Zgodnie z nowym brzmieniem art. 30 ust. 6 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci-telekomunikacyjnych inwestor wyposaża budynek, zgodnie z przepisami w sprawie warunków techniczno-budowlanych, w instalację telekomunikacyjną stanowiącą część składową nieruchomości, umożliwiającą przyłączenie do publicznych sieci, przy zachowaniu zasady neutralności technologicznej.

Do 25 października ubiegłego roku przepis ten zobowiązywał jedynie do wyposażenia budynku w instalację umożliwiającą dostęp do sieci telefonicznej, internetu czy telewizji. Jak jednak wskazywano w uzasadnieniu tzw. megaustawy telekomunikacyjnej, która zmieniła art. 30,  prowadziło to do wielu nieprawidłowości. Inwestor bowiem zawierał porozumienie z określonym przedsiębiorcą, który wykonywał instalację w zamian za uzyskanie „wyłączności” lub pierwszeństwa w korzystaniu z niej.

Do Ministerstwa Cyfryzacji trafiały skargi, że w ten sposób uniemożliwiano przyłączenie innych operatorów, a w efekcie w danym bloku, a nawet na całym osiedlu była dostępna oferta tylko jednego. To ma się zmienić, ale tylko w budynkach wielorodzinnych, a także użyteczności publicznej, dla których wnioski o pozwolenie na budowę złożono po 25 października. Taka zmiana niesie za sobą jednak wiele praktycznych konsekwencji, zarówno dla deweloperów i firm telekomunikacyjnych, jak i wspólnot, z których nie wszyscy zdają sobie z nich sprawę.

Już 27 stycznia szkolenie on-line za zmian prawnych w procesie inwestycyjnym. Chcesz wziąć udział, zarejestruj się tutaj >>

 


Jeden operator nie będzie miał monopolu na całym osiedlu

Ewelina Grabiec, radca prawny, partner w kancelarii itB Legal Bazański, Grabiec wskazuje, że nie będzie już uzasadnienia dla podpisywania z deweloperem umów, na podstawie których to przedsiębiorca telekomunikacyjny finansuje budowę instalacji w zamian za “wyłączność”, czyli za prawo własności do sieci w budynku i monopol na świadczenie usług. Ciężar finansowania budowy telekomunikacyjnej instalacji będzie bowiem spoczywał na inwestorze- deweloperze. - Mam nadzieję, że skończą się praktyki wymuszania na przedsiębiorcach zapłaty za możliwość budowy instalacji telekomunikacyjnej budynku – mówi Ewelina Grabiec. W efekcie zaś przedsiębiorca telekomunikacyjny stanie się podwykonawcą dewelopera, a za wykonane prace powinien otrzymać wynagrodzenie, a także zwiększy się konkurencyjność usług w nowo powstałych osiedlach.

Czytaj również: Regulacja temperatury i przyłącza dla e-aut w nowych budynkach >>

Tyle, że nie nastąpi to już.  - Budynki wyposażone w instalację będącą częścią składową nieruchomości nie są jeszcze nawet na etapie „dziury w ziemi”. To dopiero faza projektowa. Poszukiwanie wykonawców instalacji telekomunikacyjnych, to najwcześniej drugi czy trzeci kwartał 2020 r. zakładając, że zimą deweloper otrzyma pozwolenie na budowę, a fundamenty wykona wczesna wiosną - tłumaczy mec. Grabiec. Z sondy przeprowadzonej przez Prawo.pl wynika jednak, że wielu deweloperów nie zdaje sobie jeszcze sprawy z tego, że gdy proces inwestycyjny rozpoczęli późną jesienią, to muszą przygotować się na znalezienie wykonawcy instalacji.  -  W praktyce to nie będzie poszukiwanie zupełnie nowych wykonawców, lecz zmiana modelu współpracy z dotychczasowymi wykonawcami takich sieci - ocenia mec. Grabiec. 

 

Serwisowanie sieci na zlecenie

Zmiana przepisów dotknie też nowo powstałe wspólnoty, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Nowelizacja zrównuje bowiem pod kątem własnościowym status sieci telekomunikacyjnej z innymi instalacjami doprowadzającymi media, jak wodę, energię czy gaz. To na wspólnocie mieszkaniowej będzie ciążyć obowiązek serwisowania, naprawy czy modernizacji sieci, np. z funduszu remontowego tworzonego przez właścicieli mieszkań. - Zaryzykuję stwierdzenie, że sieci elektryczna, gazowa czy wod-kan są znacznie mniej awaryjne niż sieć telekomunikacyjna. Wynika to między innymi z ograniczonej liczby dostawców tych mediów. Do zniszczenia sieci telekomunikacyjnej może dojść zaś przez przez techników – instalatorów różnych dostawców usług. W nowej rzeczywistości prawnej to wspólnota mieszkaniowa pokryje koszt naprawy takiej instalacji, o ile nie pociągnie do odpowiedzialności sprawcy takiego stanu rzeczy – wyjaśnia mec. Grabiec. Dlatego jej zdaniem przedsiębiorcy telekomunikacyjni współpracujący obecnie z deweloperami zapewne staną się serwisantami bądź zarządcami sieci, a swoje usługi będą świadczyć dla wspólnot mieszkaniowych.

Niepotrzebna zmiana

Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że za wcześnie jest na praktyczną ocenę nowej regulacji. Zauważa jednak, że wcześniej przepisy ustawy obligowały to umieszczania infrastruktury telekomunikacyjnej w budynku, bez różnicowania, kto faktycznie ją układa i czyją jest własnością, a inni przedsiębiorcy telekomunikacyjni mieli prawnie zapewnioną możliwość dostępu do tej nieruchomości. Dlatego jego zdaniem zbyteczne wydaje się przesądzanie na poziomie ustawy, że teraz cała infrastruktura jest częścią składową nieruchomości, a dodatkowo odpowiada za jej funkcjonowanie i udostępnianie właściciel, niebędący jednocześnie przedsiębiorcą telekomunikacyjnym. - Powstaje również pytanie o wzajemny stosunek przepisów ustawy do kodeksu cywilnego – zauważa Przemysław Dziąg.

Zgodnie z art. 49 ust. 1 kodeksu cywilnego okablowanie nie może stanowić części składowych nieruchomości, jeśli wchodzi w skład przedsiębiorstwa. - Jeśli instalację w ramach inwestycji będzie kładł inwestor, to zgodnie z art. 49 ust. 2 k.c. taki przedsiębiorca przesyłowy będzie i tak miał prawo nabyć własność tych urządzeń, wyłączając je tym samym spod części składowych nieruchomości – uważa Przemysław Dziąg.

Ministerstwo Cyfryzacji w uzasadnieniu projektu podkreśliło jednak, że zmiana w art. 30 ust. 6 nie stoi w sprzeczności z kodeksem cywilnym. Dotyczy bowiem instalacji telekomunikacyjnej, która od początku jest realizowana przez inwestora jako część składowa nieruchomości, a nie jako instalacja, która „wchodzi w skład przedsiębiorstwa” przesyłowego. Jak będzie, pokaże praktyka.