Odszkodowanie za wywłaszczenie ustala właściwy organ administracji a postępowanie najczęściej wszczynane jest w urzędu. Naprawienia szkody planistycznej musi domagać się osoba nią dotknięta, a swojego roszczenia będzie dochodzić przed sądem powszechnym. Zgodnie z polskim przysłowiem, że nieszczęścia chodzą parami: w wielu przypadkach szkoda planistyczna i wywłaszczenie następują po sobie. Jakie są tego konsekwencje dla właściciela nieruchomości?
Szkoda planistyczna
Skutki negatywnego wpływu na nieruchomość władztwa planistycznego gminy regulują art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości stało się ograniczone lub niemożliwe, to jej właściciel może domagać się od gminy jej wykupu lub wypłaty odszkodowania za szkodę rzeczywistą. (zobacz procedurę: Roszczenie o wykup nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego >)
Jeśli właściciel nie skorzystał z tych praw przed zbyciem nieruchomości, to po sprzedaży jest uprawniony do żądania naprawienia szkody wynikającej z utraty wartości nieruchomości związanej ze zmianą planistyczną.
Czytaj w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
Wywłaszczenie nieruchomości
Ustawodawca dopuszcza przymusowe pozbawienie prawa do nieruchomości, pod warunkiem, że realizuje ono cel publiczny i odbywa się za słusznym odszkodowaniem. Większość wywłaszczeń w Polsce jest obecnie realizowana na gruncie tzw. specustaw. Do nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub właściwą jednostkę samorządową dochodzi w skutek decyzji administracyjnej. Ta najczęściej zaopatrzona jest w rygor natychmiastowej wykonalności, który pozwala na przejęcie posiadania z dnia na dzień. Dopiero później ustalane i wypłacane jest odszkodowanie. Dla celów ustalenia odszkodowania przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej.
Zobacz procedurę: Roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego >
Zmiana MPZP przed wywłaszczeniem
Decyzja lokalizacyjna wydana w oparciu o jedną ze specustaw ustanawia przeznaczenie planistyczne nieruchomości związane z celem publicznym. W tym zakresie albo ustanawia nowe, albo zmienia dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości. Inwestor nie jest zatem związany ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wywłaszczeniu podlegają nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, mieszkaniowym, usługowym itd. Niemniej jednak, część gmin, uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uwzględnia w nim potencjalne przyszłe drogi, linie tramwajowe, czy zbiorniki przeciwpowodziowe. Wtedy wywłaszczeniu podlegają nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia.
Czytaj też w LEX: Kaźmierczak Joanna, Odpowiedzialność za szkodę planistyczną - ewolucja i zarys problematyki >
Przeznaczenie nieruchomości a wysokość odszkodowania
Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości odpowiada wartości rynkowej utraconego prawa. Wartość nieruchomości zależy od takich cech, jak jej położenie, ukształtowanie, dostęp do drogi itd. Jednak wszystko zaczyna się od przeznaczenia: to możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości decyduje o wartości – inna będzie cena metra kwadratowego gruntu, który można uprawiać rolniczo, a inna działki przeznaczonej pod luksusowy hotel.
Sporządzając operat szacunkowy, który będzie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, rzeczoznawca majątkowy zbada przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej. Jak już łatwo wywnioskować, jeśli gmina wcześniej uwzględniła w MPZP inwestycję publiczną, to przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia będzie: drogowe, przeciwpowodziowe itp. Inwestycje takie stanowią funkcję służebną, a wartość gruntu pod nie przeznaczonego jest zwykle wielokrotnie niższa niż gruntu, na którym możliwa jest budowa mieszkaniowa lub usługowa.
Zobacz też linię orzeczniczą: Ustalanie spadku wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
To czy gmina przewidziała inwestycję uwzględniając ją w MPZP zdecyduje o wysokości odszkodowania dla wywłaszczonego właściciela nieruchomości. Innej kwoty może się spodziewać właściciel gruntu umożliwiającego zabudowę kubaturową, a innej - właściciel działki drogowej. A jeśli działka pozwalała na zabudowę mieszkaniową do czasu niekorzystnej zmiany MPZP a następnie została wywłaszczona? Co do zasady, możliwe jest łączne uzyskanie odszkodowania jak za działkę budowlaną, ale swoje roszczenie trzeba zrealizować w dwóch etapach: odszkodowania za szkodę planistyczną, dochodzonego od gminy przez sądem powszechnym i odszkodowania za wywłaszczenie od nabywcy nieruchomości, dochodzonego w postępowaniu administracyjnym. Od zasady są jednak wyjątki.
Kiedy nie będzie możliwe naprawienie wszystkich szkód?
Po pierwsze, należy wziąć pod uwagę, że roszczenie ze szkody planistycznej ma charakter cywilny i ulega przedawnieniu w terminie sześciu lat od daty wejścia w życie MPZP. Właściciele nieruchomości nie są zawiadamiani listownie o uchwaleniu planu. Większość osób zamieszkujących swoją nieruchomość od wielu lat nie wykazuje własnej aktywności i nie przegląda obwieszczeń rady gminy. O zmianach planistycznych dowiadujemy się w sytuacjach zmian w zakresie prawa własności, albo związanych ze sprzedażą, albo właśnie wywłaszczeniem. Jeśli gmina była zapobiegliwa i dawno temu uchwaliła plan, to na dochodzenie roszczenia może być już zbyt późno. Wtedy osoba wywłaszczona uzyska odszkodowanie, ale według wartości nieruchomości wynikającej z aktualnego przeznaczenia.
Sprawa wygląda równie skomplikowanie, jeśli przedział czasowy pomiędzy uchwaleniem dokumentu planistycznego a wywłaszczeniem jest krótki. Z literalnego brzmienia art. 36 ust. 1 wynika, że roszczenie przysługuje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 2 lutego 2024 r. prawo własności musi przysługiwać dochodzącemu roszczenia, nie tylko w dniu uchwalenia planu miejscowego, ale również w dniu orzekania w sprawie przez sąd. Jeśli zatem przed wydaniem wyroku - na którego wydanie w polskich sądach oczekiwanie nie jest krótkie - dojdzie do wywłaszczenia, to strona utraci legitymację i sąd postępowanie umorzy. Można zakładać, że w takiej sytuacji roszczenie przekształci się w wynikające z art. 36 ust. 3 odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Jednak w uchwale z dnia 7 lipca 2016 r. Sąd Najwyższy orzekł, że wywłaszczenie nieruchomości nie stanowi zbycia w rozumieniu tego przepisu. Można zatem sobie wyobrazić nawet taką sytuację, że gmina intencjonalnie dokonuje zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby obniżyć wartość nieruchomości, a następnie szybko inicjuje proces wywłaszczenia, żeby pozbawić strony roszczenia o naprawienie szkody planistycznej.
Zobacz też procedurę: Roszczenie o wypłatę odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę z tytułu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego >
Podsumowując: wyżej opisane rozwiązania nie sprawiają wrażenia intuicyjnych i prostych w stosowaniu przez zwykłego obywatela. A to na nim ciąży obowiązek dowiadywania się o inicjowanych zmianach planistycznych, inicjowania procesu dochodzenia roszczeń, pilnowania terminów przedawnienia, ponoszenia kosztów procesu. W skrajnych wypadkach możliwe jest znaczne zaniżenie należnych stronie odszkodowań – również poprzez działania organu z premedytacją.
Mirosław Ochojski jest prokurentem Kancelarii Prawnej INLEGIS Kołodziej Nogala sp. k. , przewodniczącym Rady Fundacji INLEGIS
Czytaj też w LEX:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.