W dobie chronicznego deficytu przestrzeni do parkowania w strefie zurbanizowanej ochrona miejsc postojowych właściciela przestrzeni parkingowej jest całkowicie zrozumiała. Niemniej motywacja osób poszukujących miejsca postojowego - najczęściej w obcym dla nich miejscu - nie zasługuje na szczególne potępienie. Tym bardziej, jeżeli nie chodzi o stałe, uporczywe korzystanie z cudzej nieruchomości, ale o przypadkowe, okazyjne zaparkowanie pojazdu.
Czytaj też: Miejsca parkingowe można zapewnić nie tylko w ramach własnej inwestycji
Oznaczenie przestrzeni objętej ofertą umowy najmu
Problem zawarcia ewentualnej umowy najmu miejsca postojowego może być rozpatrywany, jedynie wówczas kiedy doszło:
- do oznakowania nieruchomości sposób nie budzący wątpliwości, że dana przestrzeń jest prywatna i wolą jej właściciela są określone następstwa prawne pozostawienia tam pojazdu,
- do innego poinformowania o tym kierującego pojazdem np. bezpośrednio ustnie.
Aby postawić tezę, że mogło dojść do dorozumianego zawarcia umowy, najemca nie powinien mieć wątpliwości, że parkuje w miejscu, z którego skorzystanie wiąże się z zawarciem umowy najmu z właścicielem gruntu. Należy uznać, że przed zaparkowaniem pojazdu kierowca nie ma obowiązku zbadania treści tablic informacyjnych, nie posiadających charakteru znaków drogowych, pozostających w sporym oddaleniu od miejsca postojowego.
Sprawdź w LEX: Kiedy pracodawca odpowiada za uszkodzenie prywatnego samochodu pracownika postawionego na parkingu zakładowym? >
Prawo właściciela do zakazania parkowania
Niewątpliwie pozostawienie pojazdu na cudzej nieruchomości wymaga zgody jej właściciela. Właściciel nieruchomości może zakazać korzystania z jego własności wszelkim innym osobom i ma służące ochronie prawa własności roszczenia cywilnoprawne. W praktyce ochrona praw właściciela nieruchomości, który nie życzy sobie, aby na jego gruncie ktokolwiek inny parkował pojazd, przy pomocy roszczeń typowych dla ochrony prawa własności byłaby iluzoryczna.
Dorozumiana umowa najmu
Powstaje zatem pytanie, czy właściciel nieruchomości może złożyć ofertę najmu miejsca parkingowego, wobec kogokolwiek, kto pozostawi pojazd na jego gruncie. Generalnie do zawarcia umowy może dość także w sposób dorozumiany. Samo złożenie oferty może nastąpić w sposób dorozumiany. Oferta zawsze musi dotrzeć do oblata. Aby zatem mówić o złożeniu oferty przez właściciela nieruchomości, choćby w sposób dorozumiany, np. za pomocą tablicy informacyjnej, to nieruchomość powinna być odpowiednio oznakowana. Nie powinno budzić wątpliwości, że oferta wynajmu ze strony właściciela odnosi się do do konkretnego miejsca postojowego. Jest to bardzo ważna kwestia w przestrzeni miejskiej, gdyż teren prywatny nie zawsze jest odgrodzony, zabezpieczony szlabanem albo bramą wjazdową. Często „zlewa” się on z drogą publiczną. Do przyjęcia oferty może dość wówczas, gdy jej adresat zachowa się zgodnie z jej treścią. Przyjęciem oferty jest przystąpienie do wykonania umowy.
Z punktu widzenia dorozumianego oświadczenia woli o przyjęcia oferty, oferent nie musi być obecny przy przystępowaniu przez oblata do wykonania umowy. W przypadku wystawienia automatu do kawy dochodzi do umowy sprzedaży tego napoju po zapłacie odpowiedniej ceny. Niemniej, aby doszło do zawarcia umowy najmu o konkretnej treści pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą pozostawiającą pojazd na cudzej nieruchomości (prawidłowo oznakowanej), powinien istnieć pomiędzy stronami konsens.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Możliwość pobierania opłaty za parkowanie w strefie płatnego parkowania, gdy miejsca parkingowe wyznaczono tylko jednym rodzajem znaków >
Znaczenie braku zgody na wysokość opłaty za parkowanie
Problemem cywilistycznym jest sytuacja, w której dana osoba wie, że pozostawienie pojazdu na cudzej nieruchomości wiąże się z zawarciem umowy najmu i roszczeniem wynajmującego o zapłatę czynszu, ale nie akceptuje jego wysokości. W opisywanym przypadku umowa najmu miałaby charakter adhezyjny. Stawka czynszu nie jest negocjowalna i wynika z oświadczenia wynajmującego. Przyjęcie oferty z zastrzeżeniem jej zmiany stanowi złożenie nowej oferty, ale w praktyce parkowania pojazdu na cudzym gruncie, na którym jest jedynie tablica informująca o warunkach najmu, nie ma możliwości skutecznego złożenia kontroferty. Jeżeli dana osoba pozostawia pojazd na cudzej nieruchomości, ale nie godzi się na warunki parkowania wskazane przez właściciela, to powstaje pytanie, w jaki sposób może uzewnętrznić brak swojej zgody. W systemie prawnym tzw. reservatio mentalis (zastrzeżenie potajemne) nie odgrywa kluczowej roli. Innymi słowy, jak ktoś staje przed automatem do kawy, a kawa wydaje się mu bardzo droga, to ma prostą alternatywę: nie pije kawy, albo pije bardzo drogą kawę. Niemniej w jednostkowych przypadkach, w zależności od konkretnych okoliczności, może dojść do dyssensu (braku konsensu co do treści stosunku cywilnoprawnego).
Zakaz umów drapieżnych
Niemniej nawet gdyby przyjąć, że umowa doszła do skutku to powstaje pytanie, czy w sposób ważny określa ona wysokość czynszu. Właściciel gruntu nie może dowolnie ustalić należnego mu świadczenia, np. w postaci przepadku pojazdu. Gdzieś musi być granica. Osoba, która zarobkowo udostępnia miejsca parkingowe, podlega bardzo szerokiej definicji przedsiębiorcy określonej w art 43[1] kodeksu cywilnego. Z kolei korzystający, jakim jest osoba fizyczna, w istocie rzeczy będzie konsumentem w rozumieniu art 22[1] kodeksu cywilnego. Innymi słowy konsument – najemca podlega ochronie prawnej wynikającej z prawa konsumenckiego. Generalnie umowa konsumencka nie może być konstruowana na zasadzie „pułapki”.
Czytaj też w LEX: Ochrona danych osobowych przy pobieraniu opłat za parkowanie w strefach płatnego parkowania >
Umową drapieżną jest taki kontrakt, który nie daje konsumentowi równoważnego świadczenia. Czynsz najmu jest głównym świadczeniem najemcy, a zatem po myśli art. 385[1] par. 1 nie może być niedozwolonym postanowieniem umownym (klauzulą abuzywną). Wysokość czynszu najmu nie może jednak odbiegać w sposób rażący od rynkowych stawek czynszowych. Umowa najmu jest umową wzajemną: świadczenia z niej wynikające powinny być równoważne (synalagmatyczne). Nie jest dopuszczalne kreowanie czynszu sprzecznego z naturą zobowiązania. Rażąco wysoki czynsz najmu byłby sprzeczny z zakazem zawierania umów naruszających zasady współżycia społecznego (art. 58, 353[1] kodeksu cywilnego). Rodzi to bezwzględną nieważność klauzuli z nieproporcjonalną kwotą czynszu. Nieważność bezwzględna rażąco wysokiej stawki czynszu nie oznacza, że czynsz w ogóle się nie należy. Powinien on zostać zapłacony, ale w stawce rynkowej. Nie ma przyzwolenia na darmowe korzystanie z cudzej nieruchomości.
W niektórych przypadkach zbyt wysoki czynsz mógłby spełniać przesłanki wyzysku (art. 388 kodeksu cywilnego). Nadmiernej wysokości czynszu ustalonej przez właściciela nieruchomości nie tłumaczy wysoki koszt utrzymania systemu ochrony miejsc parkingowych. Dodać należy, że właściciel nieruchomości może zastosować bardzo tanie fizyczne środki ochrony miejsc parkingowych przed korzystaniem z nich przez osoby niepowołane. Nadmierna wysokość czynszu najmu nie może być instrumentem „odstraszania” przed naruszaniem czyjegoś prawa własności. Celem umowy jest wymiana dóbr lub usług. Dla zwyczajowego pobierania opłat za parkowanie należałoby ustawić odpowiednie automaty do pobierania biletów albo udostępnić odpowiednią aplikację. Drapieżna umowa konsumencka nie jest instrumentem ochrony prawa własności.
prof. dr hab. Rafał Adamus, radca prawny z Uniwersytetu Opolskiego
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
