Według stanu na środowy wieczór, Ministerstwo Infrastruktury (MI) nie wydało jeszcze nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mającego zastąpić analogiczne przepisy z 2002 r. Resort nie opublikował też żadnego komunikatu w tej sprawie, eksperci jednak liczą, że do weekendu nowe warunki techniczne zostaną opublikowane, a w rozporządzeniu znajda się tez precyzyjne przepisy przejściowe. Inaczej duża niepewność dotknie tych inwestorów, których postępowania o pozwolenie na budowę są w toku.
Brak precyzji oznacza zamieszanie
Nad tym, czy po 20 września organ będzie mógł wydać pozwolenie na budowę, jeśli przepisy „starego” rozporządzenia nie będą już obowiązywały, a nowe rozporządzenie jeszcze nie wejdzie w życie, albo nawet się pojawi, ale bez precyzyjnych przepisów przejściowych, zastanawia się dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, partnerka w Kancelarii Kania Stachura Toś, specjalizująca się w procesie inwestycyjnym.
Jeśli nie będzie nowego rozporządzenia, to nie będzie też przepisów przejściowych, które wprost nakazywałyby stosowanie starych zasad do toczących się postępowań. Miało je właśnie wprowadzić nowe rozporządzenie – zauważa dr Grabowska-Toś.
W wersji projektu rozporządzenia sprzed kilku tygodni par. 394 przewidywał stosowanie przepisów dotychczasowych do zamierzeń budowlanych, dla których przed 20 września br. został np. złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę itp. Tylko wtedy, gdyby inwestor naciskałby na stosowanie nowych przepisów – składając w tej sprawie odpowiedni wniosek – do takich przypadków urzędnicy stosowaliby nowe regulacje.
Czytaj też w LEX: Projekt budowlany po nowemu. Nowe obowiązki od 19 maja 2026 r. >
Niebezpieczeństwo powstania luki niepokoi ekspertów od prawa budowlanego.
Najgorszy jest brak pewności, według jakich zasad organ poprowadzi sprawę, która już trwa. Dla inwestorów to nie jest akademicka dyskusja, tylko konkretne tygodnie opóźnienia, dodatkowe koszty i ryzyko dla całego harmonogramu. Mam nadzieję, że zwycięży wykładnia pozwalająca dokończyć rozpoczęte procesy inwestycyjne na dotychczasowych zasadach. Inaczej za legislacyjny chaos zapłacą ci, którzy rozpoczęli inwestycję zgodnie z obowiązującymi wtedy przepisami – podkreśla na Linkedin Joanna Zdanowska, adwokat w Kancelarii Adwokackiej ZdanLegal.
Prawnicy podkreślają jednocześnie, że można szukać pomocy w przepisach epizodycznych prawa budowlanego, choć zastrzegają, z ich literalna wykładnia budzi wątpliwości. O co chodzi?
Półtora roku tymczasowości
Przepisy epizodyczne to dodane do ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524) art. 102a-102c. Uchwalona w ekspresowym tempie nowela obowiązuje już od ponad dwóch tygodni – weszła w życie 2 września br. Art. 102a stanowi, że w okresie 18 miesięcy od dnia 20 września 2026 r. zgodnie ze starymi przepisami może zostać sporządzony projekt zagospodarowania działki lub terenu lub projekt architektoniczno-budowlany do:
- wniosku o pozwolenie na budowę,
- wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zgłoszenia budowy.
Warunkiem jest jednak złożenie organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenia inwestora o stosowaniu tych przepisów. W przypadku złożenia przez inwestora oświadczenia, stare przepisy będzie się stosowało do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego.
Czytaj też w LEX: Zmiany w procedurach i obowiązkach inwestorów oraz organów upraszczające proces inwestycyjny na etapie realizacji inwestycji >
W przepisach epizodycznych też są luki i niekonsekwencje. Jak zauważa Andrzej Falkowski, projektant sieci i instalacji sanitarnych, w art. 102a pominięto np. zgłoszenie robót budowlanych (art. 29 ust. 3 prawa budowlanego).
Jednak przepisy epizodyczne nie regulują wprost sytuacji inwestycji będących już w toku, co do których toczy się postępowanie o pozwolenie na budowę.
Jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę został złożony np. w lipcu to trudno uznać, że projekt budowlany został sporządzony „w okresie od 20 września" – podaje przykład dr Grabowska-Toś, a taki wymóg wynika z literalnego brzmienia art. 102a.
Ekspertka przekonuje jednak, że aby można było zastosować ten przepis także do postępowań wszczętych przed 20 września i w razie braku nowego rozporządzenia i przepisów przejściowych dokończyć te postępowania w oparciu o stare warunki techniczne” należałoby podejść do interpretacji przepisów epizodycznych w tym art. 102a - systemowo i celowościowo. Przepisy epizodyczne zostały bowiem wprowadzone w celu dokończenia rozpoczętych procesów inwestycyjnych.
Po pierwsze – w art. 102a ust.1, ustawodawca mówi o złożeniu oświadczenia „organowi prowadzącemu postępowanie”, a nie wskazuje, że musi ono zostać złożone wyłącznie „wraz z wnioskiem”. To oznacza, że inwestor mógł złożyć wniosek o pozwolenie na budowę przed 20 września, a oświadczenie o stosowaniu starego rozporządzenia może złożyć później. Po drugie, art. 102a ust. 4 wskazuje, że w przypadku złożenia takiego oświadczenia stare warunki techniczne stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego, a nie wyłącznie do decyzji wydanej na podstawie wniosku złożonego po 20 września – dodaje dr Grabowska-Toś.
Jej zdaniem, nie powinno być natomiast żadnych wątpliwości, że brak nowych warunków technicznych nie będzie stanowił przeszkody do złożenia od 20 września nowych wniosków o pozwolenie na budowę i ich procedowania na starych zasadach, ponieważ inwestor będzie mógł złożyć oświadczenie w trybie art. 102a i przygotować projekt w oparciu o „stare” już nieobowiązujące warunki techniczne.
Nowe normy dla lotnisk i elektrowni
Przez kolejne półtora roku z prowizorycznych przepisów będą też korzystały najważniejsze polskie inwestycje infrastrukturalne. W Sejmie trwają też prace nad rządowym projektem ustawy o usprawnieniu procesu inwestycyjnego w zakresie kluczowych inwestycji infrastrukturalnych (druk nr 3030).
Jego celem jest przyspieszenie przygotowania i budowę najważniejszych inwestycji infrastrukturalnych mających znaczenie dla obronności Polski, bezpieczeństwa energetycznego, ochrony przeciwpowodziowej oraz rozwoju gospodarczego.
Zobacz szkolenie online w LEX: Wpływ nowelizacji Prawa budowlanego z 2026 r. na proces inwestycyjny w zakresie budowli ochronnych >
Dla wybranych inwestycji zostaną wprowadzone prostsze procedury administracyjne, krótsze terminy oraz pierwszeństwo w rozpatrywaniu spraw przez urzędy. Projekt obejmuje zamknięty katalog konkretnych inwestycji m.in. "Droga Czerwona" w Gdyni zapewniająca dostęp do terminala w porcie, rozbudowa portów w Gdyni i Świnoujściu, inwestycje na lotniskach w Rzeszowie, Krakowie i Warszawie, a także rozbudowa ważnych połączeń kolejowych. Uproszczone procedury obejmą także inwestycje potrzebne do realizacji infrastruktury towarzyszącej elektrowni jądrowej na Pomorzu. Dotyczy to m.in. dróg, kolei i infrastruktury hydrotechnicznej – czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy.
Ustawa ta nie zawiera przepisów szczególnych, więc prowizoryczne zasady stosowania starych przepisów o warunkach technicznych obiektów budowlanych znajdzie zastosowanie również do tych priorytetowych inwestycji (ustawa ma wejść w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw).
Czytaj też w LEX: Rok 2026 w prawie budowlanym >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
