Do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego autorem jest sejmowa komisja do spraw petycji. Zakłada on skrócenie z 3 lat do 18 miesięcy okresu, w którym samorząd może naliczyć opłatę adiacencką właścicielowi nieruchomości. Zmiana będzie dotyczyć również ostatecznych decyzji i orzeczeń zatwierdzających podział nieruchomości.
Na pewno ucieszy to właścicieli nieruchomości, gorzej z samorządami. Będą one miały nie tylko mniej czasu na ustalenie opłaty, przepisy przejściowe mogą też całkowicie sparaliżować jej pobieranie.
Czytaj też: Renta planistyczna do liftingu? Są proste sposoby, żeby jej nie płacić
Opłata szybciej to większa pewność obrotu prawnego?
Eksperci chwalą skrócenie okresu poboru opłaty. Nie mają wątpliwości, że dla właścicieli nieruchomości to korzystne rozwiązanie.
- Urzędnicy czasami wszczynają postępowania pod koniec ustawowego terminu i trwają one bardzo długo, dlatego skrócenie terminów zmobilizuje je do działania i zwiększy pewność obrotu prawnego. Podobnie jest w przypadku opłaty planistycznej, gdzie organ na wszczęcie postępowania ma pięć lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Gminy nadużywają tego terminu, gdyż - mimo wcześniejszego otrzymania od notariusza aktu notarialnego (umowy sprzedaży) - czekają do jego końca z wszczęciem postępowania. Mam takie postępowania dotyczące ustalenia opłaty planistycznej, które nie zakończyły się, mimo że upłynęło 10 lat od transakcji. Często jest tak, że osoby zobowiązane do uiszczenia danej opłaty czekają latami na wszczęcie postępowania i jego rozstrzygniecie - komentuje Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Zobacz procedurę: Ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego >
Podobnego zdania jest Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. - Zasadniczo skrócenie terminu na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty to dobry pomysł. Faktycznie trzymanie właścicieli w niepewności przez tak długi czas jest dla nich problematyczne. W aktualnym stanie prawnym gmina ma trzy lata na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej od dnia zdarzenia, od którego uzależnione jest ustalenie opłaty, np. od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Dziś więc dzielimy działkę, a później przez trzy lata czekamy, czy postępowanie zostanie wszczęte przez gminę, przez cały ten cały czas, pamiętając, że musimy być przygotowani finansowo na okoliczność ustalenia opłaty. Proponowany termin 18 miesięcy wydaje się wystarczającym dla gmin na wszczęcie postępowania, z drugiej strony, jego skrócenie, oszczędza właścicielom niepewności o połowę - uważa Maciej Górski.
Kontrowersyjny przepis przejściowy
Wątpliwości budzą jednak przepisy przejściowe, które pozwalają stosować skrócony termin także w wypadku ostatecznych decyzji oraz orzeczeń zatwierdzających podział nieruchomości.
- W praktyce może to spowodować, że niektóre postępowania nie będą mogły się toczyć. Jest to oczywiście korzystne dla obywateli, ale można też uznać, że ingeruje zbyt daleko, choćby w przychody samorządów, które otrzymują opłatę adiacencką. Jeśli to rozwiązanie zostanie utrzymane, to gminy będą musiały szybko wszczynać postępowania we wszystkich zaległych sprawach, zanim ustawa wejdzie w życie - ostrzega Piotr Jarzyński.
Proponowane brzmienie przepisów przejściowych budzi wątpliwości także u innych ekspertów.
- Nie do końca rozumiem proponowane przepisy przejściowe. Mówią one mniej więcej tyle, że jeżeli okoliczność uzasadniająca ustalenie opłaty adiacenckiej wystąpiła przed dniem wejścia w życie proponowanej nowelizacji, to termin na wszczęcie postępowania wynosi 18 miesięcy. I tutaj pojawiają się dwojakiego rodzaju problemy - twierdzi mec. Maciej Górski.
Chodzi o przypadki, kiedy zdarzenie (np. podział nieruchomości), uzasadniające ustalenie opłaty adiacenckiej, wystąpiło przed dniem wejścia w życie nowelizacji i termin 18 miesięcy jeszcze nie upłynął. - W takim przypadku gmina będzie miała bardzo mało czasu na wszczęcie postępowania. Dla przykładu, jeżeli 17 miesięcy temu decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a dziś wejdzie w życie nowelizacja, to gmina będzie miała tylko miesiąc na wszczęcie postępowania - wyjaśnia.
Sprawdź też w LEX: Jakie dokumenty powinna złożyć strona wnioskująca o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty? >
Dużo gorzej będzie w wypadku, gdy zdarzenie uzasadniające ustalenie opłaty adiacenckiej wystąpiło przed dniem wejścia w życie nowelizacji i termin 18 miesięcy upłynął. - W tych przypadkach nie będzie można w ogóle ustalić opłaty adiacenckiej. Oznaczałoby to odebranie gminom prawa do jej ustalenia. Dla przykładu (na podstawie aktualnych przepisów), jeżeli decyzja podziałowa stała się ostateczna 24 miesiące temu, to gmina ma jeszcze rok na ustalenie opłaty adiacenckiej. Jeżeli nowelizacja weszłaby dziś w życie, to gmina nie mogłaby już w tym przypadku opłaty ustalić, bowiem upłynął termin 18 miesięcy. W sposób nieuzasadniony takie rozwiązanie pozbawiłoby gminy ich uprawnienia do ustalenia opłaty. Wydaje się, że ktoś nie przemyślał tego rozwiązania - ostrzega mec. Maciej Górski.
Sprawdź też w LEX: Czy od ponownego podziału jednej z wcześniej wydzielonych działek należna jest opłata adiacencka? >
Krótszy termin to problem dla samorządów
To co więc cieszy właścicieli nieruchomości, martwi samorządy.
- Projekt jest przykładem punktowych zmian podyktowanych wyłącznie interesem jednej strony - strony prywatnej. Nie jest to dobry kierunek. Opłaty adiacenckie mają na celu wymuszenie partycypacji finansowej ze strony osób korzystających na działaniu władzy publicznej - chociażby realizacji nowych inwestycji infrastrukturalnych. Obowiązujący obecnie trzyletni okres był wyrazem zważenia interesów wszystkich stron - tłumaczy Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora Biura Związku Powiatów Polskich.
Wdrożenie nowych przepisów będzie wymagało również nie tylko reorganizacji pracy urzędów czy zmian zasad postępowania (mowa tu o wewnętrznych procedurach czy zasadach związanych chociażby z uzyskaniem opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego), ale w niektórych przypadkach także zatrudnienia nowych pracowników, z czym niestety w obecnym czasie jest niezwykle trudno. - Mając na względzie dotychczasowe obciążenie samorządów, skrócenie terminów może powodować, że zabraknie czasu na procedurę wyłonienia rzeczoznawcy majątkowego w trybie prawa zamówień publicznych, na co już kilka lat temu zwracał uwagę m.in. Śląski Związek Gmin i Powiatów - wyjaśnia Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni, która pracowała wcześniej w Urzędzie Miasta w Sosnowcu.
Według niej, skrócenie terminu wszczęcia postępowania może nie przełożyć się na skrócenie trwania samego postępowania, a to właśnie z tym aspektem procedury związanych jest najwięcej niedogodności dla strony. Problematyczna jest również długość postępowania.
Czytaj też w LEX: Opłata adiacencka jako źródło dochodów gmin >
Budowa drogi, podział nieruchomości
Opłatę adiacencką pobiera się od właścicieli nieruchomości:
- z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez gminę, powodujących wzrost wartości nieruchomości. Chodzi o drogi, wodociągi, kanalizację, przewody i urządzenia dostarczające prąd, ciepło, gaz i telekomunikacyjne,
- od przyrostu wartości spowodowanego podziałem lub scaleniem nieruchomości.
Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta każdorazowo, gdy dojdzie do stworzenia warunków do podłączenia się do urządzeń infrastruktury technicznej np. do wodociągu, kanalizacji lub po wybudowaniu drogi. Nie ma znaczenia, czy właściciel ma zamiar z nich korzystać. Dla wymierzenia opłaty wystarcza sam fakt, że stworzono mu taką możliwość.
Sprawdź też w LEX: Czy opłacie adiacenckiej podlegają działki wydzielone pod drogi wewnętrzne? >
Opłata adiacencka wynosi nie więcej niż 50 proc. przyrostu wartości (różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń czy drogi, a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu). Jest to górna granica, której przekroczyć nie wolno. Może być ona niższa, ale nigdy wyższa. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale. Może to być 5, 10, 20, 30 proc.
W wypadku scalania i podziału nieruchomości wysokość opłaty nie może przekraczać 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych w wyniku scalenia (podziału) w stosunku do wartości nieruchomości sprzed tej operacji. Wartość nieruchomości posiadanych przed podziałem i otrzymanych w wyniku podziału i scalenia musi wycenić rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając także urządzenia infrastruktury technicznej planowane do wybudowania. Terminy i sposób wnoszenia opłaty ustala się w ugodzie zawieranej między uczestnikami postępowania a wójtem (burmistrzem czy prezydentem). Jeśli do ugody nie dojdzie, kwestie te rozstrzyga rada gminy już przy podejmowaniu uchwały o scalaniu i podziale nieruchomości.
Sprawdź też w LEX: Jakie są możliwe formy zabezpieczenia należności z tytułu opłaty adiacenckiej? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
