W Sejmie na pierwsze czytanie czeka już projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk numer 985), który wprowadza bardzo dużo zmian. Jeśli zostanie uchwalony, zacznie obowiązywać po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw. Za jego sprawą powstanie m.in.: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zostanie rozszerzony zakres czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, zmienią się zasady zawierania umów rezerwacyjnych czy powody odstąpienia od umowy. Z punktu widzenia deweloperów i cen mieszkań najważniejsze są zmiany dotyczące BFG i czynności kontrolnych banków.

UOKiK, autor projektu, przekonuje, że poprawią one pozycję osób kupujących mieszkania na pierwotnym rynku, a procedowana wersja projektu powinna zyskać akceptację deweloperów. Podkreśla, że od pierwotnej wersji - po raz pierwszy projekt ujrzał światło dzienne w czerwcu 2018 roku - jego zapisy bardzo się zmieniły, a składka na DFG została obniżona z 5 proc. do 1 proc. Eksperci też wskazują, że jest ona akceptowalna. Tyle, że deweloperzy i tak ostrzegają przed wzrostem cen mieszkań. Dlaczego?

Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >

 


Ile wyniosą składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Projekt zakłada, że nabywca mieszkania może wpłacać pieniądze tylko na rachunek powierniczy. Deweloper będzie mógł wybrać czy oferuje klientom otwarte, czy zamknięte rachunki. Jednocześnie jednak będzie musiał odprowadzić od każdej wpłaty składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Jej wysokość określi w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa. Z tym, że jej maksymalna wysokość nie będzie mogła przekraczać:

  • 2 proc.  w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP);
  • 0,2 proc.  w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP).

- Projektując Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wykonaliśmy bardzo dużo pracy, by uzyskać kompromis - podkreśla Tomasz Chróstny, prezes UOKiK. W pierwotnej wersji projektu wysokość składki wynosiła 5 proc. dla OMRP i 1 proc. dla ZMRP.  W wersji projektu z lutego 2020 roku obniżono je odpowiednio do 3 proc. i 0,6 proc. W procedowanej w Sejmie wynoszą jeszcze mniej. -  W projekcie ustawy są limity maksymalne, a w praktyce składki na DFG będą niższe i dostosowywane do warunków panujących na rynku. Według deklaracji Ministerstwa Rozwoju pierwsze stawki mają wynieść 1 proc. dla otwartych rachunków i 0,1 proc. dla zamkniętych. Jeśli środki zgromadzone na DFG będą wystarczające by pokryć ewentualne wypłaty, to mogą być nawet niższe. Wszystko zależy od sytuacji rynkowej. Przy 25-procentowej marży deweloperów składka na DFG nie powinna być obciążeniem dla branży - podkreśla prezes Chróstny. 

Z przedstawionych wyliczeń w Ocenie Skutków Regulacji wynika, że rocznie do DFW trafiać będzie 141,3 miliona złotych, większość od rachunków otwartych. Obecnie wybiera je bowiem ok. 85 proc. deweloperów. Z szacunków UOKiK wynika zaś, że rocznie zawieranych jest ok. 100 tys. umów deweloperskich. Tyle, że zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich składki od otwartych rachunków nie powinny przekraczać poziomi 0,5 proc.

Czytaj w LEX: RODO w branży budowlanej - co w związku z nowymi przepisami powinni uwzględnić w swojej działalności podmioty publiczne i prywatne >

Deweloperzy: zrosną ceny mieszkań na rynku pierwotnym

- Cieszymy się, że UOKiK uwzględnił argumenty, które zgłaszaliśmy i zmniejszył wysokość składki do poziomi 2 proc. - ocenia Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD. Tyle, że jego zdaniem ten poziom jest wciąż za wysoki. - Dla zwiększenia istniejącej ochrony klientów wystarczyłyby składki na poziomie 0,3-0,5 proc., przy otwartym rachunku powierniczym,  a nie 2 proc. UOKiK mówi bowiem, że potrzebuje 140 mln zł rocznie, ale rynek wart jest zaś 55-60 mld zł - wyjaśnia mec. Dziąg. Podobne argumenty przedstawia dr Łukasz Bernatowicz, wiceprezes BCC i wiceprzewodniczący Rady Dialogu Społecznego, i zwraca uwagę na inną kwestię. - UOKiK zakłada, że potrzebuje co roku zgromadzić na DFG kwotę rzędu 140 mln zł, by pokryć (co roku!) ewentualną upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów. Urząd szacuje więc, że w każdym roku upadnie kilku deweloperów, podczas gdy przez 9 lat funkcjonowania ustawy upadło tylko dwóch, przy czym, jak to zostało wyjaśnione, były to przypadki związane z przestępstwem i obejściem ustawy deweloperskiej - mów dr Bernatowicz. W latach 2012-2021 były dwie upadłości. Zdaniem Wielkopolskiej Izby Budownictwa (WIB) wprowadzenie DFG, nawet z obniżonymi, stawkami jest nie do przyjęcia. Izba wskazuje, że na przeszło półtora miliona transakcji na rynku nie zanotowano przypadku, w którym byłaby uzasadniona wypłata z DFG na skutek ogłoszenia upadłości. Ponadto zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich projektowane przepisy, w tym konieczność odprowadzania składek, może wpłynąć na sytuację finansową deweloperów i podwyżkę cen mieszkań. - Istnieje dodatkowe ryzyko, że koszt składki na fundusz może zostać przeniesiony na kupujących, co oznaczać może wzrost cen lokali. - potwierdza Adam Świecki z kancelarii Świecki.

Składki na nowy fundusz nie powinny wpłynąć na ceny mieszkań

Inaczej na sprawę patrzy prezes Tomasz Chróstny. - Deweloperzy mają z czego wpłacić nawet ten 1 proc.., a to jest ważny element ubezpieczeniowy. Z BFG będą bowiem wypłacane nie tylko środku w przypadku upadku dewelopera, ale też banku. Gdyby było inaczej, w przypadku upadku banku, wpłaty klientów byłyby chronione tylko do wysokości 100 tys. euro,  a wysokość kredytu na zakup mieszkania często przekracza ten pułap.  Tymczasem dla większości Polaków zakup mieszkania to najważniejsza inwestycja, niemal na całe życie, i musi być dobrze zabezpieczona. Musimy przygotować się na dekoniunkturę. Dlatego tak ważne są instrumenty, które z jednej strony zabezpieczą pieniądze konsumenta, a z drugiej umożliwią zachowanie stabilności całego sektora. Branża również powinna wziąć odpowiedzialność za swoich klientów - podkreśla prezes. 

Analitycy rynku również uważają, że sama stawka nie wpłynie na ceny. - Taki poziom nie sprawia już wrażenia zbyt wyśrubowanego, a instytucja DFG nie powinna wpływać w odczuwalny sposób na ceny nowych mieszkań - mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Tym bardziej, że w normalnych warunkach rynkowych wpłaty nie powinny przekraczać symbolicznego poziomu 1 proc. Przy średniej deweloperskiej marży brutto na poziomie 25 proc., jaką w ostatnich czasach komunikują deweloperzy, nie jest to ciężar nie do udźwignięcia nawet przy założeniu wzięcia go przez przedsiębiorców na własne barki. Co więcej, istnieje realna szansa na to, że ich ewentualne korzyści powołania do życia DFG przerosną oczekiwane koszty wpłat - podkreśla ekspert. I dodaje, że w zamian klienci deweloperskich biur sprzedaży zyskają już praktycznie 100-procentowe bezpieczeństwo środków wpłacanych na rachunki powiernicze, które – co do czego nie ma wątpliwości – dotychczas nie były w chronione w sposób absolutny. Nasi rozmówcy wskazują jednak, że na ceny może mieć jeszcze jedna zmiana, dobra dla wykonawców i podwykonawców.

Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >

Kłopotliwe warunki rachunków powierniczych

Zgromadzone na rachunkach powierniczych środki bank przeleje deweloperowi po zakończenie realizacji etapu. Wcześniej jednak musi dokonać kontroli. Zgodnie z projektem bank musi też zweryfikować, czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi, uregulował płatności wobec wykonawców lub podwykonawców, nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy, wpłacił składki na DFG w odpowiedniej wysokości, które będą wnoszone za pośrednictwem banku. Ponadto bank wypłaca deweloperowi ostatnią transzę zawsze dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność. (Art. 15-19 projektu)

Czytaj w LEX: Zakres uprawnień banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy >

– Projekt przewiduje zatem nowy zakres czynności kontrolnych – mówi Przemysław Dziąg. – By dostać pieniądze, deweloper będzie musiał składać oświadczenia, które muszą odpowiadać prawdzie, że na dzień wypłaty transzy uregulował wszystkie zobowiązania wobec wykonawców, a ponad wykonawców, co się nie będzie zdarzać, gdy np. będą dłuższe terminy płatności lub należności okażą się sporne,  lub zgłoszone zostaną roszczenia z tytułu solidarnej odpowiedzialności inwestora. To sytuacja kuriozalna, bo wnioskując o wypłatę transzy, by zapłacić wykonawcom, nie może mieć wobec nich wymagalnych zobowiązań.  To błędne koło, które może też spowodować wzrost cen mieszkań. Deweloperzy będą musieli mieć zabezpieczenie. Bank podnosi odpowiedzialność karną za nieprawidłowe zwolnienie tych środków i nie podejmie decyzji o ich przelaniu, gdy coś mu się nie będzie zgadzało – tłumaczy mec. Dziąg. Jego zdaniem to utrudni funkcjonowanie małych deweloperów, którzy będą musieli pozyskać zewnętrzne finansowanie na realizację całej inwestycji.

Za to według  Igora Bąkowskiego, radcy prawnego, partnera w Bąkowski Kancelaria Radcowska, banki już teraz dosyć szczegółowo kontrolują przebieg inwestycji deweloperskich i działają ostrożnie, natomiast występują rozbieżności w podejściu poszczególnych banków. - Wprowadzenie nowych wyraźnie wyszczególnionych uprawnień kontrolnych  może doprowadzić do ujednolicenia praktyki w tym zakresie, ale kontrole mogą trwać dłużej i wymagać zaangażowania większej ilości osób zarówno po stronie banków jak i deweloperów - ocenia mec. Bąkowski. Dodaje jednak, że z jego praktyki wynika, że taka zmiana pozytywnie wpłynie  dla funkcjonowanie szczególnie mniejszych firm budowlanych, wykonawców i dostawców, bo umożliwi płynniejsze prowadzenie inwestycji, zmniejszy ryzyka dla wykonawców i ograniczy spory na tym tle. Mec. Dziąg zauważa jednak, że gdy generalny wykonawca nie zapłaci podwykonawcy, to zgodnie z art. 6471 kodeksu cywilnego  obowiązuje tzw. solidarna odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wykonawców. - Gdy zatem podwykonawca zwróci się do dewelopera z żądaniem zapłaty za nieuregulowane przez wykonawcę płatności, roszczenie stanie się wymagalne. To z kolei miałoby stać się dla banków podstawą do odmowy wypłaty deweloperowi transzy.  Ten punkt, jest bardzo niebezpieczny, bo może służyć różnym naciskom na dewelopera, dotyczącym regulowania nieswoich należności - podkreśla mec. Dziąg.  

 


]

Czytaj w LEX: Środki ochrony nabywcy według ustawy deweloperskiej >

Dr inż. Zenon Kierczyński, prezes WIB, zauważa zaś, że wymóg, aby ostatnia wpłata na rachunek powierniczy była wypłacana deweloperowi dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność, negatywnie odbije się na bieżącym finansowaniu inwestycji, bo  opóźnienia w podpisaniu aktu mogą być też po stronie kupującego. – Efekt będzie taki, że deweloper finansujący przedsięwzięcie z kredytu będzie ponosił koszty jego obsługi, natomiast zyska bank, który będzie obracał zamrożonymi środkami – mówi prezes Kierczyński. Jego zdaniem doprowadzi to do likwidacji wielu polskich firm lub wzrostu cen.

Czytaj również: Poznański deweloper ma zapłacić karę za stosowanie niedozwolonych klauzul  >>

Istotna wada uzasadni odstąpienie od umowy

Dla deweloperów pojawia się perspektywa jeszcze jednej niebezpiecznej zmiany Zgodnie z projektem istotna wada nabywanego lokalu pozwoli na odstąpienie od umowy. Zdaniem UOKiK obecna procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na czas i jakość usuwania zgłoszonych wad. Regulacje te dotyczą zarówno wad określonych w protokole przekazania lokalu jak również wad, które ujawniły się w późniejszym okresie – tj. od dnia podpisania protokołu do dnia przeniesienia własności lokalu. 

Opłata rezerwacyjna – maksymalnie 1 proc. wartości

Obecnie nie ma regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej zawieranej często, np. na okres potrzebny do otrzymania kredytu. Deweloperzy mogą więc kształtować je dowolnie. To się zmieni.  Po nowelizacji wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny określonej w prospekcie emisyjnym – projekt ponadto określa, co taki prospekt ma zawierać - jego wzór jest załączony do projektu. Jeśli, rezerwujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie emisyjnym, opłata będzie niezwłocznie zwracana.  Według danych UOKiK  wszyscy najwięksi deweloperzy pobierali opłatę za rezerwację lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego. Jej wysokość wynosi od 300 do 20 000 zł albo od 5 proc. do 10 proc. Z tym, że maksymalna stawka pobieranej opłaty przez 5 na 9 największych deweloperów wynosiła 5 000 zł.

Czytaj również: Deweloper będzie musiał udzielić więcej informacji >>