Obecnie wywłaszczenia związane z CPK są tylko niejasną wizją. Dziś głównym inwestycyjnym celem publicznym są drogi. Rocznie buduje się setki kilometrów nowych dróg ekspresowych, drogi lokalne, chodniki i ścieżki rowerowe. Do tego trzeba doliczyć rozbudowy i przebudowy dróg, inwestycje przeciwpowodziowe, budowę i rozbudowę sieci gazowych, energetycznych, wodno-kanalizacyjnych. Dlatego problem wywłaszczeń może w różny sposób dotykać nawet kilkadziesiąt tysięcy osób rocznie.
Pod Centralny Port Komunikacyjny przewidziane jest wywłaszczenie około 3 tysięcy hektarów gruntów, 20 wiosek w całości, kilkaset domostw. Ale to dopiero początek. Powstać ma ok. 2000 kilometrów kolei dużych prędkości, co może przełożyć się na 20 tysięcy hektarów gruntów do wywłaszczenia. Nawet trudno oszacować ile domów na tych gruntach zostanie wyburzonych.
Czytaj też: Wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne - nie ma sprawiedliwych rozwiązań>>
Czytaj też: Ochrona praw osób małoletnich w postępowaniu wywłaszczeniowym >
Największe uciążliwości wywłaszczeń na gruncie obowiązujących przepisów
Większość osób, których problem wywłaszczenia nie dotknął osobiście nie ma świadomości, jak trudny jest to problem. W społeczeństwie powszechny jest mit o gigantycznych odszkodowaniach, za które wywłaszczeni z jednego domu budują sobie dwa lub trzy. Niestety, to absolutna nieprawda. Przepisy prawa mocno się zradykalizowały przed organizacją przez Polskę imprezy sportowej EURO 2012. Od 2008 roku przepisy sprzyjają tylko inwestorowi publicznemu.
Uzyskane odszkodowanie nie pozwala na odbudowę domu. Polski ustawodawca założył, że były właściciel powinien sobie odkupić nieruchomość podobną do utraconej na rynku wtórnym, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wysokość odszkodowania jest ustalana jako symulacja wartości, za którą możliwa byłaby dobrowolna sprzedaż wywłaszczonej nieruchomości. Nieruchomości wywłaszczonej zgodnie z potrzebami inwestora, więc często byłemu właścicielowi pozostawia się różne powycinane kawałki działki, co dodatkowo obniża wysokość ustalonego odszkodowania.
Czytaj też: Zasada korzyści w prawie wywłaszczeniowym >
Odszkodowanie wypłacane jest długo po fizycznym przejęciu nieruchomości. Większość decyzji lokalizacji celu publicznego wydawana jest z rygorem natychmiastowej wykonalności, które nakazuje bezzwłoczne przekazanie nieruchomości przez obecnych właścicieli inwestorowi. Sama decyzja lokalizacyjna nie musi być ostateczna, więc odwoływanie się od niej nie wpływa na obowiązek wyprowadzki. Dopiero w tym momencie wszczynane jest postępowanie o ustalenie odszkodowania. Do samej wypłaty niezbędna jest ostateczność decyzji lokalizacyjnej oraz decyzji ustalającej odszkodowanie. W praktyce przekłada się to na oczekiwanie na odszkodowanie przez kilkanaście miesięcy od opuszczenia nieruchomości, a niekiedy dłużej.
Ustawodawca nie przewidział kompensacji żadnych innych szkód, które wywołuje wywłaszczenie i powstająca inwestycja publiczna. Nie ma odszkodowań za utratę pracy, likwidację przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, uciążliwość inwestycji, obniżenie wartości nieruchomości podzielonych lub sąsiadujących z inwestycją itd. Jak uzasadniają niejednokrotnie wyroki sądów powszechnych: przewidziane w konstytucji słuszne odszkodowanie nie musi być pełne, więc nie musi naprawiać wszystkich szkód.
Wywłaszczenie na gruncie normy OP 4.12 Banku Światowego
Okazuje się jednak, że w Polsce istnieje równoległa rzeczywistość. Inwestycje przeciwpowodziowe realizowane w oparciu o umowę międzynarodową z Bankiem Światowym rządzą się innymi prawami. Polska, jako strona tej umowy, zobowiązała się do przestrzegania zasad przymusowych przesiedleń wyrażonych w normie OP 4.12.
Czytaj też: Zwrot wywłaszczonych nieruchomości >
Wywłaszczeni mają prawo do efektywnego odtworzenia nieruchomości. Odszkodowanie wylicza się poprzez ustalenie kosztów brutto materiałów wmurowanych, pracy włożonej, transportu, podatków itd. Za środki uzyskane z odszkodowania wywłaszczony ma prawo do fizycznego odtworzenia nieruchomości o podobnym standardzie i powierzchni.
Inwestor nie może żądać wydania nieruchomości przed wypłatą odszkodowania. Taka dyspozycja motywuje inwestora do przedstawiania propozycji ugodowych, które pozwolą na szybkie zakończenie postępowania i wypłatę środków wywłaszczonemu a inwestorowi wejście na plac budowy. Inwestor zobowiązany jest do naprawienia wszystkich wyrządzonych szkód oraz kompensacji utraconych dochodów. W różnych przypadkach prowadzi do wypłaty dodatkowych środków, czy ustalenia rent.
Tylko na marginesie można wspomnieć, że norma OP 4.12 nakłada na inwestora szereg dodatkowych obowiązków związanych z badaniem społecznych konsekwencji realizacji inwestycji, a w ślad za tym zapobiegania i niwelowania skutków. Mowa tam o szczególnej opiece dla grup wykluczonych, pomocy psychologicznej lub prawnej.
Czytaj też: Prawo do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane z wyodrębnieniem inwestycji celu publicznego >
Czy możliwe są inne standardy nabywania nieruchomości na cele publiczne?
Każdy kraj europejski inaczej reguluje kwestię nabywania nieruchomości pod inwestycje strukturalne. Okazuje się, że istnieją również rozwiązania, gdzie przymus jest ostatecznością. W niektórych krajach europejskich większość nieruchomości jest nabywana dobrowolnie. Wywłaszczenia stosowane są tylko w sytuacjach skrajnych.
W Polsce ustanowienie radykalnego prawa dotyczącego wywłaszczeń uzasadnione zostało przypadkami, w których jeden właściciel nieruchomości był w stanie uniemożliwić budowę drogi swoją niezgodą. Z powodu takich pojedynczych przypadków postanowiono, że stosowanie przymusu jest niezbędne w stosunku do 100 proc. obywateli.
Dla odmiany, wyobraźmy sobie sytuację, w której ustanawia się parytet nabyć dobrowolnych. 80 proc. nieruchomości winno być kupione w formie notarialnej a 20 proc. pozostałych inwestor może uznać za szczególnie uciążliwe dla realizacji inwestycji. Jak wiemy, każda inwestycja strategiczna planowana i projektowana jest latami. Ten czas można wykorzystać na negocjacje. Wobec opornej mniejszości stosuje się przymus w postaci wywłaszczenia. Przy okazji rozwiązuje się problem rynku nieruchomości podobnych, które posłużą do wyceny nieruchomości. Obecnie rzeczoznawca zmuszony jest do udawania, że nieliczne transakcje odbyły się w warunkach rynkowych. To prowadzi do bardzo dużego zróżnicowania lokalnych rynków. Poszczególni właściciele uzyskują za podobne nieruchomości gruntowe 10 lub 50 złotych za metr kwadratowy.
Dyskusja społeczna
Rzeczywistość gospodarcza w Polsce na przestrzeni ostatnich 30 lat uległa ogromnemu przeobrażeniu. Zrobiliśmy gigantyczny skok w rozwoju – nie jesteśmy już zaściankiem Europy. Jeśli chodzi o drogi szybkiego ruchu i autostrady w przeliczeniu na liczbę mieszkańców, za 5 lat osiągniemy poziom Francji i Niemiec – realizując tylko zaplanowane prace projektowe i budowlane. Eksperci wręcz podkreślają, że dziś Polsce grozi inwestycyjne przeskalowanie. Czas zacząć planować staranniej, częściej poprawiać istniejącą infrastrukturę komunikacyjną niż tworzyć nową. Kolejne inwestycje infrastrukturalne w Polsce nie muszą być więc realizowane tak dużym kosztem społecznym!
CPK – planowana obecnie, inwestycja o ogromnej skali – jest w świetle tego doskonałym pretekstem do powszechnej debaty publicznej o sposobach nabywania nieruchomości na cele publiczne.
Autor: Mirosław Ochojski, prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne, przewodniczący Rady Fundacji INLEGIS
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.