniu do rzeczoznawców majątkowych. Natomiast regulacja prawna zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości została uchylona, w szczątkowej formie wprowadzono jedynie przepisy o prowadzeniu działalności gospodarczej w tych obszarach. Wobec krytyki takiego rozwiązania aktualnie trwa szeroka dyskusja na temat przywrócenia regulacji zawodu zarządcy nieruchomości oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami, a jeden z wątków stanowi zagadnienie utworzenia samorządu zawodowego. Kwestia potrzeby utworzenia takiego samorządu dla rzeczoznawców majątkowych jest sygnalizowana także przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Stan obecny – stowarzyszenia zawodowe
Wszystkie organizacje zrzeszające przedstawicieli zawodów rynku nieruchomości w Polsce funkcjonują obecnie w formie prawnej stowarzyszeń, a więc na podstawie ustawy z 7 kwietnia 1989 r. – Prawo o stowarzyszeniach (Dz. U. z 2020 r. poz. 2261), która przewiduje wolność zrzeszania się. Przynależność do stowarzyszeń jest więc całkowicie dobrowolna. Stowarzyszenia funkcjonujące na poziomie lokalnym łączą się w federacje stowarzyszeń. Organizacje te powstawały oddolnie już w latach dziewięćdziesiątych, w związku z potrzebą istnienia podmiotów reprezentujących interesy grup zawodowych rynku nieruchomości. Przed deregulacją zawodów w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla takich organizacji zawodowych – pomimo tego, że nie miały one charakteru obowiązkowego – przewidziane były pewne kompetencje o charakterze konsultacyjnym, a także w obszarze praktyk zawodowych, doskonalenia zawodowego i wyboru członków KOZ. Przez lata organizacje te realnie integrowały środowisko zarządców oraz pośredników. Po reformie z 2013 r. ich znaczenie wzrosło, gdyż przejęły one niejako rolę regulacyjną co do wydawania licencji zawodowych (tzw. licencje federacyjne), prowadzenia kursów zawodowych oraz w zakresie ustalenia zasad deontologii zawodowej.
Idea samorządu zawodowego
Zgodnie z art. 17 Konstytucji RP w drodze ustawy można tworzyć samorządy zawodowe, reprezentujące osoby wykonujące zawody zaufania publicznego i sprawujące pieczę nad należytym wykonywaniem tych zawodów w granicach interesu publicznego i dla jego ochrony. W drodze ustawy można ponadto tworzyć inne rodzaje samorządu niż samorząd zawodowy przeznaczony dla zawodów zaufania publicznego. Konstytucja zastrzega, że samorządy te nie mogą naruszać wolności wykonywania zawodu ani ograniczać wolności podejmowania działalności gospodarczej. Dlatego wprowadzenie samorządu zawodowego dla każdego z zawodów rynku nieruchomości jest możliwe poprzez przyjęcie właściwej ustawy.
Cechą samorządu zawodowego jest obowiązkowa przynależność przedstawicieli danego zawodu, sprawowanie kontroli nad wykonywaniem zawodu, nad doskonaleniem zawodowym członków. Ich rolą jest także prowadzenie rejestrów zawodowych, niekiedy przeprowadzanie egzaminów dających uprawnienia do wykonywania zawodu, a także obejmowanie wszystkich członków samorządu obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej. Cechą samorządu zawodowego jest zlecenie mu przez państwo czynności z zakresu sprawowania pieczy nad zawodem, a więc władczego decydowania o dopuszczeniu do wykonywania zawodu, ustalania zasad etyki zawodowej, a także sprawowania sądownictwa dyscyplinarnego. Reguły funkcjonowania samorządów zawodowych wynikają z przepisów prawa, a nadzór nad samorządem zawodowym sprawuje właściwy minister oraz sądy.
Czytaj też w LEX: Carporty - trudny do realizacji obowiązek zarządców i inwestorów >
Potrzebne zmiany ustawowe
Wprowadzenie samorządu zawodowego dla rzeczoznawców majątkowych wymaga przyjęcia ustawy. W odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości wiąże się to z szerszymi pracami legislacyjnymi, wprowadzeniem zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami i ponowną regulacją tych zawodów. Samorząd zawodowy dotyczy bowiem osób fizycznych posiadających uprawnienia do wykonywania określonego zawodu. Nie ulega wątpliwości, że zawód pośrednika oraz zarządcy przetrwał mimo deregulacji, bowiem wiedza i kompetencje osobiste niezbędne do wykonywania tych zawodów wiążą się immanentnie z ludźmi (osobami fizycznymi). Na rynku jest wielu wysoko wykwalifikowanych pośredników oraz zarządców nieruchomości, w których interesie leży utworzenie samorządu zawodowego.
Z punktu widzenia przedstawicieli zawodów rynku nieruchomości powstanie samorządu będzie oznaczało realną integrację środowiska zawodowego. Pozwoli ono na pełną kontrolę osób wykonujących zawody, gdyż obecnie – w odniesieniu do pośredników i zarządców - nie wiadomo, ile osób należy zaliczać do tego grona. Rejestry prowadzone przez poszczególne federacje nie zawierają bowiem pełnych danych. W przypadku rzeczoznawców majątkowych funkcjonuje Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych prowadzony przez właściwego ministra. Powstanie samorządu zawodowego oznacza przejęcie kontroli nad wpisem na listę zawodową (rejestr) przez samorząd, przy czym kryteria wpisu – czyli przyznania uprawnień zawodowych - wynikają z ustawy. Samorządy zajmują się nadzorem nad prawidłowością wykonywania zawodu, przestrzeganiem standardów zawodowych oraz egzekwują odpowiedzialność zawodową. Aktualnie system odpowiedzialności zawodowej w odniesieniu do pośredników oraz zarządców nie istnieje, zaś w przypadku rzeczoznawców majątkowych postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej jest prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej powoływaną przez właściwego ministra.
Samorządy zawodowe organizują szkolenia i zapewniają dostęp do informacji istotnych dla przedstawicieli zawodu, w tym do aktualnych regulacji prawnych. Jest to szczególnie potrzebne obecnie, w dobie intensywnych zmian przepisów prawnych w obszarze nieruchomości, które dotykają zwłaszcza zarządców nieruchomości poprzez nakładanie na nich kolejnych obowiązków. Samorząd zawodowy dba o prawa swoich członków, stanowi silną reprezentację grupy zawodowej. Samorząd jest też w stanie lepiej wyrażać interesy swych członków niż rozproszone i nie zawsze głoszące jedno stanowisko stowarzyszenia.
Konsekwencje dla klientów
Klienci zarządców nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami są zainteresowani profesjonalizmem oraz wysoką jakością świadczonych usług. Obecnie wobec braku jakichkolwiek wymogów dla podjęcia działalności gospodarczej w branży zarządzania lub pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na rynku panuje niekontrolowana wolność świadczenia usług. Wolność ta bywa nadużywana przez osoby niekompetentne dążące do szybkiego wzbogacenia się kosztem swoich kontrahentów. Klient, w szczególności konsument na rynku nieruchomości jest więc narażony na to, że poszukując usługi trafi na podmiot niewykwalifikowany, nie znający regulacji prawnych oraz nie przestrzegający norm etycznych. Takie sytuacje do minimum ograniczyć może jedynie regulacja zawodów rynku nieruchomości, a w najpełniejszym stopniu – wprowadzenie samorządu zawodowego. Samorząd gwarantuje wolność wykonywania zawodu z poszanowaniem zasad konkurencji oraz ochrony kontrahenta. Dbałość o prestiż zawodu to podstawowe zadanie samorządu zawodowego, a prestiż zawodu immanentnie wiąże się profesjonalizmem oraz z najwyższą jakością świadczonych usług.
Czytaj też w LEX: Prawo dla pośredników – czyli co każdy pośrednik nieruchomości powinien wiedzieć na temat prawa >
Wprowadzenie samorządu zawodowego zwiększy bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości oraz podniesie jakość świadczonych usług. Możliwość weryfikacji uprawnień zawodowych w rejestrze zapobiegnie próbom oferowania takich usług przez osoby nie posiadające odpowiednich kwalifikacji. Wprowadzenie regulacji przewidującej odpowiedzialność zawodową otworzy klientom możliwość składania skarg w przypadku nieprawidłowego działania przedstawicieli tych zawodów oraz pozwoli samorządowi na realne egzekwowanie przestrzegania nie tylko przepisów prawa, ale także reguł wykonywania zawodu oraz zasad etyki zawodowej.
Czytaj też w LEX: Obowiązki właściciela oraz zarządcy budowli ochronnej >
Wnioski
Celem funkcjonowania samorządu zawodowego jest zagwarantowanie równowagi między wolnością wykonywania danego zawodu a odpowiedzialnością moralną i dyscyplinarną osób go wykonujących. Samorząd zawodowy zapewnia wysoką jakość usług oraz zwiększa bezpieczeństwo kontraktowania po stronie klientów. Nie każdy segment rynku powinien funkcjonować w ramach niekontrolowanej wolności działalności gospodarczej. Na rynku nieruchomości dokonywane są zazwyczaj transakcje o znacznej wartości, niejednokrotnie dla klientów stanowiące dorobek życia (wartość nieruchomości) albo dotyczące bezpieczeństwa nieruchomości, czy życia i zdrowia użytkowników obiektu budowlanego. Dlatego powinny zostać określone minimalne kwalifikacje zawodowe dla profesjonalistów tego rynku. Przypadkowe osoby nie powinny mieć możliwości swobodnego działania w obszarze rynku nieruchomości, a tak jest obecnie. Utworzenie odrębnych samorządów zawodowych dla rzeczoznawców majątkowych, dla pośredników w obrocie nieruchomościami oraz dla zarządców nieruchomości może stanowić adekwatną odpowiedź na potrzebę ochrony uczestników tego rynku.
Dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, profesor na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz radca prawny
Czytaj też w LEX: Ustalanie stron w postępowaniach administracyjno-budowlanych na tle nowego orzecznictwa sądowo administracyjnego >
