Prawnicy i branża budowlana naciskają na Ministerstwo Rozwoju i Technologii, aby pomimo prowizorycznych regulacji prawnych obowiązujących aż do 20 marca 2028 r. i częściowo ratujących inwestycje przed paraliżem, szybko wprowadzić w życie nowe rozporządzenie w sprawie warunków techniczno-budowlanych. Jego projekt przechodzi notyfikację w Komisji Europejskiej na uproszczonej ścieżce, co formalnie nie blokuje możliwości jego ogłoszenia. Problemy z brakiem przepisów mają też branże łączności, gazowa i odpadowa.
Przypomnijmy - Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) na kilka dni przed utratą mocy starych rozporządzeń (z 1999 r. i 2002 r.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, poinformowało, że prace legislacyjne nadal trwają.
W celu wypracowania optymalnego brzmienia nowych przepisów prace nad projektem rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych są nadal prowadzone – brzmi kluczowe zdanie komunikatu MRiT, które jednak nie wskazuje, jak długo trzeba będzie czekać na nowe przepisy.
Na mocy ustawy z 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 1161) do 20 marca 2028 r. stosuje się dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące warunków technicznych, w zakresie określonym tą ustawą (pisaliśmy o tym szerzej w tekście: Prowizorka uratuje budowlankę przed paraliżem).
Na mocy dodawanego przez nowelizację art. 102a prawa budowlanego podstawą skorzystania z dotychczasowych warunków technicznych jest specjalne oświadczenie inwestora złożone organowi prowadzącemu postępowanie.
Czytaj też w LEX: Projekt budowlany po nowemu. Nowe obowiązki od 19 maja 2026 r. >
Projekt ministerialnego rozporządzenia na początku sierpnia trafił też do Brukseli po notyfikację. Komisja Europejska zgodziła się w tym przypadku na „szybką ścieżkę”, czyli zastosowanie pilnej realizacji przewidzianej w dyrektywie 2015/1535/UE ustanawiającej procedurę udzielania informacji w dziedzinie przepisów technicznych oraz zasad dotyczących usług społeczeństwa informacyjnego. Pozwala to na uniknięcie trzymiesięcznego okresu bezwzględnego zakazu publikacji nowych przepisów, w czasie których Bruksela je analizuje.
Po przeanalizowaniu projektu Komisja stwierdza, iż wniosek o zastosowanie procedury pilnej – w tym konkretnym przypadku – jest uzasadniony. Fakt, że Komisja potwierdza pilny charakter niniejszego przypadku, w żadnym wypadku nie przesądza o uznaniu zgodności notyfikowanego dokumentu z prawem UE – uważa Kerstin Jorna, dyrektorka generalna ds. rynku wewnętrznego, przemysłu, przedsiębiorczości i MŚP w Komisji Europejskiej.
Zdaniem prawników i inżynierów budowlanych te rozwiązania są jednak niewystarczające. Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej wystąpił do Andrzeja Domańskiego (Ministra Finansów i Gospodarki, któremu podlega też resort rozwoju i technologii) w sprawie pilnego zakończenia prac nad kluczowym rozporządzeniem dotyczącym warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi o jego niezwłoczne ogłoszenie i tym samym zapewnienie wejścia w życie przepisów przejściowych jednoznacznie regulujących sytuację inwestycji i postępowań rozpoczętych przed 20 września br., czyli datą wygaśnięcia dotychczasowych przepisów.
Stan niepewności prawnej, jaki wywołał brak nowego rozporządzenia, ma bezpośredni wpływ na bieżące procesy inwestycyjne. Problem dotyczy przede wszystkim postępowań będących już w toku, dotyczących zarówno pozwoleń na budowę, ich zmiany, jak i zgłoszeń robót budowlanych, postępowań legalizacyjnych i naprawczych, zmian sposobu użytkowania obiektów budowlanych, w tym także tych dokonanych nielegalnie. Znaczenie tej sytuacji dla rynku nieruchomości i branży budowlanej potwierdzają nie tylko inwestorzy, architekci, inżynierowie budownictwa, ale również organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego – piszą do min. Domańskiego prawnicy, członkowie Komitetu: dr Agnieszka Grabowska-Toś, mec. Joanna Maj i mec. Piotr Jarzyński.
Czytaj też w LEX: Zmiany w procedurach i obowiązkach inwestorów oraz organów upraszczające proces inwestycyjny na etapie realizacji inwestycji >
Komitet podkreśla, że część przepisów epizodycznych jest też nieprecyzyjna (np. art. 102a prawa budowlanego).
W ocenie Komitetu, nie do zaakceptowania jest stan, w którym odpowiedź na fundamentalne pytanie o podstawę prawną kontynuowania tysięcy inwestycji (także tych publicznych) jest uzależniona od przyjęcia jednej z możliwych wykładni przepisu epizodycznego, który z istoty swej wymaga przecież ścisłej interpretacji – podkreślają eksperci KIG.
Zobacz szkolenie online w LEX: Wpływ nowelizacji Prawa budowlanego z 2026 r. na proces inwestycyjny w zakresie budowli ochronnych >
Inna podnoszona kwestia to brak przepisów przejściowych zawartych w projektowanym rozporządzeniu.
- Wskazanych wątpliwości można było uniknąć, gdyby nowe rozporządzenie weszło w życie w wymaganym terminie. Przewidziane w projekcie tego aktu regulacje przejściowe stanowią bowiem, że przepisy dotychczasowe miałyby być stosowane do zamierzenia budowlanego, jeżeli przed wejściem w życie nowego rozporządzenia m.in. złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub o zmianę pozwolenia na budowę, wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, dokonano zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych, złożono wniosek o legalizację albo wydano określone rozstrzygnięcia w postępowaniach legalizacyjnych lub naprawczych. Przepisy przejściowe do nowego rozporządzenia stanowią rozwiązanie systemowo odmienne od przepisów epizodycznych Prawa budowlanego, chronią bowiem stan inwestycji istniejący przed wejściem w życie nowego rozporządzenia, jednoznacznie wskazując, czy mają do nich zastosowanie przepisy dotychczasowe, czy nowe. Przepisy epizodyczne tworzą natomiast czasową możliwość dalszego posługiwania się dotychczasowymi regulacjami w przypadkach określonych w ustawie i wiążą ją z oświadczeniem inwestora. Brak przepisów przejściowych, które miały znaleźć się w nowym rozporządzeniu, w praktyce oznacza, że mechanizmy, które miały funkcjonować łącznie (przepisy epizodyczne Prawa budowlanego oraz szczegółowe przepisy przejściowe nowego rozporządzenia), zostały rozdzielone. Obowiązuje tylko pierwsza regulacja, w efekcie czego powstała luka prawna, której usunięcie nie jest możliwe wyłącznie w drodze odpowiedniej wykładni prawa – podkreślają reprezentanci Komitetu ds. Nieruchomości.
Ich zdaniem obecnego stanu nie można utrzymywać dłużej, niż jest to niezbędne do prawidłowego zakończenia procesu legislacyjnego. Warunki techniczne należą do podstawowych regulacji determinujących możliwość przygotowania i realizacji inwestycji budowlanych.
Ich znaczenie wykracza poza sam etap projektowania. Przepisy te wpływają na postępowania administracyjne, finansowanie inwestycji, obowiązki projektantów i wykonawców, postępowania prowadzone przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzór budowlany oraz na możliwość bezpiecznego kontynuowania przedsięwzięć rozpoczętych pod rządami dotychczasowych przepisów – to konkluzja apelu ekspertów KIG, którzy chcieliby zwłaszcza, aby urzędnicy dokładnie określili, kiedy dokładnie należy oczekiwać publikacji nowych przepisów, a także – w drodze interpretacji – rozwiali pojawiające się wątpliwości interpretacyjne co do przepisów epizodycznych.
Stanowisko w sprawie luk w przepisach techniczno-budowlanych zajęła też Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB), podkreślając, że prowizorka uderza w tak wrażliwe sektory, jak inwestycje gazowe czy łączność.
Apelujemy o niezwłoczne wydanie brakujących przepisów techniczno-budowlanych i jednoznaczne zabezpieczenie okresu przejściowego. Ostrzegamy, że luki w regulacjach mogą prowadzić do rozbieżnych zasad projektowania, opóźnień inwestycji i sporów dotyczących bezpieczeństwa oraz ochrony sąsiednich nieruchomości – czytamy w komunikacie Izby.
PIINB przypomina, że 20 września br. utraciły moc nie tylko rozporządzenia dotyczące warunków technicznych budynków i użytkowania budynków mieszkalnych, ale i zasilania obiektów budowlanych łączności oraz rozporządzenie z 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r. poz. 640).
Żadne nowe akty nie zastąpiły dotychczasowych regulacji.
Możliwość stosowania części dawnych wymagań przez 18 miesięcy nie zapewnia ciągłości całego systemu przepisów. Rozwiązania czasowe obejmują określone sprawy dotyczące budynków oraz ich użytkowania, ale nie przewidują analogicznego zabezpieczenia dla sieci gazowych i zasilania obiektów łączności. Zwracamy uwagę, że brak szczegółowych wymagań może skutkować odmiennymi ocenami podobnych projektów, koniecznością zmian dokumentacji i wzrostem kosztów. Problem dotyczy również zasad ochrony otoczenia gazociągów oraz niezawodności zasilania infrastruktury łączności podczas awarii. Jego konsekwencje mogą odczuć zarówno uczestnicy procesu budowlanego, jak i mieszkańcy, przedsiębiorcy oraz samorządy – pisze Izba w apelu skierowanym do kilku resortów – nie tylko Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ale też energii i cyfryzacji.
Izba przygotowała też materiał pomocniczy dotyczący oświadczenia inwestora o stosowaniu dotychczasowych warunków technicznych.
Oświadczenie można złożyć do 20 marca 2028 r. Rozwiązanie dotyczy m.in. projektów dołączanych do wniosku o pozwolenie na budowę, wniosku o odrębne zatwierdzenie projektu oraz zgłoszenia budowy. Ma również zastosowanie do wskazanych w ustawie dokumentów legalizacyjnych i projektów zamiennych w postępowaniu naprawczym. Zalecamy złożenie oświadczenia także w sprawach wszczętych przed 20 września 2026 r., które nie zostały zakończone, jeśli projekt opracowano według dotychczasowych przepisów. Izba zaznacza przy tym, że możliwość ta wynika z wykładni regulacji, a nie z ich wyraźnego brzmienia – podkreśla PIIB.
Czytaj też w LEX: Rok 2026 w prawie budowlanym >
Złożenie oświadczenia ma znaczenie zarówno dla przygotowania dokumentacji, jak i jej oceny przez organ. Dotychczasowe przepisy stosuje się również do projektu technicznego oraz decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia (w tym zmiany pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie).
Wybór powinien być jednolity dla całej inwestycji. Zalecamy przekazanie kopii oświadczenia wszystkim projektantom i projektantom sprawdzającym oraz wskazanie podstawy stosowania dotychczasowych przepisów w dokumentacji. Ustawa nie przewiduje trybu zmiany ani cofnięcia oświadczenia, co przemawia za traktowaniem go jako wiążącego – czytamy w stanowisku PIIB.
Oświadczenie nie obejmuje jednak warunków technicznych dotyczących innych obiektów, wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego, czyli m.in. sieci gazowych. Wątpliwości dotyczą także robót budowlanych wymagających zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 3 oraz samej procedury zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. PIIB rekomenduje jednak dołączanie oświadczenia również w tych przypadkach, zaznaczając jednak, że nie gwarantuje to uznania przez organ dotychczasowych warunków technicznych za wiążące.
Czytaj też w LEX: Odwołanie od pozwolenia na budowę od 2026 r. >
To jednak nie wszystko, gdyż za niecałe cztery tygodnie, a konkretnie 28 października – jeśli nie dojdzie do szybkiej zmiany prawa - wygasną przepisy dotyczące podziemnych składowisk odpadów. Aktualnie obowiązuje tzw. PSO, czyli rozporządzenie z 28 grudnia 2011 r. w sprawie podziemnych składowisk odpadów (Dz. U. z 2011 r. poz. 1771).
Przepisy regulujące procedury dopuszczenia odpadów na podziemne składowisko odpadów powinny stanowić materię rangi ustawowej i nie mogą być określone w akcie prawnym rangi rozporządzenia. W związku z tym muszą zostać określone w ustawie – tłumaczy Ministerstwo Klimatu i Środowiska (MKiŚ).
Dlatego MKiŚ przygotowało nowelizację ustawy z 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2026 r. poz. 69). Ma ona rozbroić tę kolejną prawno-budowlaną bombę (numer w RCL – UD400). Rozporządzenie ma zastąpić znowelizowany art. 125 prawa geologicznego i górniczego oraz przepisy wykonawcze do niego. Ponadto urzędnicy proponują podobny manewr legislacyjny, jak przy warunkach technicznych obiektów budowlanych, czyli wydłużenie terminu obowiązywania rozporządzenia PSO o 18 miesięcy. Projekt jest obecnie na etapie konsultacji, publicznego opiniowania i uzgodnień, ale będzie musiał potem trafić do laski marszałkowskiej.
Zobacz też w LEX: Odstąpienie od projektu: gdzie leży granica? Zmiana pozwolenia na budowę i art. 9 PB po nowelizacji 2026 >
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
