Na rozpoczynającym się w środę posiedzeniu Senat zajmie się nowelizacją prawa budowlanego, która za sprawą poprawek wniesionych przez posłów wprowadza bardzo istotną zmianę dla planujących budowę jednorodzinnego domku. Zgodnie z nowym brzemieniem art. 41 będą oni zobowiązaniu do złożenia zawiadomienia o rozpoczęciu budowy, w tym oświadczenia projektanta o sporządzeniu projektu technicznego (PT), dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

To oznacza, że wbrew temu, co zapowiadali przedstawiciele rządu, ten dokument będzie musiał być gotowy przed rozpoczęciem budowy, choć nie będzie miał wpływu na uzyskanie pozwolenia. Architekci widzą plusy, inżynierowie minusy nowego rozwiązania. Część ekspertów uważa, że projekt techniczny utrudni samodzielne stawianie domu, wymusi zmiany w gotowych projektach budowlanych, a także utrudni wykazywanie wad w budynkach kupionych od deweloperów. By tak się nie stało projekt techniczny powinnien być jednak dodawany do dokumentacji składanej w urzędzie, ponadto rozporządzenie określające szczegółowo treść projektu powinno rozróżniać jego zakres w zależności od rodzaju inwestycji.  Inżynierowie postulują też, by o zgodności projektu technicznego z architektoniczno-budowlanym świadczył podpis projektanta branżowego złożony na tym drugim. Nowe przepisy mają obowiązywać już po pół roku od publikacji w Dzienniku Ustaw. Dotkną tysięcy osób. W pierwszym półroczu 2019 roku w Polsce wydano blisko 49 tys. pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych, a w całym 2018 roku blisko 94 tys. Podobnie było w latach poprzednich.

 


Dodatkowy obowiązek dla indywidualnych inwestorów

Andrzej Falkowski, przewodniczący Komisji Prawno-Regulaminowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa zauważa, że pierwotna wersja projektu wniesiona do Sejmu zwalniała z obowiązku zawiadomienia o rozpoczęciu budowy budynków jednorodzinnych. Mówił o tym nowy ustęp 4b w artykule 41 prawa budowlanego. W takcie prac w Sejmie jednak wypadł on z noweli, m.in. na wniosek PIIB, która wskazywała szereg zagrożeń wynikających z takiego rozwiązania. W efekcie również inwestorzy takich budynków będą musieli zgłosić rozpoczęcie budowy, a wraz z nim przedstawić oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego. – Z medialnego przekazu rządu wynikało, że PT należy dołączyć dopiero do zawiadomienia o zakończeniu budowy, co wręcz mogła sugerować inwestorom nieprofesjonalnym, że nie muszą oni go sporządzać przed rozpoczęciem robót, a jedynie wykonać inwentaryzację. Takie zawiadomienie pozwoli uświadomić im, że PT muszą mieć przed rozpoczęciem budowy – tłumaczy Andrzej Falkowski.

Czytaj w LEX: Zezwolenie projektanta na zastosowanie przeróbki jego projektu >

Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK, przyznaje, że  w pierwotnej wersji projektodawcy wyłączyli obowiązek złożenia do PINB zawiadomienia o rozpoczęciu budowy przez realizujących budynki jednorodzinne. - Niestety w toku prac parlamentarnych przepis ten został usunięty, co zdecydowanie może utrudnić realizację - bądź co bądź - drobnych inwestycji – dodaje. Anna Paluch, posłanka PiS i sprawozdawca, argumentując poprawkę tłumaczyła, że została ona wniesiona na wniosek inżynierów. - Chodzi o to, żeby również była dołączona informacja o osobie kierownika budowy itd., więc ten obowiązek jest przywrócony - mówiła Anna Paluch. Tyle, że do zwykłego zawiadomienia będzie trzeba dołączyć oświadczenie o projekcie technicznym, który sam w sobie jest nowością. 

Czytaj również: Projekt techniczny to nie będzie projekt wykonawczy >>

 


Co ma zawierać projekt techniczny

Obecnie, by otrzymać pozwolenie na budowę trzeba przedstawić m.in: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Nowela przewiduje jeszcze, że na projekt budowlany poza tymi dwoma projektami będzie się jeszcze składał projekt techniczny (PT), którego nie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. - To tak naprawdę wydzielona część obecnego projektu architektoniczno-budowlanego o takim samym zakresie, przekazywana kierownikowi budowy, ale nie składana do urzędu w celu zatwierdzenia -wyjaśnia Grzegorz Jachym architekt, koordynator komisji prawa inwestycyjnego Izby Architektów RP. Jego zdaniem dla prywatnego, indywidualnego inwestora taka zmiana nie niesie, żadnych zagrożeń czy dodatkowych kosztów, a może przynieść korzyści i elastyczność w podejściu do rozwiązań technicznych. - W przypadku dokonywania w nim zmian, o ile nie wpłyną na rozwiązania w zatwierdzonych częściach projektu budowlanego, nie trzeba ponownie go zatwierdzać - wyjaśnia architekt.

Z kolei dr Martyna Sługocka z Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego, specjalizująca się w prawie budowlanym uważa, że takie rozwiązanie stanowi rewolucję dla projektantów, ponieważ będzie wymagało zmian w ich obecnym systemie pracy oraz we wszystkich tzw. gotowych projektach budowlanych. To oznacza też, że ktoś, kto dziś kupuje gotowy projekt, ale budowę planuje rozpocząć dopiero za rok, nie będzie dysponował PT, ani oświadczeniem projektanta o jego przygotowaniu. Będzie musiał o nie zadbać.

Czytaj w LEX: Jak napisać skuteczną odpowiedź na wezwanie do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym? - poradnik >

Gotowe projekty spełnią wymagania nowelizacji, ale...

Architekci i inżynierowie uspokajają, że sprzedawane gotowe projekty tzw. pudełkowe często już zawierają projekty konstrukcyjne, wewnętrznych instalacji, więc wystarczy, że ich autorzy je po prostu wydzielą. - Jeżeli dotychczas spełniały one pewne wymagania stawiane w przepisach prawa budowlanego projektowi architektoniczno-budowlanemu, to nie powinno być problemu, aby sprzedawcy wydzielili pewne jego elementy i stworzyli z nich zarys projektu technicznego. Celowo jednak mówię „zarys”, gdyż jednym z elementów projektu technicznego jest dokumentacja geologiczno-inżynierska lub geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego, których siłą rzeczy sprzedawca gotowego projektu architektonicznego nie jest w stanie wykonać - zauważa Paweł Woronowicz, adwokat w Deloitte Legal. Dlatego jego zdaniem istotne jest, aby nabywcy takich pudełkowych projektów byli tego świadomi, czyli by sprzedawcy nie wprowadzali ich w błąd, że no uzyskaniu pozwolenia można je realizować. Tu z odsieczą przyjść może ministerstwo rozwoju.

Czytaj w LEX: Zasady umieszczania obiektów budowlanych, w tym urządzeń infrastruktury technicznej w pasie drogi wewnętrznej >

Projekt techniczny może nieść zagrożenie

Obecnie trwają prace nad projektem nowego rozporządzenia określającego szczegółowo treść i zakresu projektu technicznego. Zdaniem Grzegorza Jachyma możliwe i pożądane byłoby rozwiązanie, w którym w zależności od rodzaju obiektu, jego prostoty konstrukcyjnej lub skomplikowania, zakres projektu technicznego byłby zróżnicowany tak by np. ta część projektu dla domu jednorodzinnego nie musiała posiadać takiego samego zakresu jak np. dla gmachu opery, urzędu czy lotniska. 

Andrzej Falkowski zwraca jednak uwagę, że nowy projekt techniczny niesie za sobą inne niebezpieczeństwa. - Musi być wykonany przez uprawnionych projektantów, którzy ponoszą za niego pełną odpowiedzialność. Obecnie, choć organ administracji budowlanej nie powinien weryfikować samych rozwiązań technicznych, to sprawdza, czy projekt wykonały uprawnione osoby. Po nowelizacji nie będzie, bo PT nie trafi do niego w ogóle, a nadzór budowlany zajmie się samym projektem dopiero po złożeniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie lub przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy. A co będzie, gdy wówczas okaże się, że wykonała go osoba nieuprawniona? Czy okaże się, że taki budynek został wybudowany nielegalnie? Duże obawy budzi też zagrożenie braku koordynacji pomiędzy PAB a PT, tym bardziej, że na etapie PAB projektantem np. branży elektrycznej może być inna osoba niż sporządzająca później PT. Dlatego jego zdaniem w ogóle wydzielenie trzech części projektu budowlanego mija się z celem. - Potencjalne korzyści z podziału projektu na trzy części są mniejsze niż przewidywane zagrożenia. Na początku planowania inwestycji dokumentacja będzie chudsza, ale na koniec grubsza. Na zakończenie budowy i tak będzie trzeba pokazać wszystkie części projektu, w których wiele informacji będzie się powtarzało - podkreśla. W stanowisku przesłanym do Senatu PIIB podkreśla zaś, że w efekcie dojdzie do ryzykownej kontroli następczej. Ponadto takie rozwiązanie spowoduje, że będzie możliwe wywieranie presji na kierownikach budów, by rozpoczęli budowę nawet z wątpliwej jakości projektem technicznym.

Czytaj w LEX: Jak ePUAP może ułatwić pracę projektanta? >

Dr Martyna Sługocka przyznaje, że choć w efekcie projekt techniczny promowany jako rozwiązanie mające ułatwić życie inwestorom i przyspieszyć proces inwestycyjny w praktyce niewiele zmieni. -Będzie to po prostu część projektu budowlanego, której nie będzie trzeba zanieść do urzędu starając się o pozwolenie na budowę. We wszystkich trzech częściach będzie trzeba jednak powielać te same dokumenty - obecnie dołącza się je w jednym wspólnym projekcie. Podobnie powielane będą rysunki i części opisów w każdej z trzech części projektu, co może też wpłynąć na wzrost cen projektów – dodaje.

Obecne rozwiązanie zatem może okazać się prostsze, zwłaszcza że  urzędnicy nie oceniają tej części projektu budowlanego, która zostanie przeniesiona do projektu technicznego. Z punktu widzenia indywidualnego inwestora będzie on musiał nie tylko dopilnować projekt techniczny, to jeszcze zadbać o oświadczenie w jego sprawie przed rozpoczęciem budowy.

Brak projektu technicznego na początku budowy to problemy przy sporach

Dr inż. Krzysztof Kaczorek, członek Polskiego Stowarzyszenia Menedżerów Budownictwa, zwraca uwagę na jeszcze inne niebezpieczeństwo. - W momencie złożenia projektu budowlanego, w rozumieniu obowiązującego jeszcze prawo budowlanego, w urzędzie pojawiał się bardzo mocny punkt odniesienia dla ewentualnych sytuacji kryzysowych, takich jak katastrofa budowlana czy opóźnienie robót budowlanych. Zastępując złożenie przed rozpoczęciem robót budowlanych pełnego projektu budowlanego jedynie zagospodarowaniem działki lub terenu, zredukowanym projektem architektoniczno-budowlanym oraz oświadczeniem w kwestii projektu technicznego, pozbawiamy się bardzo ważnego punktu odniesienia, co zdecydowanie utrudni dochodzenie swoich praw przez uczestników procesu inwestycyjno- budowlanego - uważa inż. Kaczorek. Przykładowo, jeśli okaże się, że instalacja wodno-kanalizacyjna, gazowa jest źle położona, nie będzie jak sprawdzić, co przewidywał projekt techniczny. Obecnie nawet jak urzędnicy go nie weryfikują, to jest on u nich od początku inwestycji. Można więc sprawdzić, co przewidywał, a co zostało zrealizowane.

Sprawdź w LEX: Czy inwestor powinien otrzymać nowy dziennik budowy, jeśli uzyskał pozwolenie na budowę obiektu, który wcześniej budował na zgłoszenie? >

Z projektem technicznym będzie prościej

Inaczej na sprawę patrzy architekt Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana, która nie dostrzega zwiększenia ryzyka i niebezpieczeństw w nowym rozwiązaniu. - Projekt techniczny opracują te same osoby, co projekt architektoniczno-budowlany, a nadzór budowlany może mieć do niego wgląd na każdym etapie budowy. Do nadzoru zostanie dostarczany po zakończeniu robót, przy zawiadomienia  o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwoleniu o użytkowanie. To tylko pokazuje, że projekt, który jest podstawą uzyskania pozwolenia na budowę, nie jest podstawą do wykonywania robót, co nie jest powszechnie rozumiane, zwłaszcza wśród inwestorów indywidualnych - uważa Mariola Berdysz. I dodaje, że choć w aktualnym stanie prawnym projekt architektoniczny w znacznym zakresie nie jest sprawdzany przez administrację, to w  poszczególnych urzędach są bardzo różne oceny, który jest kompletny, a który musi być uszczegółowiony. - W konsekwencji mamy do czynienia z pewną fikcją - organy wymagają bardzo szczegółowych rozwiązań, lecz ich poprawności nie mogą weryfikować, są zobowiązane jedynie projekt ostemplować. Często jest też tak, że ktoś stara się o pozwolenie na budowę po tylko, aby mieć prawo do realizacji robót budowlanych, co nie zawsze jest tożsame z faktyczną chęcią realizacji robót. W takich przypadkach nie ma potrzeby, by inwestor dysponował pełnym projekt w tym projekt techniczny - tłumaczy Mariola Berdysz. Jej zdaniem nowela może te mankamenty zlikwidować. PIIB zauważa jednak, że po zmianach atrakcyjne mogą się pojawić budynki z pozwoleniem na budowę, ale bez zgody na użytkowanie.

Sprawdź w LEX: Czy można zmienić nazwę inwestycji zmianą pozwolenia na budowę?  >