Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, którzy może być przysłowiowym światełkiem w tunelu dla partnerów, a także innych osób, które zamierzają wspólnie nabyć mieszkanie i skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Przypomnimy, że zgodnie z art. 7 ustawy o PCC, stawka podatku wynosi 2 proc., a obowiązek jego zapłaty spoczywa na kupującym mieszkanie na rynku wtórnym. Od sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Budzi ono jednak wątpliwości, czy w przypadku kupna mieszkania przez partnerów zwolnienie przysługuje w sytuacji, gdy tylko jedna osoba spełnia warunki do tego zwolnienia.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnione z podatku są umowy sprzedaży, w których przedmiotem transakcji jest:
- prawo własności mieszkania będącego odrębną nieruchomością,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Z ulgi mogą skorzystać osoby fizyczne, które w dniu zakupu mieszkania lub domu nie posiadały wcześniej żadnego z tych praw ani udziału w nich. Fiskus stoi na stanowisku, że zwolnienie możliwe jest również w sytuacji, gdy kupujący wcześniej posiadał udział w tych prawach, ale jego wysokość nie przekraczała 50 proc. i nabył go w drodze dziedziczenia.
Jeśli zatem kupujący posiada już mieszkanie lub udziały w nim przekraczające 50 proc., nie skorzysta z ulgi i zapłaci podatek PCC przy zakupie mieszkania.
Co w przypadku partnerów kupujących razem mieszkanie? Otóż, organy skarbowe stoją na stanowisku, że skoro jeden z kupujących nie spełnia warunków, podatek od czynności cywilnoprawnych należy zapłacić od całości transakcji.
Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od PCC umów sprzedaży dotyczących zakupu pierwszego mieszkania >
Partner z mieszkaniem, partnerka bez
Takie stanowisko zaprezentowały organy skarbowe w przypadku podatniczki, która kupiła udział w nieruchomości wspólnie z partnerem posiadającym już mieszkanie. Uważała ona, że powinna skorzystać ze zwolnienia przynajmniej w części odpowiadającej jej udziałowi, ponieważ sama nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości.
Podatniczka zwróciła się do naczelnika urzędu skarbowego o zwrot nienależnie pobranego przez notariusza podatku od nabytej przez nią części 40/100 udziału w prawie własności budynku mieszkalnego. Oświadczyła, że nigdy wcześniej nie posiadała prawa własności do jakiejkolwiek nieruchomości. Takie prawo w dacie zakupu przysługiwało jedynie jej partnerowi, z którym nabywała przedmiotowy udział w nieruchomości. Podatniczka nie pozostaje w związku małżeńskim z partnerem i nie łączy ich wspólność majątkowa. Naczelnik US odmówił jej jednak określenia kwoty nadpłaty, a zatem odmówił prawa do zwolnienia z PCC z uwagi na niespełnienie warunku przez partnera, z którym nabywała dom.
Wyrokiem z 26 września 2024 r. WSA w Warszawie oddalił skargę podatniczki, przyznając rację organom skarbowym (III SA/Wa 1810/24).
Przełomowy wyrok NSA
Wyrokiem z 7 kwietnia 2026 r. NSA zmienił tę niekorzystną interpretację (III FSK 281/25). NSA uznał, że zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwszą nieruchomość może przysługiwać tylko jednemu z nabywców proporcjonalnie do jego udziału.
Dotychczas organy podatkowe oraz wojewódzkie sądy administracyjne przyjmowały jednolite stanowisko, że w przypadku wspólnego zakupu wszyscy nabywcy muszą spełniać warunki zwolnienia określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Jeżeli choć jeden z nich posiadał wcześniej nieruchomość, zwolnienie nie przysługuje w ogóle – w odniesieniu do całej transakcji. Argumentowano, że celem zwolnienia jest wsparcie osób kupujących pierwsze mieszkanie.
NSA uchylił zaskarżony wyrok WSA. Uznał, że zwolnienie z PCC może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki.
Oznacza to, że w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia. Wskazał, że choć przepis odnosi się do czynności sprzedaży, to ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych kupujących przy powstawaniu zobowiązania podatkowego.
Odwołał się do orzecznictwa NSA odnoszącego się do podatku od nieruchomości, zgodnie z którym uprawnienia do zwolnienia jednego ze współwłaścicieli mają wpływ na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela. NSA orzekł, że zwolnienie z PCC przysługuje proporcjonalnie – w zakresie udziału tego z kupujących, który samodzielnie spełnia warunki ustawowe.
Orzeczenie jest korzystne dla par, które wspólnie kupują dom lub mieszkanie, nawet jeśli jedno z nich posiada już własną nieruchomość.
Warto dodać, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, transakcja jest opodatkowana VAT i nie podlega już opodatkowaniu PCC.
Czy nabycie nieruchomości z dwoma budynkami mieszkalnymi, w tym jednym do rozbiórki, wyklucza zwolnienie z PCC? - sprawdź w LEX >
Eksperci: Warto występować o zwrot nadpłaty
- Komentowany wyrok przełamuje dotychczasową, niekorzystną dla podatników linię orzeczniczą. Dotąd przyjmowano, że osoba nabywająca pierwszą nieruchomość traci prawo do zwolnienia, jeśli kupuje ją wspólnie z kimś, kto już taką nieruchomość posiada – wystarczył więc „nieodpowiedni” współnabywca, aby utracić prawo do zwolnienia. W praktyce skutki były dotkliwe. Podatnik tracił zwolnienie definitywnie – także przy kolejnych transakcjach. Skoro „już raz nabył" nieruchomość mieszkaniową, to zamykało to drogę do skorzystania z ulgi w przyszłości, nawet jeżeli podatnik nigdy wcześniej nie skorzystał ze zwolnienia - podkreśla Amadeusz Sejud, radca prawny w KSBC Legal & Tax.
Ekspert dodaje, że wyrok otwiera drogę do zastosowania zwolnienia dla osób dopiero planujących nabycie nieruchomości, ale nie tylko.
- Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość mieszkaniową w podobnych okolicznościach w ciągu ostatnich pięciu lat, powinni rozważyć wystąpienie o zwrot nadpłaty. Orzeczenie wpisuje się w szerszy kontekst orzeczniczy nakazujący sytuację podatkową każdego z nabywców oceniać indywidualnie. Kierunek ten był wcześniej zarysowany na gruncie orzecznictwa dotyczącego podatku od nieruchomości. Omawiany wyrok kontynuuje tę linię orzeczniczą i może mieć istotne znaczenie także w innych przypadkach, w których podatnicy dokonują wspólnej czynności, lecz znajdują się w odmiennych sytuacjach podatkowych - komentuje Amadeusz Sejud.
Walczyć o swoje prawa radzi podatnikom kolejny ekspert.
- Na przykładzie tej sprawy dobrze widać, że zapłata podatku nie oznacza jeszcze, że temat rozliczenia podatkowego jest ostatecznie zamknięty. Zazwyczaj podatnicy mogą odczuć działanie tej prawidłowości w sposób negatywny w sytuacji, gdy podatnik zapłacił podatek, a organ podatkowy w toku kontroli lub postępowania kwestionuje rozliczenie i oczekuje dopłaty. Może też być sytuacja odwrotna, w której podatnik zapłacił większy podatek, aniżeli powinien - komentuje Marcin Bodziony, doradca podatkowy, ekspert w zakresie kontroli i postępowań podatkowych.
Powodów takiego stanu rzeczy jego zdaniem może być wiele.
- W praktyce bywa choćby tak, że są możliwe różne podejścia do wykładni przepisów podatkowych. I wtedy, przykładowo – według jednego z dopuszczalnych podejść należy zapłacić podatek, a według drugiego opodatkowanie nie występuje. Lub występuje, ale na znacznie mniejszym poziomie. W takich przypadkach, aby nie brać na siebie ryzyk związanych z zakwestionowaniem rozliczenia (odsetki, odpowiedzialność karna itp.), podatnicy decydują się zapłacić podatek, zgodnie z najbardziej niekorzystnym dla siebie poglądem na wykładnię danego przepisu, a następnie dochodzić jego zwrotu forsując pogląd względniejszy - podkreśla Marcin Bodziony.
Czytaj też w LEX: Wykładnia i stosowanie przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilno-prawnych w świetle interpretacji indywidualnych – aktualne problemy >
Ekspert dodaje, że czasami jest też tak, jak w tej sprawie, tzn. podatek pobiera płatnik, tj. w tym przypadku notariusz.
- Płatnicy odpowiadają za nieprawidłowości w poborze podatku całym swoim majątkiem, stąd w pełni zrozumiała jest ich niechęć do ryzyka. Objawia się ona poborem podatku w zgodzie z tym kierunkiem wykładni, który eliminuje albo zmniejsza ryzyko odpowiedzialności podatkowej. Niemniej jednak, w każdej takiej sytuacji podatnik powinien być świadomy, że sprawa nie musi być zamknięta i można ubiegać się zwrot nadpłaconego podatku. Czasami – jak pokazuje omawiany przypadek – walka o zwrot może być długa, ale nie zmienia to faktu, że warto ją podejmować - radzi Marcin Bodziony.
