Program "Pierwsze klucze". Ministerstwo zaprezentowało założenia ustawy

Dopłaty do rat kredytów udzielanych na zakup lokalu na rynku wtórnym lub budowę domu jednorodzinnego - to oficjalnie ogłoszone już punkty nowego programu mieszkaniowego "Pierwsze klucze", który zastąpi "Mieszkanie na start". W przypadku nowego budownictwa mieszkaniowego możliwości skorzystania z programu będą ograniczone.

W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowane zostały założenia projektowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym "Pierwsze klucze".

- Podstawowym problemem na jaki odpowiada projektowana ustawa jest spadek dostępności kredytów hipotecznych spowodowany utrzymującym się wysokim poziomem stóp procentowych - czytamy.

"Pierwsze klucze" - założenia programu

Resort zapowiada, że nowy preferencyjny kredyt mieszkaniowy "zastąpi bezpieczne kredyty 2 proc. i rodzinne kredyty mieszkaniowe, łącząc w sobie finansowe wsparcie w formie dopłat do rat z wyższą pomocą kierowaną do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi".

Co do zasady preferencyjny kredyt mieszkaniowy z dopłatą stabilizacyjną będzie mógł zostać udzielony jedynie na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. W założeniach opisano następujące warunki

• oddanie do użytkowania mieszkania w okresie nie krótszym niż 5 lat od dnia złożenia wniosku o kredyt,
• posiadanie przez sprzedającego tytułu prawnego do mieszkania co najmniej 3 lata (wyłączenie mieszkań sprzedawanych w relatywnie krótkim okresie od dnia nabycia w celu odsprzedaży z zyskiem)
• cena nieruchomości nabywanej na rynku wtórnym nie powinna również przekraczać w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej limitu ceny, który będzie określany na zasadach ustawy (limit ogłaszany corocznie przy uwzględnieniu danych o średnich kosztach realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych w segmencie społecznym, jak również możliwość ustalenia przez radę gminy na obszarze tej gminy odmiennego limitu ceny niż ustawowy),
   

W przypadku nowego budownictwa mieszkaniowego wnioski o kredyt hipoteczny z dopłatami stabilizacyjnymi będą mogły dotyczyć wyłącznie kredytów udzielanych w celu sfinansowania:

• budowy domu jednorodzinnego, w tym pokrycia wydatków ponoszonych w związku z wykończeniem domu jednorodzinnego,
• nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego
• albo w celu realizacji inwestycji kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy.

Kredyty z dopłatą stabilizacyjną lub konsumencki

Kredyty hipoteczny „Pierwsze klucze” z dopłatą stabilizacyjną zakłada, że dopłaty obejmą 120 pierwszych spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych. Będą dotyczyły kredytów złotówkowych na co najmniej 15 lat, ze stopą oprocentowania na poziomie stałym ustalonym na okres 60 miesięcy;

Program obejmuje też kredyt konsumencki na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego. W tym przypadku dopłaty będą obejmowały 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych. Okres spłaty kredytu: 5-15 lat.

Wnioski o kredyty hipoteczny „Pierwsze klucze” z dopłatą stabilizacyjną będzie można składać do końca 2030 r. Jednakże począwszy od 2026 r. w każdym kwartale po zarejestrowaniu 10 tys. wniosków, przyjmowanie nowych wniosków będzie okresowo wstrzymane, do początku kolejnego kwartału. Nie będzie limitu czasowego w przypadku kredytów wspierających osoby w uzyskaniu kredytu finansującego partycypację lub wkład mieszkaniowy w celu uzyskania mieszkania czynszowego lub spółdzielczego lokatorskiego. 

Zachowana zostanie gwarancja wkładu własnego, czyli możliwość udzielenia przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji spłaty części kredytu;

MRiT podaje następujące wskaźniki co do wysokości dopłat:
- wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od rodzaju finansowanego przedsięwzięcia: 1,5 proc. na kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” lub 0 proc. na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego;
- formuła naliczania dopłat do rat: „w okresie stosowania dopłat zachowany zostanie model spłaty kredytu hipotecznego w oparciu o malejące raty kapitałowo-odsetkowe. Jednocześnie część raty kapitałowo-odsetkowej spłacana przez kredytobiorcę będzie w tym okresie spłacana na poziomie stałym, odpowiadającym wysokości ustalonej zgodnie z harmonogramem najwyższej raty pomniejszonej o dopłatę (co do zasady pierwsza kapitałowo-odsetkowa rata kredytobiorcy)”,

Limit dochodów

Ustawa ma określić wysokość dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy uprawniającą do zaciągnięcia mieszkaniowego kredytu hipotecznego z pełną kwotą dopłat stabilizacyjnych, a także maksymalną kwotę części kapitału zaciągniętego kredytu od której będą naliczane dopłaty.

Jak podaje resort:

• kwotowe limity dochodów gospodarstwa domowego będą podwyższone w przypadku, gdy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, którego dotyczy kredyt mieszkaniowy będzie położony na terenie województwa lub miasta (powyżej 300 tys. mieszkańców), dla którego obowiązujący w danym okresie wskaźnik przeliczeniowy;
• w formule określania limitu dochodów uwzględniono tzw. wskaźnik lokalizacyjny. - Wskaźnik ten wynosiłby co do zasady 1, ale w przypadku rynków mieszkaniowych w przypadku których poziom cen mieszkań znacząco odbiega od cen średnich będzie on korygował kwoty limitów podnosząc wartości o dodatkowe 10 proc. (wysokość wskaźnika lokalizacyjnego będzie w takich przypadkach równa 1,1) – czytamy.
• jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy będzie przekraczał limit dochodowy, kwoty dopłat do rat w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego zostaną ustalone na poziomie niższym o 50 proc. kwoty, o jaką przekroczony jest limit dochodów. - W przypadku pozostałych kredytobiorców wskaźnik obniżający wysokość dopłat do rat będzie bardziej korzystny dla kredytobiorców, wynosząc 25 proc. - czytamy.

Ponadto:

• kwotowo określoną część kapitału zaciągniętego mieszkaniowego kredytu hipotecznego, będącą podstawą obliczenia przysługującej kredytobiorcy dopłaty stabilizacyjnej, będzie wyznaczała formuła różnicująca ww. kwotę w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy, zmieniających się w czasie limitów maksymalnej ceny 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania, lokalizacji finansowanej nieruchomości (uwzględniony w formule wyznaczającej kwoty bazowe kapitału kredytu wskaźnik lokalizacyjny, analogicznie jak to ma miejsce w przypadku limitów dochodowych),
• kredyt hipoteczny „Pierwsze klucze” powinien zostać udzielony w wysokości w której wartości wskaźnika LtV nie będzie niższa niż 50 proc.