Po wejściu w życie planu ogólnego (na jego uchwalenie gminy mają czas do końca 2025 roku) wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) zostanie znacznie ograniczone. Będzie można je wydawać jedynie dla terenów położonych w ramach obszaru uzupełnienia zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne i spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej (o ile zostaną określone). Ponadto znacznie ograniczony zostanie obszar analizowany a decyzje o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku, będą ważne jedynie przez pięć lat.
Czytaj też: Inwestor może już zapłacić gminie, by ta uchwaliła dla niego plan
Obszary uzupełnienia zabudowy
Gmina będzie mogła wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym. Oznacza to, że w niektórych gminach w ogóle nie będzie można wydawać decyzji WZ. Jeżeli gmina zdecyduje się na wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy, to będzie on mógł być ustalony tylko według ściśle określonego algorytmu (zasadniczo takie obszary będzie można wyznaczyć wokół zgrupowania nie mniej niż pięciu budynków, w których odległość pomiędzy sąsiadującymi ze sobą budynkami nie przekracza 100 m, przy czym uwzględniać się będzie tylko wybrane rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych).
Warto jednak dodać, że warunek położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy nie będzie miał zastosowania w przypadku inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
Ponadto zasady dobrego sąsiedztwa i warunku obszaru uzupełnienia zabudowy nie będzie się stosować do inwestycji, takich jak: stacje paliw, linie kolejowe, drogi i lotniska, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, instalacji odnawialnego źródła energii czy urządzeń wodnych.
Obowiązkowa zgodność z planem ogólnym
Decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Nie oznacza to jednak, że zasada dobrego sąsiedztwa przestaje obowiązywać, będzie ona nadal określać parametry nowej zabudowy, natomiast plan ogólny będzie wyznaczał ich maksymalne wartości i funkcję danego terenu. Zgodność z nim będzie musiała być zapewniana przez ustalenie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren, a także ustalenie sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:
- minimalnego udziału powierzchni biologiczne czynnej, nie mniejszego niż udział określony dla danej strefy planistycznej obejmującej teren, a w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej – nie mniejszego niż 2/3 minimalnego udziału określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren,
- maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż określona dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,
- wysokości zabudowy nie większej określona dla strefy planistycznej obejmującej teren,
- udziału powierzchni zabudowy nie większego określony dla strefy planistycznej obejmującej teren.
Dodatkowo konieczne będzie spełnienie standardów dostępności infrastruktury społecznej, o ile zostały określone. Wydanie bowiem decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Standardy dostępności infrastruktury społecznej są fakultatywnym elementem planu ogólnego. Jeżeli gmina zdecyduje się na ich określenie, to musi określić standard dostępności do szkoły podstawowej (poprzez ustalenie odległości liczonej po drogach dojścia istniejących w dniu wydania decyzji WZ) oraz terenów zieleni publicznej (poprzez określenie odległości i powierzchni tych terenów). Będzie mogła także określić standardy dla innych obiektów takich jak przedszkola, żłobki, przychodnie czy przystanki publicznego transportu zbiorowego.
Obszar analizowany na nowych zasadach
Po wejściu w życie planu ogólnego, zmianie ulegnie obszar analizowany. Po wejściu w życie planu właściwy organ będzie wyznaczał wokół terenu obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Aktualnie brak jest maksymalnej odległości, tzn. obszar analizy wyznaczany jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m, co w praktyce oznacza, że w uzasadnionych przypadkach obszar analizowany może być wyznaczany w większej odległości niż trzykrotna szerokość frontu.
Warunki zabudowy ważne tylko pięć lat
Decyzje WZ będą terminowe. Te, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku będą decyzjami terminowymi i będą wygasać po upływie pięciu lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Nie dziwi więc, że inwestorzy już teraz podejmują działania, aby zdążyć z uzyskaniem decyzji WZ przed wejściem w życie planu ogólnego.
Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
