Od 3 czerwca obowiązuje nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomości rolnymi Skarbu Państwa oraz prawa budowlanego z 9 maja 2023 r. ( Dz.U.2023. poz. 967).  To ukłon rządu w stronę rolników, protestujących w związku z niekontrolowanym wwozem do Polski m.in. zboża. Nowe przepisy miały uprościć formalności związane z budową silosów i rolniczych budynków gospodarczych. Tymczasem są dziurawe jak sito.  Na uproszeniach skorzystają nie tylko rolnicy, ale wszyscy. Budynki gospodarcze oraz wiaty do 150 mkw. będzie można  budować bez jakichkolwiek formalności, wystarczy uprawiać warzywa  w ogródkuEksperci biją na alarm - wskazują, że przepis trzeba pilnie poprawić, bo grozi nam wysyp niebezpiecznych samowoli budowlanych.

USTAWA z dnia 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym >>

Lex silos - dziurawa regulacja

Nowela rozszerza katalog inwestycji, na które nie trzeba mieć pozwolenia na budowę, a tylko samo zgłoszenie o:

  1. naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 250 m. sześć. i wysokości nie większej niż 15 m.
  2. jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

Jednocześnie nowe regulacje zwalniają z obowiązku uzyskania pozwolenia oraz zgłoszenia na budowę jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m. Pod warunkiem, że obszar oddziaływania tych inwestycji mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

To ostatnie zwolnienie budzi ogromne wątpliwości. - Spodziewam się wysypu takich obiektów na terenach rolnych realizowanych przez osoby, które tylko hobbistycznie uprawiają np. warzywa. Zapewne nie to autorzy projektu mieli na myśli, ale tak ogólne sformułowanie jak "związany z produkcją rolną" zawsze będzie kusiło do wykorzystania w jak najszerszy sposób. Ponadto, nowa regulacja nie wymaga powiązania tych obiektów z zabudową zagrodową czy posadowienia ich na działce siedliskowej, co jeszcze bardziej zwiększa możliwości potencjalnych inwestorów. Budowa takiego obiektu nie będzie bowiem objęta  jakiejkolwiek kontrolą organu administracji architektoniczno – budowlanej. Tymczasem chodzi o obiekty duże, bo do 150 mkw.  powierzchni zabudowy, które co do zasady, nie powinny być wyłączone spod obowiązku dokonywania przynajmniej zgłoszenia - ostrzega dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW. 

Czytaj też: Zabudowa na działce rolnej od a do z >>

Wtóruje jej Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. - Kolejny raz "poluzowano"  przepisy prawa budowlanego, jednocześnie nie wzmacniając uprawnień organów nadzoru budowlanego (powiatowych i wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego) dzięki, którym mogliby skutecznie  i szybko prowadzić postępowania dotyczące  samowoli budowlanych. Niestety, mamy w Polsce długie tradycje realizacji zabudowy niezgodnie z przepisami. Nowe regulacje zapewne będą wykorzystywane np. przez osoby, które nie są rolnikami i nie prowadzą gospodarstwa rolnego, a będą „podciągały” pod produkcję rolną np. uprawę przydomowego ogrodu.

Grozi nam wysyp samowoli 

Problemu by nie było, gdyby ustawodawca był bardziej precyzyjny i wskazał  o jakie budynki i wiaty związane z produkcją rolną chodzi. W prawie budowlanym nie ma wprawdzie definicji produkcji rolnej oraz działalności rolniczej, ale są one w innych ustawach i wystarczyłoby się do nich odwołać, a tego niestety zabrakło.

Mamy bowiem definicję działalności rolniczej w ustawie o PIT, ale również ustawie o podatku rolnym (art. 2 ust. 2), czy definicję rolnika indywidualnego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 6 ust. 1) - wylicza Joanna Maj, ekspertka Legal Alert, radca prawny w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p.

W opinii Piotra Jarzyńskiego nie wiadomo, dlaczego ustawodawca posłużył się pojęciem produkcji rolnej bez odwołania się do któreś z istniejących definicji zawartej w aktach prawnych lub nie wprowadził jej do Prawa budowlanego. Nie jest również jasne, jakie kryteria zdecydowały o takim, a nie innym, rozróżnieniu budowy budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji co do ich parametrów na wymagających zgłoszenia oraz nie wymagających ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia.

Lepsi i gorsi?

Takim uproszczeniami w formalnościach ustawodawca mocno też uprzywilejował rolników.  

- Takie inwestycje, jak choćby budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych  czy też parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 mkw.wymagają zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 14 i 16 prawa budowlanego). Tutaj natomiast ustawodawca zwalnia od obowiązku uzyskiwania zgłoszenia inwestycje o powierzchni zabudowy do 150 mkw. W uzasadnieniu projektu możemy wyczytać, że przyczyną zmian były postulaty i oczekiwania rolników w przezwyciężeniu barier administracyjnych. Wydaje się, że to trochę mało, zwłaszcza że ustawodawca lekką ręką pozwala na budowę sporych obiektów, rezygnując z jakiejkolwiek kontroli tego procesu - zwraca uwagę Michał Siembab, radca prawny z GKR Legal.

Co ciekawe, w odniesieniu do budynków gospodarczych związanych z produkcją rolną do 300 mkw., gdzie ustawa przewiduje obowiązek zgłoszenia, ustawodawca zobowiązuje, by do zgłoszenia załączać dokumentację techniczną, zawierającą rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, uwzględniającą bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe.  - Pytanie na czym opierał się uznając, że w przypadku takich  samych obiektów, lecz do 150 mkw. powierzchni zabudowy, weryfikacja przez organ takiej dokumentacji nie jest już w ogóle konieczna - zastanawia się mec. Michał Siembab.