Urzędnicy chcą, aby docelowo Rejestr Urbanistyczny zbierał informacje planistyczne w jednym miejscu, a taką koncepcję chwalą eksperci.
W praktyce o wiele szybciej znajdziemy informacje potrzebne przy planowaniu budowy, inwestycji czy przy zakupie nieruchomości. Narzędzie będzie też na pewno bardzo pomocne dla pośredników nieruchomości, dla których przecież właśnie ogłoszono propozycje legislacyjne nowelizujące ustawę o gospodarce nieruchomościami, aby musieli oni wnikliwie badać stany faktyczne i prawne nieruchomości. Znajdziemy tu wszystkie dane o planach ogólnych, w tym strefach i parametrach zabudowy - tłumaczy Magdalena Pawlak, radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości.
Do końca września trwa jednak jeszcze okres przejściowy, gdy samorządy – oprócz przesyłania wielu danych do RU – muszą je nadal publikować w swoich Biuletynach Informacji Publicznej (BIP). Oznacza to, że na pewno we wrześniu (ale też w przyszłości) RU nie powinien być jedynym źródłem informacji, w którym weryfikujemy nieruchomość. Brak wpisu do RU nie zawsze musi bowiem oznaczać brak jakiegoś planu dla konkretnej działki. Część informacji będzie przenoszona do nowego systemu stopniowo, inne trafią do RU dopiero za jakiś czas. Od 1 października br. nastąpi też uruchomienie nowych funkcjonalności systemu powiadomień. Od tej daty będzie można zapisać się do systemu i otrzymywać dostosowane do własnych potrzeb cykliczne powiadomienia.
Moim zdaniem, to bardzo ważna i przydatna funkcjonalność, gdyż dzięki temu nie umknie nam informacja, że gmina uchwala bądź zmienia któryś z planów obowiązujący dla konkretnej działki – mówi mec. Pawlak.
Wuzetki też pojawią w RU, ale znacznie później. Z harmonogramu wdrażania RU wynika, że nastąpi to dopiero za trzy lata. Dopiero od połowy 2029 r. urzędy udostępniają w RU wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego i o wydanie wuzetek (oraz decyzje o ich wydaniu), jak również dotyczące ich wyroki sądów administracyjnych.
Przydatny, ale nie niezastąpiony
Wraz z uruchomieniem Rejestru Urbanistycznego pojawiła się nowa usługa elektroniczna (e-Wyrys). Umożliwia ona elektroniczne uzyskanie wyrysu dla wybranego terenu. To jednak nie wystarczy, aby dokonać zakupu bądź sprzedaży nieruchomości.
Informacje z rejestru najbardziej przydają się przed decyzją o zakupie: pozwalają ocenić, czy nieruchomość nadaje się do zamierzonego celu, ułatwiają negocjacje ceny oraz sformułowanie postanowień umowy przedwstępnej (np. uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy). Sam rejestr ma jednak charakter informacyjny. Do aktu notarialnego notariusz zwykle poprosi o dokumenty urzędowe, których treść przesądza o skutkach prawnych czynności, m.in. zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym (albo o braku planu) – czytamy na stronie katowickiej kancelarii notarialnej Weroniki Majewskiej.
Wydruk z rejestru nie zastąpi tych zaświadczeń (podobnie jak np. zaświadczenia o rewitalizacji albo o uproszczonym planie urządzenia lasu). Notariusz opiera się na aktualnych dokumentach wystawionych przez właściwy urząd. W systemie przewidziano usługę e-Wyrys (elektroniczny wyrys z planu, po zalogowaniu), która z czasem może uprościć uzyskiwanie części dokumentów, ale obecnie wykaz dokumentów potrzebnych do konkretnej czynności zależy od rodzaju nieruchomości i przed wizytą warto potwierdzić go z kancelarią.
Ukryta bomba ekologiczna
Warto też zadać pytanie w odpowiednim lokalnym starostwie/magistracie, czy dla danej działki dokonano identyfikacji potencjalnych historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi. Takich informacji nie znajdziemy bowiem w Rejestrze Urbanistycznym, który gromadzi jedynie dane z zakresu planowania przestrzennego. Przez zanieczyszczenia „historyczne” rozumie się takie, które zaistniały przed 30 kwietnia 2027 r. (data ta wynika z wejście w życie unijnej dyrektywy 2004/35/WE, statuującej zasadę „zanieczyszczający płaci”). W ich przypadku - co do zasady - obowiązek przeprowadzenia oczyszczenia gruntu lub ograniczenia skażenia (czyli tzw. remediacji) spoczywa na aktualnym władającym powierzchnią ziemi (właścicielu lub posiadaczu nieruchomości), chyba że udowodni on, że zanieczyszczenie spowodował inny, konkretny podmiot.
W odpowiedniej Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ) powinno się zweryfikować, czy dokonywała ona wpisu tej konkretnej nieruchomości do rejestru historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi. Okazuje się, że nie wszystkie działki z ujawnionymi zanieczyszczeniami (choćby potencjalnymi) można zlokalizować na elektronicznej mapie.
Czy mimo umieszczenia przez starostę potencjonalnego historycznego zanieczyszczenia w wykazie RDOŚ może to miejsce nie wpisać do rejestru historycznych zanieczyszczeń? - sprawdź w LEX >
Jak to jest istotne, pokazuje historia działek po byłej jednostce wojskowej we Włocławku. Prezydent miasta kilka lat temu zlecił wykonanie badań na terenie, który dawniej zajmowała armia, przy ulicy Wojskowej. Pięć działek z obrębu 0850 zostało zidentyfikowane jako te z „potencjalnym historycznym zanieczyszczeniem powierzchni ziemi”. Ich obecny właściciel odwołał się od decyzji RDOŚ o wpisie do rejestru, ale ostatecznie nie zakończyło się to sukcesem. Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA oddalił skargę właściciela nieruchomości (wyrok z 2 lipca 2026 r., III OSK 3091/23). Mimo że sprawy sądowe trwały przez ponad trzy lata, w tym okresie – podobnie jak i obecnie – działek tych nie znajdziemy na elektronicznej mapie jako terenów zanieczyszczonych, choć zgodnie z art. 101c-101d ustawy z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2025 r. poz. 647) powinny one się w rejestrze znaleźć, a - w konsekwencji – być też ujawnione w zasobach mapowych.
Prowadzenie rejestru historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi - zobacz procedurę w LEX >
Konieczna oddzielna weryfikacja
Weryfikację nieruchomości planującym inwestycję bądź nabycie działki pod kątem zanieczyszczeń zaleca Stowarzyszenie Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych.
Podstawowym źródłem informacji o zanieczyszczonych obszarach są dwa rejestry: rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi i rejestr szkód w środowisku. Oba prowadzone są przez Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (GDOŚ), a udostępniane także przez RDOŚ. Dodatkowo można sprawdzić wykaz potencjalnych historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi prowadzony przez starostów – radzi Stowarzyszenie.
Pomocniczo można sprawdzić samemu nieruchomości na stronie www.geoserwis.gdos.gov.pl, ale stowarzyszenie zastrzega, że ta elektroniczna mapa nie jest wiążąca i dane na niej nie muszą być na bieżąco aktualizowane. Rejestry terenów zanieczyszczonych są jawne i dostępne dla wszystkich zainteresowanych. Warto jednak też napisać e-maila do GDOŚ. Pytanie ze wskazaniem numeru działki i adresu danego terenu kieruje się na adres poczty elektronicznej: kancelaria@gdos.gov.pl. Gdy Prawo.pl – posiadając tylko numer decyzji o wpisie do rejestru – wystąpiło o ujawnienie lokalizacji działek, dostaliśmy po tygodniu z GIOŚ odpowiedź zwrotną i wyszło na jaw, że chodzi o nieruchomości we Włocławku, a jednocześnie, że nie ma ich na elektronicznej mapie. Brak wpisu nieruchomości „podwyższonego ryzyka”, o których wiadomo, że były dawniej terenami starych fabryk, kopalni, zakładów przemysłowych, jednostek wojskowych itp. powinien wzbudzić czujność.
Brak wpisu gruntu do jednego z wyżej wymienionych rejestrów nie przesądza o braku jego zanieczyszczenia. Dlatego tak ważną kwestią jest przeprowadzenie dodatkowej oceny czystości danego terenu, dzięki której uzyskamy pełniejszą wiedzę na temat stanu działki, na której planujemy naszą inwestycję. Polecam wykonanie przesiewowych badań środowiskowych gruntu łącznie z innymi badaniami geotechnicznymi – czytamy na stronie stowarzyszenia.
Czy aktualizacja wykazu phz wykonywana przez starostę ma polegać na ciągłych zmianach już raz umieszczonego tam terenu, czy na wprowadzaniu do wykazu phz nowych zidentyfikowanych terenów zanieczyszczonych? - sprawdź w LEX >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
