Inwestorowi wolno coraz więcej. W prawie budowlanym roi się od kolejnych ułatwień i uproszczeń. Nie wszystkie jednak wychodzą na dobre. To, co bowiem dobrze wygląda na papierze, w życiu nie zawsze się sprawdza. Niedawno media dużo pisały o problemach właścicieli, którzy wybudowali domy jednorodzinne i nie mogą w nich zamieszkać, bo gazownia nie chce ich podłączyć do sieci. Jest to jeden z przykładów w prawie budowlanym przerzucania ryzyka na inwestora.
Niektórzy eksperci uważają, że skoro w tym kierunku idą przepisy, powinno wprowadzić się obowiązkowe ubezpieczenia budowy. Nie wszyscy tak myślą, są i tacy, którzy twierdzą, że inwestor nie jest dzieckiem, nie może państwo prowadzić go ciągle za rączkę.
Czytaj też: E-formalności nie zmniejszą biurokracji w budownictwie, bo problemem nie jest papier>>
Rób co chcesz, ale pamiętaj jak dach zawali się, twoja wina
Prawo budowlane coraz bardziej liberalizuje się.
- Stopniowo państwo przerzuca odpowiedzialność związaną z budową na inwestorów. Ci mają więcej wolności, ale jednocześnie dużo większą odpowiedzialność. Nie każdy jest w stanie temu sprostać. Jest to też bardzo niebezpieczny trend, bo na budowie może dojść do wypadku, ktoś może stracić zdrowie lub nawet życie albo stracić dom w wyniku budowy niezgodnie z przepisami. Przy realizacji prac budowlanych mamy do czynienia z całym szeregiem robót, które ulegają zakryciu, a błędy w ich wykonaniu mogą ujawnić się po latach. Czasami mogą doprowadzić do katastrofy budowlanej - uważa Mariola Berdysz, architekt, dyrektor fundacji "Wszechnica Budowlana".
I przypomina, że nowelizacja prawa budowanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 r. zwolniła inwestorów z obowiązku dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę „oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych”.
Czytaj też: Warunki techniczne dostawy mediów - komentarz praktyczny >
- Od tej pory dopiero po wybudowaniu domu inwestor jest zobowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem. A od 19 września 2020 r., w stosunku do budynków jednorodzinnych zrealizowanych w oparciu o nowy projekt budowlany odstąpiono od egzekwowania tych dokumentów. Wystarczy tu oświadczenie kierownika budowy o zrealizowaniu budowy zgodnie z przepisami - mówi Mariola Berdysz.
Czytaj też: Po domach 70 mkw. rząd dopuści kolejne budowy bez pozwolenia>>
Co bardziej zapobiegliwi i świadomi inwestorzy zanim rozpoczną budowę dbają o "wentyl bezpieczeństwa". Występują do gazowni czy elektrociepłowni o przyrzeczenie dostawy - promesę. Z obowiązku robią to tylko ci, którzy budują się na terenach bez planu miejscowego i pozwolenie na budowę poprzedza decyzja o warunkach zabudowy. Dzięki temu mają większą pewność, że po wybudowaniu budynku zostaną podłączeni. Nie wszyscy tak robią a potem okazuje się, że dom jest bez mediów. I trzeba ponieść dodatkowe koszty, żeby np. ogrzewanie zapewnić z pompy ciepła. A w przypadku zmiany projektowanego źródła ciepła np. na paliwo stałe wymagane jest uzyskanie zmiany pozwolenia na budowę z zamienną dokumentacją projektową (przepis wprowadzony od 19 września 2020 r.)
Czytaj też: Decyzja o warunkach zabudowy w praktyce - odpowiedzi na pytania >>>
Takich przykładów przerzucania odpowiedzialności jest znacznie więcej. Wśród nich są też domy do 70 mkw. Od 3 stycznia tego roku, w ich przypadku nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy, a oświadczenie o zrealizowaniu takiego budynku zgodnie z przepisami składa inwestor. Za poświadczenie nieprawny grozi kara grzywny.
Ryzyko ponosi też sąsiad
Przerzucanie ryzyka przez państwo nie dotyczy tylko inwestora, ale także właścicieli nieruchomości sąsiednich. - Sąsiad, jeśli nie dopatrzy się istniejących nieprawidłowości w graniczącej z nim inwestycji budowlanej w trakcie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę lub na etapie wykonawstwa, to jego szanse na podważenie pozwolenia w przyszłości są niewielkie - uważa Maciej Obrębski, adwokat.
Sprawdź też: Damasiewicz Agnieszka "Wznowienie postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę" >
I tłumaczy, że na skutek uproszczenia procedury organy nadzoru nie dokonują fizycznie odbioru nieruchomości przy udzielaniu pozwolenia na użytkowanie domów jednorodzinnych, a wszystko odbywa się w formie pisemnej w drodze złożenia odpowiednich oświadczeń. Inwestorzy nie specjalnie przejmują się tym, że oświadczenia składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. W konsekwencji prowadzi to do patologicznych zjawisk polegających na celowych nadużyciach ze strony niektórych inwestorów, którzy zdają sobie sprawę, że po zakończeniu inwestycji niewiele im grozi. A sąsiad ponosi tego konsekwencje.
- Organy bardzo rzadko stwierdzają nieważność decyzji administracyjnych, bronią się przed tym rękoma i nogami. Nawet bardzo istotne naruszenia prawa budowlanego uznają za nierażące i tym samym nie spełniające przesłanki stwierdzenia nieważności - mówi Maciej Obrębski.
- Zasadniczym powodem tego stanu rzeczy jest powstający problem wykonania decyzji nadzorczej przez organ nadzoru budowlanego. Wielokrotnie adresat decyzji jest bierny, grzywny nie odnoszą skutku i jedynym rozwiązaniem jest wykonanie zastępcze, co oznacza konieczność wyłożenia przez organ kosztów rozbiórki przy niewielkich szansach ich odzyskania. W konsekwencji paradoksalnie organy nadzoru, podobnie jak inwestor, nie są zainteresowani wyeliminowaniem decyzji z obrotu prawnego - tłumaczy adwokat Obrębski.
Czytaj też: Rząd wytycznymi chce poprawiać ustawę o domach do 70 mkw.>>
Orzecznictwo "wentylem " bezpieczeństwa
Okazuje się jednak, że ryzyko po stronie inwestora coraz częściej ograniczają sądy. - W decyzjach organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz w wyrokach sądów coraz częściej pojawia się stanowisko, zgodnie z którym niedopuszczalne jest wyłączanie z zakresu opracowania przyłączy oraz zjazdów. O ile wcześniej ewentualny brak późniejszej możliwości realizacji przyłączy lub wybudowania zjazdu uznawany był za ryzyko inwestora, o tyle obecnie wskazuje się, że już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę inwestycja powinna mieć zapewnioną możliwość funkcjonowania - wyjaśnia dr. Martyna Sługocka, prawnik, autorka Legal Alert-u.
Czytaj też: Możliwości ingerencji w ostateczne pozwolenie na budowę >>>
Ryzyko trzeba ubezpieczyć?
Zdaniem Marioli Berdysz, jeżeli państwo nie chce gwarantować bezpieczeństwa inwestorów zatwierdzając dokumentację projektową pozwoleniem na budowę, powinno wprowadzić inne zabezpieczenie np. ubezpieczenie budowy. Wówczas, jeżeli nie będzie kierownika budowy, a robotnik spadnie z rusztowania i zostanie kaleką otrzyma odszkodowanie z ubezpieczenia.
-Tak jest we Francji, gdzie przepisy budowlane są bardzo liberalne, ale jednocześnie istnieje obowiązek ubezpieczenia się. Jak budowa jest prowadzona bez specjalnego prywatnego nadzoru budowlanego składka jest znacznie wyższa. Inną drogą może być poszerzenie odpowiedzialności projektantów, kierowników budowy i inspektorów nadzoru budowlanego, których wartość polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej będzie adekwatna do wartości prac, które wykonują ,bądź je nadzorują - dodaje.
Czytaj też: Zmiany w odbiorach budynków według nowej ustawy deweloperskiej - od 1 lipca 2022 >>>
Inwestor to nie dziecko
Nie wszyscy jednak uważają, że państwo powinno prowadzić inwestora za rączkę. - Osobiście jestem zwolennikiem takiego kierunku. Budowa jest przedsięwzięciem skomplikowanymi i wymagającym wiedzy specjalistycznej. Każdy musi brać pod uwagę, że prawidłowe przeprowadzenie takiej inwestycji wymaga wiedzy specjalistycznej. W takim wypadku inwestor powinien udać się do specjalisty, który w ramach umowy będzie odpowiedzialny za zapewnienie zgodności z przepisami prawa - w tym bezpieczeństwo - uważa Jacek Kosiński, adwokat.
Czytaj też: Uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich przy inwestycjach w domy do 70 m2 >>>
Według niego rola państwa i administracji, która oczywiście jest bardzo ważna, nie powinna jednak iść w tym wypadku za daleko. Urzędnik nie może zastępować inwestora w myśleniu. Należy zwrócić uwagę, że aktualnie większość problemów dotyczy kwalifikacji przedsięwzięć w odniesieniu do braku obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę – np. domy do 70 mkw. lub braku możliwości przyłączenia budynku do mediów. W przypadku braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy dla domów do 70 m.kw. inwestor może także przenieść to ryzyko na firmę wykonawczą. Powinna ona budować zgodnie z zasadami sztuki. Jeżeli naruszy ten obowiązek to będzie ponosić odpowiedzialność zarówno wobec inwestora jak i osób trzecich. - rola Państwa powinna być zawsze ograniczona do minimum. Tak na przykład planowanie przestrzenne czy kwestie wpływu na środowisku są najważniejsze. Natomiast w zakresie prowadzenia inwestycji rola powinna podlegać ograniczaniu - podkreśla.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
