Ten rok miał przynieść sporo istotnych, a nawet niepokojących zmian, dotyczących renty planistycznej. Projekt zmiany art. 36 ust.4 w nowelizacji ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakładał, że opłata planistyczna dotyczyć będzie wszystkich nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu, niezależnie od daty ich sprzedaży. Dodatkowo, miało dojść do wprowadzenia jednolitej opłaty w wysokości 30 proc. od wzrostu wartości.
Ostatecznie ustawodawca zrezygnował z wprowadzania zmian w kwestii naliczania opłaty planistycznej. Dyskusja nad projektem nowelizacji miała jednak pewien walor edukacyjny: opinia publiczna dostrzegła fakt istnienia renty planistycznej oraz konsekwencje, jakie mogą nieść z sobą zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Czytaj w LEX: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Uchwalona przez Sejm 7 lipca 2023 r. nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadza inne zmiany m.in. nowe narzędzie planistyczne: plan ogólny, obowiązkowo uchwalany dla każdej gminy. Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a jego ustalenia będą podstawą do uchwalania planów miejscowych. Bez wątpienia jest to zmiana, która w przyszłości może mieć bardzo duży wpływ na sytuację prawną właścicieli nieruchomości.
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Warto śledzić zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Stanowi opracowanie planistyczne gminy i podstawowe narzędzie regulacji zagospodarowania przestrzennego. Zawiera przepisy powszechnie obowiązujące w zakresie przeznaczenia terenu, zagospodarowania i warunków zabudowy, stanowiące bezpośrednią podstawę do wydawania decyzji budowlanych oraz wywłaszczania gruntów na cele publiczne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma charakter wiążący dla właścicieli nieruchomości i inwestorów, którzy planują realizację przedsięwzięć na danym obszarze.
Zobacz procedurę w LEX: Sporządzenie lub zmiana planu miejscowego >
W określonych sytuacjach miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego ulegają modyfikacjom. Podjęcie działań i uruchomienie procedury zmian może być spowodowane aktualizacją priorytetów i kierunków rozwoju, koniecznością wprowadzenia zmian w zakresie infrastruktury, modernizacji danego obszaru, czy też być podyktowane bieżącymi potrzebami mieszkańców. Ustawa przewiduje również sytuacje, w których podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu miejscowego jest obowiązkowe, przede wszystkim ze względu na przepisy odrębne (z zakresu ochrony przyrody, ochrony zabytków itp.) Zmiana miejscowego planu odbywa się w takim samym trybie, w jakim następuje jego uchwalenie. Mieszkańcy o planach wprowadzenia zmian są informowani, np. poprzez obwieszczenie w Urzędzie Gminy, czy też w prasie lokalnej, co często powoduje że w rzeczywistości nie mają świadomości nadchodzących zmian.
Zobacz procedurę w LEX: Analiza aktualności studium oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy >
Możliwe konsekwencje zmiany MPZP
Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) może pociągać za sobą szereg konsekwencji praktycznych dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości objętych tym planem. Może zdarzyć się, że do właściciela nie dotrze informacja o planowanych zmianach, a co za tym idzie nie złoży on sprzeciwu bądź jego uwagi po prostu nie zostaną uwzględnione. Konsekwencje takiej sytuacji mogą być wielorakie.
Czytaj w LEX: Wykładnia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego >
W przypadku konsekwencji o charakterze negatywnym, mamy do czynienia z tzw. szkodą planistyczną. Szkoda planistyczna może obejmować różne aspekty, takie jak:
- utrata możliwości budowy lub rozbudowy nieruchomości,
- ograniczenia w zastosowaniu określonych funkcji (np. handel, usługi),
- zmiana przeznaczenia nieruchomości,
- utratę dotychczasowych widoków,
- zwiększenie uciążliwości (np. hałas, zanieczyszczenie),
- spadek wartości nieruchomości itp.
Czytaj w LEX: Odszkodowanie za wydanie decyzji o warunkach zabudowy powodującej ograniczenie w korzystaniu z innej nieruchomości >
Zmiany planu mogą być również pozytywne z punktu właściciela nieruchomości. Dzieje się tak, gdy na skutek zmiany planu, nieruchomość zyskuje na wartości.
Zobacz:Zmiany w ładzie przestrzennym będą istotne
Brak możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób
W przypadku kiedy zmiana niesie za sobą negatywne dla właściciela skutki w postaci niemożności użytkowania nieruchomości w dotychczasowy sposób, bądź utarty jej wartości, może on skierować do gminy roszczenia w oparciu o art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Właściciel w opisanej sytuacji może wystąpić o:
- odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę;
- wykupienie nieruchomości.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Wskazane roszczenia mają charakter cywilnoprawny i w takim też trybie mogą być dochodzone. Właściciel nieruchomości musi dostarczyć odpowiednią dokumentację i dowody, które potwierdzają istnienie szkody oraz jej związek z decyzjami planistycznymi. Poza tymi rozwiązaniami, gmina może ponadto zaoferować właścicielowi korzystanie z nieruchomości zamiennej. Ustawodawca uzależnia jednak ten sposób zaspokojenia roszczenia od możliwości i woli gminy.
Czytaj w LEX: Nieprawidłowe praktyki gmin w zakresie uchylania części planów miejscowych i ich negatywny wpływ na rynek inwestycyjny >
Zmniejszenie wartości nieruchomości
Jeśli wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uległa obniżeniu, a właściciel taką nieruchomość planuje sprzedać i nie skorzystał z uprawnień, o których mowa powyżej, będzie mógł żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Zobacz procedurę w LEX: Roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego >
Odszkodowanie to staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości (datą umowy, zawartej w formie aktu notarialnego). Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa powyżej, nie powstaje. To zaś oznacza, że roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Jeżeli jednak powstanie, wówczas jest zaspokajane na podstawie przepisów prawa cywilnego.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Ustalanie spadku wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Zwiększenie wartości i obowiązek zapłaty renty planistycznej
Może zdarzyć się również tak, iż na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu wartość nieruchomości nie zmaleje, a wzrośnie. Zmianie może bowiem ulec przeznaczenie terenu, dla przykładu z terenu rolnego na cele nierolnicze, co podnosi atrakcyjność nieruchomości pod kątem inwestycyjnym i ma pozytywny wpływ na jej wartość. W takim przypadku, na właściciela nieruchomości może zostać nałożony obowiązek zapłaty tzw. renty planistycznej, inaczej zwanej również „opłatą planistyczną”. Jest ona nakładana gdy:
- wzrasta wartość nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego oraz
- zbycie nieruchomości następuje w ciągu 5 lat od dnia jego wejścia w życie.
Czytaj w LEX: Możliwość wymierzenia opłaty (renty) planistycznej w sytuacji braku planu miejscowego >
Oba wskazane powyżej warunki muszą być spełnione jednocześnie. Dodatkowo rada gminy ma możliwość kształtowania stawki opłaty planistycznej. W treści miejscowego planu ustala ją w granicach do 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje jednak ograniczenia nie tylko co do możliwości przekroczenia określonej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym górnej jego wysokości (30 proc.), ale co istotne, co do zasady wyklucza także możliwość zastosowania stawki zerowej.
Z uwagi na fakt, iż opłata planistyczna może stanowić spore obciążenie finansowe dla właściciela, ma on możliwość, aby przed zbyciem nieruchomości uzyskać informację na temat jej wysokości. Taka wiedza pozwoli mu na świadome podjęcie decyzji co do zasadności i opłacalności zawarcia transakcji bądź też jej warunków finansowych. Wstępne ustalenie wysokości opłaty następuje na wniosek strony w drodze decyzji administracyjnej.
Sprawdź w LEX: Jaki termin ma gmina do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej? >
Organem właściwym do wydania decyzji wstępnej, jak i finalnej jest wójt, burmistrz bądź prezydent miasta. Decyzje są wydawane w oparciu o przepisy ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, a organem do którego zobowiązany może złożyć odwołanie jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze. W przypadku natomiast wyczerpania trybu odwoławczego decyzje w przedmiocie renty planistycznej można skarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Malwina Kołodziej, radca prawny w Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
