Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego rozesłał wytyczne do starostw oraz nadzoru budowlanego dotyczące procedury zgłoszenia domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Przez co starostwa znalazły się między młotem a kowadłem. Wytyczne zobowiązują je do oceny, czy zgłaszany budynek jest wolnostojący, maksymalnie dwukondygnacyjny, a jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 mkw. W praktyce jednak rzadko można to ocenić bez dodatkowych wyjaśnień od inwestora, a takich wyjaśnień organ nie może żądać, bo zabraniają tego nowe przepisy prawa budowlanego. Prawnicy nie mają wątpliwości, że jest to  kolejna próba naprawiania "prawem powielaczowym" Polskiego Ładu. Domy do 70 mkw. są bowiem jednym z głównych jego punktów. 

Uproszczone zasady budowy domów

Od 3 stycznia 2022 r. prawo budowlane dopuszcza budowę małych domów na uproszczonych zasadach. Chodzi o domy wolnostojące, do 70 mkw., posiadające nie więcej niż dwie kondygnacyjne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Co najważniejsze, budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, co powinien potwierdzić w oświadczeniu.

Czytaj: Wpływ inwestycji w domy do 70m2 na chaos urbanistyczny w gminach - jakie ryzyka niesie Polski Ład dla ładu przestrzennego >

Starosta nie ma prawa sprawdzić zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

  • ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
  • wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,
  • ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,
  • zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
  • kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego,
  • posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;
  • nie może wnieść sprzeciwu;
  • nie może wydać zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu;
  • nie może nałożyć obowiązku uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów;
  • nie może nałożyć obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę obiektu.

Starosta po otrzymaniu zgłoszenia ostemplowuje dołączony do niego projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Czytaj: Uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich przy inwestycjach w domy do 70 m2 >

 

Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne [PRZEDSPRZEDAŻ] ebook

Sprawdź  

- W wytycznych dla organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego wskazano, że organy administracji architektoniczno-budowlanej mogą samodzielnie zmieniać tryb postępowania – z uproszczonego zgłoszenia na „zwykłe” – jeśli uznają, że przedłożone dokumenty są wadliwe. Takie wytyczne nie mają jednak podstawy w przepisach prawa budowlanego oraz zupełnie pomijają jedną z podstawowych zasad postępowania, czyli związanie organu wnioskiem inwestora. Wynika z niej, że jeśli organ uzna, że złożony wniosek nie pozwala na kwalifikację do żądanego trybu, to powinien wezwać wnioskodawcę do jego uzupełnienia, a nie samodzielnie zmieniać sposób procedowania - uważa dr Martyna Sługocka, prawnik w kancelarii GWW.

Czytaj też: Ograniczenie kompetencji kontrolnych na etapie zgłoszenia i realizacji organów aab i nadzoru budowlanego przy inwestycjach w domy 70m2 >

Jej zdaniem działanie zgodnie z wytycznymi stanowić będzie znaczne utrudnienie dla inwestora, który po wniesieniu zgłoszenia z art. 29 ust. 1 pkt 1a przystąpi do budowy domu, a po kilku tygodniach otrzyma od organu informację, że przedłożone przez niego dokumenty zostały zakwalifikowane jako „zwykłe” zgłoszenie i to niekompletne. Dla inwestora może to nawet oznaczać popełnienie samowoli budowlanej.

Wytyczne niepotrzebnie mieszają w głowach 

Zdaniem prawników, każde działanie organu administracji publicznej musi znaleźć poparcie w przepisach prawa, a wytyczne to tylko kolejna ich niewiążąca interpretacja. Nic więcej. Urzędnicy są więc w potrzasku. Ale nie tylko oni, inwestorzy również. - Wytyczne nakazują ocenę czy zgłaszany budynek jest wolnostojący, maksymalnie dwukondygnacyjny a jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 mkw. W praktyce jednak rzadko można to ocenić bez dodatkowych wyjaśnień od inwestora, a takich wyjaśnień organ nie może żądać - twierdzi Martyna Sługocka.

Podobnego zdania jest Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu. - GUNB nie może w wytycznych zobowiązywać starostw do czegoś, czego nie ma w prawie budowlanym, co najwyżej może zalecić jako dobrą praktykę. Urzędnik nawet jeżeli zobaczy błąd albo braki we wniosku zgłoszenia budowy oraz w dokumentach, nie ma obowiązku informować o tym inwestora.  Ten ostatni może mieć  więc mylne przekonanie, że wszystko jest w porządku i może bez przeszkód budować, a to nieprawda. I istnieje duże niebezpieczeństwo, że zaangażuje pieniądze i czas, a wybuduje dom, który będzie inwestycją obarczoną wadami. Przepisy w żaden sposób nie ograniczają ryzyka z tym związanego -  uważa Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.

Czytaj też: Nowe zasady budowy domów do 70 m2 >

Ale kontrola nadzoru w tym wypadku raczej inwestorowi nie grozi. Powiatowy nadzór budowlany ma olbrzymie problemy finansowe i braki kadrowe, a w związku z tym, jeżeli nadzór skontroluje to może to być odległe bardzo w czasie.

W opinii Jacka Kosińskiego, adwokata i partnera w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, w wypadku zgłoszenia budowy domu 70 mkw. organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może wnieść sprzeciwu. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zgodność z prawem budowy.  -  Organ administracji zawsze może dokonać sprawdzenia dokumentacji. W szczególności zgodnie ze słusznym orzecznictwem sądów administracyjnych intencja inwestora i rzeczywista treść wniosku winna być określona przez organ na podstawie całości wniosku a nie np. nazwy pisma. Jeżeli wniosek będzie literalnie dotyczył zgłoszenia budowy domu 70 mkw., jednak z załączonych dokumentów będzie wynikać, że faktycznie dotyczy on większego obiektu, to organ powinien to wyjaśnić.

Jak tłumaczy Jacek Kosiński, jeżeli inwestor potwierdzi intencję budowy obiektu większego niż 70 mkw., to organ powinien rozpoznać sprawę z pominięciem przepisów dotyczących budynków 70 mkw. Co więcej, nadzór budowlany może kontrolować każdą budowę. Jeżeli w trakcie kontroli okaże się, że wznoszony obiekty nie podpada pod kategorię 70 mkw, to niewątpliwie nadzór może i powinien podjąć stosowne kroki prawne. - Jest to logiczne. Ułatwienia dla budowy domów 70 mkw. odnoszą się  tylko takiej budowy. Jeżeli budowa dotyczy takiego obiekty to organ nie może na etapie zgłoszenia kwestionować ewentualnych błędów dokumentacji. Natomiast jeżeli organ dojdzie do wniosku, że w rzeczywistości zgłoszony obiekt nie jest obiektem 70 mkw. (pomimo takiego oznaczenia zamierzenia budowlanego przez inwestora) to organ nie może dalej procedować w trybie dotyczącym takich obiektów - wyjaśnia. 

Czytaj też: Domy do 70m2 a działalność deweloperska >

Według Martyny Sługockiej warto zmienić przepisy i umożliwić urzędnikom wzywanie inwestora do uzupełnienia braków zgłoszenia z art. 29 ust. 1 pkt 1a  prawa budowlanego.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.