Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Gmina może ustalić opłatę jedynie w ciągu pięciu lat od dnia, kiedy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Czytaj też: Renta planistyczna do liftingu? Są proste sposoby, żeby jej nie płacić
Przepisy łatwo ominąć
Oznacza, że opłata planistyczna może zostać naliczona jedynie w przypadku, kiedy wartość nieruchomości wzrosła i właściciel ją sprzedaje w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Taka konstrukcja opłaty powoduje, że w łatwy sposób można jej uniknąć. Wystarczy nie sprzedawać nieruchomości przez okres pięciu lat. Wielu właścicieli się na to decyduje, a w tym czasie ich nieruchomości pozostają zamrożone inwestycyjnie.
To jednak nie wszystko. W polskim prawie brakuje narzędzi mobilizujących właścicieli do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z ustaleniami planów miejscowych. Za skrajnie niepożądaną, nie tylko z punktu widzenia ładu przestrzennego, ale także ekonomiki wykorzystania przestrzeni, należy uznać sytuację, w której dana nieruchomość pozostaje niewykorzystana zgodnie z potencjałem wynikającym z planu miejscowego, szczególnie w sytuacji, kiedy jest odpowiednio wyposażona w infrastrukturę techniczną i społeczną np. położony obok przystanku metra komis samochodowy w miejscu przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną, które jest wyposażone w niezbędną infrastrukturę.
Takie właśnie przypadki powodują, że miasta się rozlewają – inwestycje, które nie powstaną na takich nieruchomościach będą powstawać na gorzej położonych terenach, nierzadko oddalonych od dzielnic centralnych, gorzej skomunikowanych, etc. Dodatkowo, taka niezagospodarowania należycie nieruchomość powoduje określone koszty dla gmin. I nie chodzi tu o koszty uchwalenia planu. Ciężar, jaki poniosła gmina związany z wybudowaniem i utrzymaniem infrastruktury technicznej i społecznej, pozostaje niewykorzystany zgodnie z potencjałem w przypadku niezagospodarowania nieruchomości zgodnie z planem miejscowym.
Dlatego w wielu krajach mówi się o tym i wprowadza mechanizmy mobilizujące właścicieli do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu. Można to zrobić poprzez zachęty, kary albo np. wyższe podatki (lub innego rodzaju opłaty publicznoprawne) do czasu zainwestowania nieruchomości zgodnie z jej potencjałem.
Brakuje mądrego prawa
Brak jednak takich rozwiązań, szczególnie w połączeniu z polskim modelem opłaty planistycznej, powoduje, że wiele nieruchomości pozostaje niezagospodarowanych zgodnie z ich potencjałem i zgodnie z oczekiwaniami. Tutaj leży jedna z podstawowych przyczyn rozlewania się miast, wysokich kosztów utrzymania infrastruktury. Tutaj także należy szukać jednego z rozwiązań dla kryzysu mieszkaniowego i uwolnienia na rynek gruntów, których dziś tak brakuje.
Parę lat temu, wspólnie z zaprzyjaźnioną firmą zajmującą się analizą danych przestrzennych, dokonaliśmy pewnej analizy. Sprawdziliśmy jak dużo jest w Warszawie gruntów publicznych (należących do m.st. Warszawy albo Skarbu Państwa), dla których obowiązują plany miejscowe umożliwiające zabudowę kubaturową i które są położone w odległości 1km od przystanku metra albo autobusu, a mimo tego pozostają niezabudowane. Wynik był zatrważający. Okazało się, że powierzchnia tych nieruchomości to 4,7 mln mkw..
Oczywiście nie wszystkie te nieruchomości miały przeznaczenie mieszkaniowe, ale gdyby tak było to można by na nich wybudować spokojnie ponad 70 tys. mieszkań po 50 mkw. Mogłoby w nich zamieszkać ponad 200.000 osób. Inwestycje, które na tych gruntach nie powstaną na pewno zostaną wybudowane, ale w innym, nierzadko gorzej położonym miejscu.
Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.