Jeżeli przedmiotem najmu prywatnego jest nieruchomość należąca do obojga małżonków (na zasadzie ustawowej własności majątkowej), a każdy z nich podpisał odrębną umowę najmu połowy lokalu z tym samym najemcą, to oboje małżonkowie są podatnikami w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Każde z nich ma odrębny limit limit zwolnienia podmiotowego do 240 tys. zł.
Przyjrzyjmy się temu na przykładzie małżeństwa pozostającego we wspólności majątkowej. Małżonkowie nie zawierali umowy spółki cywilnej i nie są czynnymi podatnikami VAT. Wspólnie, w równych częściach, ponosili koszty budowy budynku niemieszkalnego (biurowego). W trakcie budowy nie byli zarejestrowani jako podatnicy VAT i nie odliczali podatku naliczonego. W kwietniu 2025 r. uzyskali pozwolenie na użytkowanie budynku.
Każdy z małżonków zawarł odrębną umowę najmu dotyczącą ½ części budynku, z tym samym najemcą. W przyszłości planują podpisywać kolejne umowy najmu na podobnych zasadach. Powstaje pytanie, czy w odniesieniu do najmu nieruchomości stanowiącej ich majątek wspólny każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem VAT, a tym samym czy limit zwolnienia podmiotowego z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT należy liczyć osobno dla każdego z nich.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Najem nieruchomości spełnia definicję świadczenia usług z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ polega na odpłatnym oddaniu rzeczy do używania (art. 659 par. 1 Kodeksu cywilnego).
Aby jednak czynność była opodatkowana VAT, musi być wykonana przez podmiot działający jako podatnik VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje m.in. wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).
Organy podatkowe konsekwentnie uznają, że najem prywatny, jeśli wykonywany jest w sposób ciągły i zarobkowy, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT – niezależnie od tego, że na gruncie PIT jest odrębnym źródłem przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Oznacza to, że wynajmujący staje się podatnikiem VAT z tytułu najmu prywatnego, nawet jeśli nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.
W praktyce często zdarza się, że nieruchomość będąca przedmiotem najmu stanowi współwłasność małżeńską. Ustawa o VAT nie reguluje wprost sposobu rozliczania VAT w takich przypadkach, dlatego konieczna jest analiza indywidualna.
Warto podkreślić, że małżeństwo jako takie nie jest podatnikiem VAT – nie mieści się w katalogu podmiotów z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Podatnikami mogą być wyłącznie poszczególni małżonkowie. Wyjątek stanowiłaby sytuacja, gdyby małżonkowie zawarli umowę spółki cywilnej – wtedy podatnikiem VAT byłaby spółka, a najem nie miałby charakteru najmu prywatnego.
Organy podatkowe przyjmują, że podatnikiem VAT jest ten z małżonków, który wykonuje czynność podlegającą opodatkowaniu. Oznacza to, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest podmiot świadczący usługę najmu we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość stanowiąca majątek wspólny małżonków, podatnikiem VAT – w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT – będzie ten małżonek, który faktycznie dokonuje czynności najmu, tj. zawiera umowę i pobiera czynsz. Natomiast gdy czynność najmu wykonywana jest wspólnie, każdy z małżonków odrębnie posiada status podatnika VAT. Stanowisko to potwierdzają liczne interpretacje indywidualne (m.in. KIS z 7.01.2026 r., 0112‑KDIL1‑2.4012.648.2025.1.DM; z 16.10.2025 r., 0114‑KDIP1‑3.4012.732.2025.1.AMA; z 12.03.2025 r., 0114‑KDIP1‑1.4012.67.2025.4.MŻ; DIS Warszawa z 31.10.2016 r., 1462‑IPPP2.4512.762.2016.1.MAO).
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami – z mocy ustawy – wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich i tworzy tzw. majątek wspólny. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków (art. 31 par. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Istotą wspólności majątkowej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem składników majątku wspólnego na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
Małżonkowie są zobowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o jego stanie, o wykonywaniu zarządu oraz o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny (art. 36 par. 1 KRO). Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, o ile przepisy nie stanowią inaczej. Zarząd obejmuje czynności dotyczące przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do jego zachowania (art. 36 par. 2 KRO).
Zgodnie z art. 43 par. 1 KRO, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Jeżeli najem nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego (np. najem nieruchomości użytkowych lub najem lokali mieszkalnych na cele niemieszkalne), możliwe jest zastosowanie zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwolniona z podatku jest sprzedaż podatnika, którego wartość sprzedaży w poprzednim lub bieżącym roku nie przekroczyła 240 000 zł. W przypadku rozpoczęcia działalności w trakcie roku stosuje się limit proporcjonalny (art. 113 ust. 9).
Do wartości sprzedaży nie wlicza się m.in. czynności zwolnionych z VAT, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami (art. 113 ust. 2). Przekroczenie limitu powoduje utratę zwolnienia od czynności, którą limit został przekroczony (art. 113 ust. 5 i 10).
W analizowanej sprawie nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, lecz każdy z nich zawarł odrębną umowę najmu na ½ części budynku. Oznacza to, że:
W konsekwencji limit zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT przysługuje każdemu z małżonków osobno.
Jeżeli więc wartość sprzedaży z tytułu najmu przypadająca na każdego z małżonków nie przekroczy 240 000 zł (lub limitu proporcjonalnego przy rozpoczęciu działalności w trakcie roku), każdy z nich może korzystać ze zwolnienia podmiotowego – o ile nie zachodzą wyłączenia z art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.
Stanowisko to potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 7 stycznia 2026 r. (0112‑KDIL1‑2.4012.648.2025.1.DM).
Zwolnienia podmiotowego z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT nie stosuje się w przypadkach wskazanych w art. 113 ust. 13. Oznacza to, że podatnik dokonujący dostaw określonych towarów lub usług wymienionych w tym przepisie musi zarejestrować się jako podatnik VAT czynny, niezależnie od wartości sprzedaży.
W kontekście refakturowania mediów kluczowe znaczenie ma art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolnienia podmiotowego nie stosuje się wobec podatników dokonujących dostaw wyrobów akcyzowych, z wyjątkiem m.in. energii elektrycznej (CN 2716 00 00).
Wśród refakturowanych mediów znajdują się zwykle wyroby akcyzowe, takie jak energia elektryczna i gaz ziemny.
Refaktura energii elektrycznej nie wyłącza prawa do zwolnienia podmiotowego, ponieważ energia elektryczna jest objęta wyjątkiem przewidzianym w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze ustawy o VAT.
Refaktura gazu ziemnego nie korzysta z takiego wyjątku (chyba że dostawa gazu jest zwolniona z akcyzy). W konsekwencji podatnik refakturujący gaz ziemny – jako wyrób akcyzowy nieobjęty zwolnieniem – traci prawo do zwolnienia podmiotowego z VAT, nawet jeśli nie przekroczył limitu sprzedaży 240 000 zł.
Oznacza to, że wynajmujący (przedsiębiorca), który refakturuje na najemcę gaz ziemny niekorzystający ze zwolnienia akcyzowego, musi zarejestrować się jako podatnik VAT czynny (art. 96 ustawy o VAT). Stanowisko to potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 21 czerwca 2021 r., 0114‑KDIP1‑3.4012.157.2021.2.MT.
