Jednym z najważniejszych problemów związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych jest administrowanie nimi, a zwłaszcza podejmowanie decyzji wymagających wyrażenia zgody przez właścicieli lokali. W sytuacjach konfliktowych może dojść wręcz do pata decyzyjnego, w którym niemożliwe stanie się przekonanie większości właścicieli lokali do przyjęcia określonego stanowiska.

Niedawno Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 20/23) odrzucił możliwość zastosowania w realiach wspólnot mieszkaniowych konstrukcji tzw. uchwał negatywnych. Co to oznacza?

Czytaj też: Wolnoć Tomku w swoim domku, ale własność we wspólnocie ograniczona

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające jego zakres

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Jednak władza zarządu w żadnym wypadku nie jest nieograniczona. Jest on uprawniony jedynie do podejmowania czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1), które najczęściej utożsamia się w bieżącym, codziennym administrowaniem budynkiem należącym do wspólnoty mieszkaniowej, w tym utrzymywanie go w niepogorszonym stanie (por. wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2022 r., sygn. akt II OSK 2609/19, LEX nr 3406856). Natomiast do czynności przekraczających ten zakres potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2).

W praktyce wytyczenie granicy pomiędzy czynności zwykłego zarządu a czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu bywa niezwykle trudne. Zwłaszcza, gdy w grę wchodzą spory na linii mieszkańcy-zarząd bądź między samymi mieszkańcami. Ustawodawca pozostawił jedynie przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, zaliczając do niego dziesięć kategorii spraw, w tym m.in. przyjęcie rocznego planu gospodarczego; ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu; udzielenie zgody na przebudowę części wspólnej oraz na dokonanie jej podziału, a także na nabycie nieruchomości (art. 22 ust. 3). Przypadki wątpliwe, a więc niemieszczące się w ustawowym katalogu, trzeba rozstrzygać indywidualnie. Przeważnie jednak w takich sytuacjach konieczne okazuje się wyrażenie zgody przez mieszkańców. Przy czym nawet uzyskanie większości „za” uchwałą nie pozbawia tych, którzy byli „przeciw” możliwości obrony swojego stanowiska na drodze sądowej.

Czytaj w LEX: Ustanawianie odrębnej własności lokali powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej >

 

Nowość
Własność lokali. Komentarz
-80%

Cena promocyjna: 55.8 zł

|

Cena regularna: 279 zł

|

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 279 zł


Właściciel lokalu może iść do sądu

Ustawa o własności lokali stanowi w swoim art. 25 ust. 1, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Oczywiście, składając powództwo do sądu – a każdy z właściciel ma na to sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów – trzeba wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie przepisów prawa; umowy bądź interesów skarżącego. Oczywiście równie dobrze można powołać się nawet na każdą z tych przesłanek.

Sąd nie ma czego kontrolować  

Sąd w wyniku zastosowanej procedury, o ile sam pozew nie będzie podlegał odrzuceniu, musi rozpoznać sprawę merytorycznie. W najprostszym ujęciu oznacza to albo uwzględnienie powództwa, albo jego oddalenie. Jednak szczegółowe zagadnienia, jak zawsze, pozostają tu problematyczne. Do niedawna w orzecznictwie i doktrynie dyskutowano, czy w sytuacjach, w których większość właścicieli lokali nie wyraziła zgody na podjęcie określonej czynności w ogóle doszło do podjęcia uchwały. Problem stanowiło również ustalenie, czy nieuzyskanie odpowiedniej większości głosów „za” automatycznie oznacza przyjęcie uchwały „przeciw”. Każda z odpowiedzi na to pytanie w prosty sposób przekłada się na możliwe rozstrzygnięcia sądu rozpoznającego skargę przeciwko uchwale wspólnoty mieszkaniowej. Niedawno zagadnienie to rozstrzygnął Sąd Najwyższy.

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 20 listopada 2024 r., sygn. akt III CZP 20/23, orzekł, że ​niepodjęcie uchwały z powodu nieuzyskania większości głosów właścicieli lokali popierających uchwałę nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że w przypadkach, gdy podczas głosowania nad uchwałą członkom wspólnoty mieszkaniowej nie udało się uzyskać większości głosów „za”, to uchwała w ogóle nie została podjęta, a co za tym idzie sąd nie ma czego kontrolować.