Ministerstwo Rozwoju u Technologii ogłosiło, że szykuje kolejne ułatwienia dla inwestorów. Teraz już domy jednorodzinne maksymalnie dwukondygnacyjne, wznoszone na własny użytek, będzie można budować na zgłoszenie na podobnych zasadach jak domy do 70 mkw. Eksperci nie mają wątpliwości, że proponowane rozwiązanie nie dość, że wsadza na "minę" kolejnych inwestorów, to przy okazji szkodzi sąsiadom. Trudno będzie walczyć z niechcianą budową za miedzą.. Nie ma co liczyć bowiem specjalnie na nadzór budowlany, który od lat jest niedofinansowany i ma braki kadrowe. 

Czytaj też: Budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia - w jakim zakresie opracować projekt i jakie są konsekwencje wyboru trybu zgłoszeniowego >

Dom na zgłoszenie - realizacją marzeń? 

Na razie projektu nie ma. Także w wykazie prac legislacyjnych nie pojawiła się jeszcze informacja na temat planowanych zmian w prawie budowlanym. Na konferencji prasowej opowiedział o nich jedynie Waldemar Buda, minister Rozwoju i Technologii. 

Czytaj: Po domach 70 mkw. rząd dopuści kolejne budowy bez pozwolenia>>

- W MRiT pracujemy nad likwidacją pozwoleń na budowę dla domów jednorodzinnych bez ograniczenia powierzchni. To rozwiązanie jest adresowane zarówno do osób indywidualnych jak również do małżeństw i rodzin z dziećmi, czyli do każdej osoby, która posiada własną działkę. Inwestor będzie musiał dołączyć do zgłoszenia projekt budowlany. Obowiązkowy będzie też kierownik budowy. Uproszczone zostaną też formalności związane z odbiorem  - tłumaczył dziennikarzom minister. 

Czytaj też: Domy do 70m2 a działalność deweloperska >>>

Minister zdradził też, że zmiany wejdą w życie już od 2023 r. Nic jednak nie powiedział, czy tak jak w wypadku domów do 70 mkw.  będzie obowiązywał zakaz wnoszenia sprzeciwu. Wówczas rola urzędnika zostanie ograniczona tylko do przyjęcia od inwestora zgłoszenia, nawet jak zobaczy błędy we wniosku, nic nie będzie mógł zrobić, ponieważ będzie miał związane ręce zakazem. Z nieoficjalnych informacji uzyskanych przez Prawo.pl wynika, że wprowadzenie takiego rozwiązania jest rozważane. 

Czytaj też: Procedura zgłoszenia robót budowlanych >>>

Dom bez formalności, czyli przerzucenie obowiązków na inwestora 

Nośne medialnie hasło jak "Dom bez formalności" w rzeczywistości może być dla inwestora kukułczym jajem. 

 - Planowane zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę budynków jednorodzinnych stanowi kontynuację procedury dla domów do 70mkw, ale jednocześnie nie rozwiązuje problemów, które zostały już zidentyfikowane w praktyce - ostrzega dr. Martyna Sługocka, prawnik oraz autorka Legal Alert-u. 

 

 

W jej opinii nadal w przepisach nie mówi się wprost, że brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza wyłączenia inwestycji spod wszystkich  regulacji prawnych. - Inwestorom często wydaje się, że w ramach tzw. uproszczonej procedury mogą realizować inwestycję niezależnie od ustaleń miejscowego planu albo na gruncie rolnym. Tymczasem jest zupełnie inaczej. - Inwestycja musi być zgodna ze wszystkimi przepisami. Różnica polega jedynie na tym, że inwestor sam musi zadbać o tę zgodność, bo organ administracji architektoniczno-budowlanej nie posiada kompetencji do weryfikowania przedłożonej dokumentacji - dodaje.

Czytaj: Dom jest, ale bez podłączeń - państwo coraz częściej przenosi ryzyko budowy na inwestora>> 

Czytaj też: Budowa zjazdu - jak uzyskać pozwolenie >>>

Zakaz sprzeciwu a gdzie sąsiedzi i bezpieczeństwo?

Bardzo niebezpieczny może być zakaz sprzeciwu. Eksperci przestrzegają rzą przed pochopnymi decyzjami. 

- Nie będzie  kontroli nad inwestorem. Zawsze oczywiście można powiedzieć, że jest nadzór budowlany, ale wszyscy doskonale wiedzą, że od lat jest on w kryzysie. Nieustająco boryka się z problemami finansowymi i brakami kadrowymi. Jest przeciążony  pracą. Nie jest w stanie więc sprawdzać każde doniesienie sąsiada i każdą budowę - twierdzi Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.  

Czytaj też: Rola inwestora zastępczego w procesie budowy domów do 70m2 >

Wtóruje mu Maciej Górski, adwokat. - Wyłączenie merytorycznej kontroli zgłoszenia i możliwość rozpoczęcia robót zaraz po złożeniu zgłoszenia powoduje ryzyko, że budowa będzie prowadzona w oparciu dokumentację niezgodnej z postanowieniami miejscowego planu, warunkami zabudowy czy z innymi przepisami, w tym warunkami technicznymi. Po prostu nikt jej nie sprawdzi. Wyłączenie merytorycznej kontroli to także brak badania innych istotnych kwestii, jak np. zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Może to doprowadzić do sytuacji, w której te okoliczności będą badane dopiero przez organy nadzoru budowalnego, po rozpoczęciu budowy i zaangażowaniu środków finansowych - mówi. 

Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa zwraca uwagę na zapowiedzi ministra dotyczące formalności końcowych, dla takich domów. - W obowiązującej procedurze budowy domów do 70mkw.  urząd został pozbawiony jakiejkolwiek kontroli uprzedniej (w chwili złożenia wniosku) obecnie ministerstwo chce pójść jeszcze dalej, aby również przy procedurze odbiorowej uczestniczył wyłączeni kierownik budowy, który potwierdzi gotowość do zamieszkania. Tym samym budowa domów na wysłane potrzeby zostanie całkowicie rozmontowana, pozbawimy kontroli uprzedniej jak i następczej przez organy architektoniczno-budowlane oraz powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego.

Sąsiad sąsiadowi wilkiem 

Mówiąc o uproszczeniach zapomina się o sąsiadach  inwestycji budowanej na uproszczonych zasadach. Tymczasem są one dla nich niebezpieczne. 

- W praktyce zakaz sprzeciwu oznacza to, że nikt poza inwestorem i architektem nie ocenia zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami prawa. Owszem, budynek powinien być zgodny z wymogami określonymi w szczególności w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale co w sytuacji gdy inwestor od nich samowolnie odstąpi? Organ go przecież nie kontroluje - zauważa Maciej Obrębski, adwokat.

 

 

Według niego takie uproszczenie może wydawać się racjonalne przy niewielkich obiektach, ale na pewno już nie w przypadku każdego domu jednorodzinnego. Trudno sobie wyobrazić, aby w odniesieniu do dużych domów wraz całą infrastrukturą towarzyszącą, organ nie kontrolował takich kwestii, jak zacienienie nieruchomości sąsiedniej, spełnienie wymogów przeciwpożarowych, zachowanie wymaganej prawem odległości samego budynku, czy też  poszczególnych elementów zagospodarowania terenu, takich jak szambo, przydomowa oczyszczalnia ścieków, studnia, czy zbiornik na gaz.

Może to doprowadzić do kompletnego chaosu budowlanego i sytuacji, w której jedynym policjantem strzegącym przestrzegania przepisów prawa budowlanego będzie sąsiad.  - Tymczasem po pierwsze to nie jego rola, a po drugie dysponuje on ograniczonymi możliwościami. Może wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zbadanie prawidłowości inwestycji, przy czym, jak pokazuje praktyka, organy te są przeciążone pracą i nieskłonne do nakazywania rozbiórki. Dzieje się to z prozaicznego powodu. W sytuacji bierności inwestora obowiązanego do rozbiórki i nieskuteczności nakładanych grzywien, organ jest zmuszony do wykonania zastępczego, a tego organy boją się jak ognia - zauważa mec. Obrębski.