Według ekspertów podstawowym powodem opóźnień w wydawaniu zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu jest fakt, że zaświadczenia muszą być wydane dla ogromnej liczby osób, natomiast organy do tego wyznaczone nie posiadają potrzebnych mocy przerobowych.

Czytaj w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności >

- Dla przykładu, jeśli mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się kilkadziesiąt czy nawet kilkaset lokali będących przedmiotem odrębnej własności, to zaświadczenie należy wydać właścicielowi każdego takiego mieszkania w budynku, pod którym grunt podlegał przekształceniu – tłumaczy Katarzyna Białek, adwokat w kancelarii GSW LEGAL Grabarek, Szalc i Wspólnicy Sp.k.

Czytaj w LEX: Ewidencja księgowa i sprawozdawczość gruntów w użytkowaniu wieczystym JST po zmianach >

Prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów 1 stycznia 2019 roku. Mieszkańcy, bez konieczności składania wniosków, otrzymują zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności. W dokumencie jest informacja o wysokości opłaty przekształceniowej.

Zgodnie z ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, od 1 stycznia 2019 roku nastąpiła zmiana prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych przez budynki mieszkalne. Od tego momentu grunty są już "wykupione" z mocy prawa, a mieszkańcy bez dokonywania jakichkolwiek czynności prawnych stali się właścicielami lub współwłaścicielami gruntów, na których mieszkają. Tym samym mają stabilne i nieograniczone w czasie prawo do gruntu.

Czytaj w LEX: Czy osobie fizycznej będącej właścicielem lokalu mieszkalnego, ale prowadzącej działalność gospodarczą, można udzielić bonifikaty od opłaty jednorazowej? >

 


Wydłużony termin wydawania zaświadczeń – przez procedurę i pandemię

Wojciech Koerber z Urzędu Miejskiego Wrocławia informuje nas, że wydłużony termin wydawania zaświadczeń wynika z czasochłonności zadań związanych z realizacją zapisów ustawy, tj. konieczności przeprowadzenia wizji w terenie, weryfikacji prawidłowości stawki procentowej opłaty,  prowadzenia postępowań związanych z udzieleniem pomocy publicznej. - Wszystkie te zadania realizowane są, zgodnie z ustawą, przed wydaniem zaświadczenia. Jednocześnie Wydział Nieruchomości Komunalnych na bieżąco realizuje wnioski właścicieli o jednorazowe wniesienie opłaty oraz udzielenie bonifikaty - ok. 12 tys. informacji - mówi.  

Czytaj w LEX: Bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność >

Poza tym, jak zaznacza, we Wrocławiu pandemia w istotny sposób wpłynęła na terminowość załatwiania spraw. Powodem jest m.in.  zawieszenie biegu terminów - np. 2-miesięcznego do złożenia wniosku o bonifikatę od opłaty za przekształcenie oraz znaczny wzrost liczby osób przebywających na zwolnieniach lekarskich, a także na opiece nad dziećmi do 8 lat.

Czytaj w LEX:  Jak należy wyliczyć opłatę przekształceniową i jaki jest termin jej uiszczenia, biorąc pod uwagę fakt, że opłata za 2020 r. nie została jeszcze zapłacona?  >

Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami, mówi, że pandemia i zmiana funkcjonowania urzędów wpłynęła na czas, sposób i skuteczność procedowania przekształcenia wieczystego użytkowania gruntu we własność oraz na wydłużone terminy oczekiwania mieszkańców na załatwienie wielu spraw. - Dodatkowo sama zmiana przekształcenia dalej posiada luki lub powoduje wątpliwości po stronie urzędników. Problematyczne są kwestie takie jak np. przekształcenie nieruchomości i gruntu pod budynkami gospodarczymi i garażami. Tutaj często zdarza się, że nieruchomość o charakterze mieszkalnym podlega zmianie z wieczystego użytkowania gruntu we własność, natomiast są znaczące problemy z przydomowym garażem - podkreśla.

Zobacz też: Przekształcenie użytkowania wieczystego z mocy prawa, ale konieczne jest zaświadczenie>>

Termin: październik, a nawet przyszły rok

Jak nam mówi Renata Ligocka, zastępca naczelnika Wydziału Mienia i Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta Częstochowy, do tej pory wydano ok. 17 tys. zaświadczeń z szacowanej ogólnej liczby 24 tys., do wydania pozostało około 30 proc. Wydawanie zaświadczeń może zostać zakończone w październiku. - Obecnie rozwiązujemy problem techniczny związany z możliwością podzielenia według udziałów w lokalu opłaty przekształceniowej należnej od udziału w gruncie. Problem wiąże się z ewidencją księgową wpłat – mówi.

Czytaj w LEX: Czy na podstawie obecnych przepisów istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów oddanych w użytkowanie z przeznaczeniem pod działalność w prawo własności? >

Joanna Żabierek, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Poznania wylicza, że do 30 czerwca tego roku wydano 23 tys. zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a do wydana pozostaje ok. 27 tys.

Karolina Gałecka, rzecznik prasowy warszawskiego magistratu informuje nas, że Urząd m.st. Warszawy wysłał 229 786 zaświadczeń potwierdzających przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, co stanowi 49,5% szacowanej liczby zaświadczeń do wydania. - Dodatkowo w okresie ograniczeń związanych z epidemią przygotowano ponad 74 tysięcy zaświadczeń potwierdzających przekształcenie, które będą sukcesywnie wysyłane do mieszkańców - dodaje. Jak podkreśla,  Warszawa posiada największą ilość użytkowników wieczystych ze wszystkich miast w Polsce – ponad 460 tys.

W Urzędzie Miasta Krakowa dowiadujemy się, że dla gruntów stanowiących własność gminy miejskiej Kraków proces wydawania zaświadczeń nie został jeszcze zakończony. Do dnia 30 czerwca wydano ponad 66 tysięcy zaświadczeń, do wydania pozostaje 14 tysięcy, czyli 17 proc. W stosunku do gruntów Skarbu Państwa wydano 47 250 zaświadczeń i proces ten co do zasady został zakończony. Ewentualny wzrost tej liczby będzie wynikał z ujawnienia przez sąd w księgach wieczystych transakcji z 2018 r., dlatego nie można określić dokładnego terminu wydania wszystkich zaświadczeń o przekształceniu na 1 stycznia 2019 r.

Czytaj w LEX: Jakie odsetki powinna naliczyć jednostka samorządu terytorialnego w związku z nieterminową spłatą opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego?  >

Opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń

Adwokat Katarzyna Białek dodaje, że wydanie zaświadczenia wymaga uprzedniego ustalenia, czy dany obszar stanowi grunt zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy, a zatem czy został objęty przekształceniem. - Takie badanie statusu tak dużych obszarów gruntów, a następnie przygotowanie i wysłanie zaświadczeń, jest przedsięwzięciem o dużej skali - mówi.

Czytaj w LEX: Czy można przekształcić we własność działkę oddaną w użytkowanie wieczyste, która nie była przeznaczona na cele budowlane? >

Według Wojciecha Koerbera na opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń ma wpływ np. brak możliwości odnalezienia księgi wieczystej dla lokalu będącego własnością, zaginionej podczas powodzi i nieodtworzonej do chwili obecnej, czy brak kontaktu z właścicielami mieszkań wobec konieczności ustalenia, czy właściciel lokalu prowadzi w nim działalność gospodarczą.

Renata Ligocka wymienia niektóre sytuacje problematyczne w Częstochowie – to m.in. niewydzielone części nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, najczęściej fragmenty pod chodnikami, zdarzają się również zajęcia pod jezdnie oraz przypadki, w których droga publiczna przebiega wjazdem bramnym, nad którym jest budynek mieszkalny.

Czytaj w LEX: Czy po dokonanym ex lege przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przy sprzedaży należy doliczyć roczne opłaty przekształceniowe? >

Ustawa przekształceniowa nie reguluje takich przypadków oraz m.in. takich, że drogi publiczne mogą stanowić wyłącznie własność podmiotu publicznego. W Częstochowie były również takie pytania, które skierowało miasto do resortu rozwoju, ale nie uzyskało szczegółowych odpowiedzi: jak postąpić w sytuacji, gdy droga publiczna przebiega wjazdem bramnym, nad którym znajduje się budynek mieszkalny czy kto byłby zobowiązany do poniesienia kosztów podziału nieruchomości.

W Poznaniu pojawiające się sytuacje problematyczne to np. brak ujawnionych budynków w ewidencji gruntów i budynków czy w księdze wieczystej, budynki o wielu złożonych funkcjach, urządzenia infrastruktury i drogi w granicach działek, brak postępowań spadkowych po zmarłych właścicielach nieruchomości, nieaktualne adresy do korespondencji, problematyka stosowania przepisów o pomocy publicznej.

Czytaj w LEX: Jaka procedura obowiązuje jeżeli nie została wniesiona w terminie opłata przekształceniowa? >

Problemy z garażami

Jak wyjaśnia dr Łukasz Sanakiewicz z Instytutu Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Pedagogicznego im. KEN w Krakowie, nie wszystkie garaże będą podlegały przekształceniu w trybie ustawy z 2018 r. - Te, które są zlokalizowane na odrębnej nieruchomości, na której brak jest budynków mieszkalnych spełniających warunki z ustawy, w ogóle nie będą podlegały przekształceniu w tym trybie - mówi. W takiej sytuacji o przekształcenie można się ubiegać w trybie ustawy przekształceniowej z 2005 r.

Dodaje, że w przypadkach kiedy organy osobno wydają zaświadczenia na udział w gruncie odpowiadający lokalowi, a odrębnie na udział odpowiadający komórkom lokatorskim czy garażom, powodem są najczęściej sytuacje, w których takie udziały zostały przypisane w księdze wieczystej poszczególnym lokalom i garażom

Czytaj w LEX:  Co powinien zrobić organ, jeśli opłata jednorazowa wpłynęła po terminie? >

Joanna Żabierek informuje, że w przypadku tzw. "hal garażowych" pod budynkami mieszkalnymi przeprowadzenie postępowania wymaga często zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z 3% na 1%. Zgodnie bowiem ze znowelizowanym przepisem ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Wiele zaświadczeń o ustaleniu wysokości opłaty jednorazowej zostało wydanych do końca 2019 r. i tę opłatę należało zapłacić do końca lutego 2020 r.

W czasie pandemii koronawirusa w marcu i kwietniu 2020 roku wiele miast wstrzymało wydawanie zaświadczeń.