Do 31 lipca 2024 r. będzie można na uproszczonych zasadach adoptować na mieszkania  hale, magazyny, budynki biurowe oaz inne obiekty budowlane. Przepisy w tej sprawie zawiera projekt kolejnej noweli ustawy ukraińskiej, które we wtorek przyjął rząd. Nie będzie jednak całkowitego powrotu do uregulowań sprzed roku, kiedy to z uproszczonych procedur budowlanych ze specustawy covidowej skorzystali niektórzy deweloperzy. Wówczas w wielu miejscach Polski zaczęto budować bloki, które miały rzekomo pomóc w walce z pandemią. Jednak tym razem  adresatem nowych rozwiązań będą tylko samorządy. 

Polski Związek Firm Deweloperskich i niektórzy prawnicy krytykują nowe rozwiązania. Ich zdaniem proponowane rozwiązania są mało precyzyjne i też mogą być nadużywane. 

Czytaj też: Covidowe budowy do rozbiórki, ale legalizacja też możliwa>>

Proste formalności budowlane 

W projekcie proponuje się dodać art. 12b do ustawy z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Zgodnie z tym uregulowaniem przez dwa lata będzie można przebudowywać, remontować lub zmieniać sposób użytkowania budynków lub ich części (będących w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego) i przeznaczonych docelowo na cele mieszkalne bez konieczności stosowania  przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów techniczno-budowlanych dla tych budynków lub ich części, z wyjątkiem obowiązku zapewnienia spełnienia podstawowych wymagań w zakresie:

  1. nośności i stateczności konstrukcji oraz bezpieczeństwa użytkowania;
  2. bezpieczeństwa pożarowego;
  3. higieny, zdrowia i środowiska.

Czytaj też: Wsparcie finansowe dla gmin i podmiotów na rzecz uchodźców z Ukrainy >

Inwestor nie będzie musiał ubiegać się, ani o pozwolenie  na budowę, ani zgłoszenie. W tym wypadku wystarczy, że przed rozpoczęciem robót budowlanych lub zmiany sposobu użytkowania, poinformuje właściwy organ nadzoru budowlanego o:

  1. rodzaju i zakresie wykonywania robót budowlanych oraz terminie ich rozpoczęcia – w przypadku prowadzenia robót budowlanych;
  2. dotychczasowym i zamierzonym sposobie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – w przypadku zmiany sposobu użytkowania,

– dołączając, w obu przypadkach, dokumentację techniczną, zawierającą rozwiązania mające wpływ na bezpieczeństwo osób sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane bez ograniczeń.

Nie będzie jednak taryfy ulgowej w wypadku robót budowlanych obejmujących elementy konstrukcyjne. W tym wypadku trzeba będzie załatwić formalności budowlane.

Projekt przewiduje również uproszczone zasady zakończenia budowy tego typu obiektów. Przystąpienie do ich użytkowania  będzie wymagać jedynie powiadomienia organu nadzoru budowlanego.

Czytaj też: Jak przyznawać świadczenia pomocy społecznej dla obywateli Ukrainy „krok po kroku” >

Dobry kierunek, ale przepisy wymagają zmian

Samorządowcy chwalą projekt. -To bardzo dobre rozwiązanie. Brakuje mieszkań dla uchodźców, wiele gmin z nich na pewno skorzysta. Przede wszystkim będą to duże miasta, gdzie przyjechało najwięcej uchodźców i gdzie problemy lokalowe są największe. Pustostanów w miastach nie ma wiele. Nowe przepisy będą miały więc zastosowanie do hal, magazynów, pustych budynków użyteczności publicznej.  W przyszłości, kiedy część z nich będzie można część wykorzystać na mieszkania komunalne - mówi Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich. 

ZMP chce jednak, by rozszerzyć przepisy także na samorządowe podmioty, takie jak: spółki kapitałowe, instytucje kultury oraz zakłady opieki zdrowotnej.  Wiele z nich dysponuje bowiem starymi obiektami, które  można zaadaptować na cele mieszkaniowe. - Poza tym warto wyłączyć stosowanie przepisów o ochronie zabytków. W wielu wypadkach mogą one zablokować sprawną adaptację budynku na lokale  - dodaje Marek Wójcik. 

Czytaj też: Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a naruszenie miru domowego >

 

Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne

Sprawdź  

Przekrętów na obiekt covidowy już nie będzie 

Większość prawników uważa, że rząd wyciągnął wnioski i nie chce powtórki z historii, czyli budowy na uproszczonych zasadach komercyjnych mieszkań w  miejscach, gdzie nie powinno się ich budować. Nowy przepis słowem więc nie wspomina o  budowie nowych obiektów oraz o prywatnych inwestorach. Ale jest jednak furtka. 

- Moim zdaniem przepis będzie budził dużo mniej kontrowersji. Ogranicza on bowiem swoje działanie do budynków lub ich części, będących w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego. Prywatny inwestor nie może powołać się na ten przepis. Mogę sobie co prawda wyobrazić, że budynek jest w posiadaniu samoistnym samorządu i jednocześnie jest oddany w posiadanie zależne osoby prywatnej albo vice versa. Wtedy teoretycznie osoba prywatna mogłaby prowadzić inwestycję na tej podstawie. Niemniej jest tutaj zbyt dużo komplikacji aby stanowiłoby to realny problem - twierdzi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

 

 

Powtórka z historii nam raczej nie grozi bo rozporządzenie wprowadza ułatwienia jedynie w zakresie nieruchomości (budynków) będących w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego i to jedynie w zakresie remontu, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania. Oczywiście można mieć wątpliwości czy realizacji takich zamierzeń niezgodnie z planem czy warunkami technicznymi to dobry pomysł, jednak wszystko zależy od tego jak to narzędzie będzie stosowane, czy będzie nadużywane. 

Podobnego zdania jest Maciej Górski, adwokat, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm. - Powtórka z rozrywki nam nie grozi bo ustawa wprowadza ułatwienia jedynie w zakresie nieruchomości (budynków) będących w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego i to jedynie w zakresie remontu, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania. Oczywiście można mieć wątpliwości, czy realizacja takich zamierzeń niezgodnie z planem czy warunkami technicznymi to dobry pomysł, jednak wszystko zależy od tego jak to narzędzie będzie stosowane, czy będzie nadużywane - wyjaśnia. 

Według niego niezależnie od tego warto wziąć pod uwagę cel, który przyświeca tej regulacji – zaktywizowanie dających się do zamieszkania pustostanów i zapewnienie schronienia potrzebującym (w tym uchodźcom). W tym przypadku wydaje się, że jest to dobro na tyle istotne, a potrzeba aktualnej chwili tak nagląca, że poluzowanie nieelastycznych procedur wydaje się uzasadnione. Tym bardziej jeżeli spojrzymy na dane statystyczne (GUS): w samej Warszawie w roku 2020 było 10.167 pustostanów (niezamieszkanych mieszkań), podczas gdy 2.281 gospodarstw domowych czekało w tym roku na przyznanie lokalu socjalnego. Dla porównania pustostanów w Krakowie w tym samym czasie było 1.877, we Wrocławiu 1.938, a w Gdańsku 1.656. Warto te lokale zaktywizować, szczególnie w obliczu kryzysu migracyjnego.

Przepisom daleko do ideału, będą nadużycia? 

Proponowane przepisy  są jednak nieprecyzyjne. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich mogą być wykorzystywane do innych celów. 

- Niestety przepisy są sformułowane mało precyzyjnie, bo nie wynika z nich wprost, czy ewentualna przebudowa ma zmierzać do stworzenia budynków mieszkalnych, czy jedynie budynki, już będące mieszkalnymi, będą mogły być remontowane z wyłączeniem przepisów planistycznych i technicznych. Jak zakładam - ideą jest to, by samorządy mogły przeznaczać pewne obiekty, nie będące budynkami mieszkalnymi, pod zakwaterowanie zbiorowe uchodźców z Ukrainy, i w tym celu dokonywać np. zmiany ich przeznaczenia, choćby to miałoby być sprzeczne z planem miejscowym. Przykład – stara szkoła, lub nieużytkowany, inny obiekt gminny. Jeśli tak ma być to wymaga to precyzyjnego doregulowania. - ostrzega Przemysław Dziąg,  radca prawny w PZFD. 

W jego ocenie brakuje także propozycji przepisu, analogicznego wskazania, jak w art. 12a, że cele mieszkaniowe mają służyć zbiorowemu zakwaterowaniu obywateli Ukrainy. Należy unikać zbyt szerokiej możliwości interpretacji tych przepisów, by nie doszło od wypaczenia ich zrozumienia, z czym mieliśmy do czynienia przy okazji tzw. budów covidowych. Trzeba również dać ramy czasowe dla realizacji tych inwestycji, nie tylko wiązane z ich rozpoczęciem, ale również z zakończeniem, by wyeliminować zbyt długiego w czasie rozciągania takich inwestycji, wykraczającego daleko poza istniejące wtedy potrzeby.

Podobne spostrzeżenia ma Konrad Młynkiewicz radca prawny. -  Projektowane przepisy mogą jednak rodzić pewne obawy, co do możliwości ich wykorzystania w celach innych aniżeli w założeniu. Przede wszystkim przepisy te wprowadzają ułatwienia formalne przy przebudowie, remoncie lub zmianie sposobu użytkowania budynków na cele mieszkalne nie określając celu w jakim budynki takie mają być wykorzystane - uważa. 

 

 

I dodaje : - Uproszczona procedura znajdzie zastosowanie nie tylko w celu zapewniania miejsc pobytu uchodźcom z Ukrainy, ale też przeznaczonych na zupełnie inne cele – w tym komercyjne. Tym samym pojawia się pytanie, dlaczego ułatwienia proceduralne ograniczone są wyłącznie do budynków które są w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego? Z jakiego powodu przepisy mają umożliwiać ułatwienia formalne dla inwestycji zlokalizowanych w budynkach będących w posiadaniu (niekoniecznie stanowiących własność) jednostek samorządu terytorialnego, a nie mają zastosowania do wszelkich budynków będących chociażby w posiadaniu osób fizycznych lub prawnych, tym bardziej, że przepisy nie są skierowane do określonych podmiotów, które miałyby być „inwestorami”. Jeżeli z kolei przepisy te mają stworzyć możliwość zapewnienia miejsc pobytu uchodźców to pojawia się pytanie dlaczego nie znajdują zastosowania względem budynków należących do innych podmiotów publicznych, w tym w szczególności do budynków Skarbu Państwa?

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.