Kandydat w debacie w "Super Ekspresie" w dyskusji dotyczącej podatku katastralnego, podkreślał, że jak większość Polaków ma jedno mieszkanie, co skłoniło media do tego, by powiedzieć "sprawdzam". Onet dotarł do informacji o tym, że Karol Nawrocki oprócz nieruchomości, w której mieszka z rodziną jest również właścicielem kawalerki na gdańskim osiedlu. Portal dotarł też do informacji o tym, jak kandydat nabył prawo do lokalu.
Cofnięcie darowizny mieszkania za opiekę jest trudne>>
Kawalerka na raty
Według doniesień medialnych, w 2011 roku Karol Nawrocki miał sfinansować wykup kawalerki komunalnej w Gdańsku, którą formalnie nabył Jerzy Ż. na podstawie 90-procentowej bonifikaty. Choć to Jerzy Ż. widniał w akcie notarialnym jako właściciel, z dokumentów wynika, że przelew w wysokości 12 603,15 zł został zlecony z prywatnego konta Nawrockiego. Kilka miesięcy później, w styczniu 2012 roku, Karol Nawrocki i jego żona Marta zawarli z Jerzym Ż. umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży tego mieszkania. Zapisano w niej, że do transakcji ma dojść po upływie pięcioletniego okresu obowiązywania ograniczenia w zbywaniu lokali nabytych z bonifikatą. W dokumencie znalazły się również informacje, że sprzedający miał już otrzymać od Nawrockich kwotę 120 tys. zł oraz że udzielił im nieodwołalnego pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania – także na ich rzecz.
Po upływie tego okresu, w 2017 roku, Nawroccy mieli zrealizować transakcję, występując u notariusza zarówno jako pełnomocnicy sprzedającego, jak i jako kupujący. W akcie notarialnym znalazło się oświadczenie, że cała cena sprzedaży została zapłacona już przy zawarciu umowy przedwstępnej. W późniejszych wypowiedziach publicznych Karol Nawrocki miał przyznać, że kwota ta nie została przekazana jednorazowo. Twierdził, że pokrywał przez lata koszty związane z mieszkaniem, a suma ta — jego zdaniem — przekroczyła już wartość 120 tys. zł.
Czy trzeba płacić od razu?
Pojawiły się wątpliwości, na ile ważne są takie zapisy - zwłaszcza zaś umowa, w której kupujący oświadcza przed notariuszem, że uiścił pełną cenę za nieruchomość, podczas, gdy w rzeczywistości - w momencie składania tego oświadczenia - wcale tego nie zrobił. Nie jest to wcale takie oczywiste.
Umowa sprzedaży nieruchomości ma charakter zobowiązująco-rozporządzający, a brak zapłaty ceny nie powoduje automatycznie jej nieważności lub nieskuteczności. W sytuacji, gdy należność nie zostanie uiszczona, sprzedający może dochodzić swojego roszczenia na drodze sądowej - wyjaśnia Piotr Jarzyński, prawnik i partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Wyjaśnia przy tym, że w orzecznictwie dopuszcza się jednak możliwość odstąpienia od umowy wzajemnej sprzedaży na podstawie art. 491 par. 1 kodeksu cywilnego w przypadku zwłoki w spełnieniu świadczenia podzielnego w postaci zapłaty części ceny, gdy świadczenie niepodzielne w postaci przeniesienia własności nieruchomości zostało spełnione w całości (uchwała SN z 20.11.2015 r., III CZP 83/15, OSNC 2016, nr 12, poz. 142).
Wtóruje mu adwokat Robert Pogorzelski (Kancelaria Adwokacka Adwokat Robert Pogorzelski), który zastrzega, że przy sprzedaży nieruchomości brak zapłaty pełnej kwoty nie przesądza o ważności umowy.
- Mało tego, może dojść do sytuacji, że nic nie zostanie wpłacone, a i tak umowa będzie ważna. Sprzedający ma bowiem środek ochrony prawnej - powództwo do sądu albo wniosek o zastosowanie klauzuli wykonalności, jeśli w umowie powołano się na art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Ale brak zapłaty ceny może potwierdzać, że taka umowa została zawarta w celu oszustwa i jeśli potwierdziłby to sąd na gruncie prawa karnego, to wtedy i umowa zostałaby unieważniona - mówi.
Problematyczna umowa przedwstępna
Więcej wątpliwości prawnicy mają, co do umowy przedwstępnej. Mec. Pogorzelski zwraca uwagę, że w orzecznictwie sądowym mechanizm polegający na tym, że najpierw zawiera się umowę przedwstępną, gdy obowiązuje jeszcze pięcioletni okres na zwrot bonifikaty, a następnie zawiera się umowę przyrzeczoną już po tym okresie, jest uważany za obejście prawa. - I z tego powodu taka umowa, niezależnie od innych okoliczności, mogłaby zostać uznana za nieważną - mówi.
Również Piotr Jarzyński przyznaje, że niekiedy bywa to postrzegane jako próba obejścia prawa. – Nie zawsze jednak tak jest. Moim zdaniem to kwestia dyskusyjna, zwłaszcza że powszechną praktyką jest np. odczekiwanie pięciu lat od nabycia nieruchomości w celu uniknięcia obowiązku zapłaty podatku dochodowego. A tego przecież zazwyczaj się nie kwestionuje – zauważa.
Cena promocyjna: 27.3 zł
|Cena regularna: 39 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 27.3 zł
Losy kawalerki nie są przesądzone
Dodaje, że nawet jeśli pojawiłyby się podstawy do zakwestionowania ważności takiej umowy, nie oznaczałoby to automatycznego powrotu nieruchomości do poprzedniego właściciela. – Możliwe byłoby odstąpienie od umowy, co wymagałoby ponownego stawienia się obu stron u notariusza i złożenia oświadczeń woli odwracających skutki zawartej umowy. Alternatywnie, zainteresowany mógłby wystąpić na drogę sądową, a sąd mógłby orzec o obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli – tłumaczy prawnik.
Mec. Pogorzelski wskazuje natomiast, że w przypadku wątpliwości, badane może być również to, czy doszło do celowego wprowadzenia w błąd. - Orzecznictwo SN mówi, że czynność prawna wykonana w celu przestępczym jest nieważna. Więc jeśli wykonanie czynności mieści się w znamionach przestępstwa, to będzie to czynność nieważna. I chodzi zarówno o art. 286, jak i art. 300 kodeksu karnego - jeśli byliby wierzyciele, np. Fundusz Alimentacyjny - mówi. Adwokat wskazuje, że do sprawy może wkroczyć prokurator i wytoczyć powództwo na podstawie art. 7 k.p.c. - Co istotne, w takim przypadku nie ma przedawnienia. Może to też zrobić jedna ze stron umowy. Jeśli ta strona zmarła, to do gry wchodzą jej spadkobiercy. A jeśli przykładowo spadkobiercą jest osoba, która przejęła mieszkanie, to osoby bliskie pominięte w spadku mogą pozwać ją jako niegodną dziedziczenia, właśnie ze względu na okoliczności sprawy. To z kolei może być podstawą wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności takiej umowy - podsumowuje.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
