Przychody z tzw. najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem według stawek 8,5 proc. i 12,5 proc. Do momentu osiągnięcia 100 tys. zł rocznego przychodu obowiązuje niższa stawka, a po przekroczeniu tego progu – stawka wyższa.

Zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie, jeśli przychody z najmu uzyskują małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, przychód rozdziela się między nimi po równo. Mogą oni jednak zdecydować, składając stosowne oświadczenie, że całość przychodów rozliczy jeden z małżonków. W takiej sytuacji próg podatkowy u małżonka rozliczającego wspólne przychody wzrasta do 200 tys. zł.

Co ważne, przywołany przepis nie wprowadza rozróżnienia na przychody z majątku wspólnego i osobistego. Jedynym warunkiem jego stosowania jest istnienie wspólności majątkowej między małżonkami.

Takie podejście jest zresztą spójne z art. 31 par. 2 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem majątek wspólny zasilają bowiem zarówno dochody z majątku wspólnego, jak i dochody z majątku osobistego każdego z małżonków.

Czy najem prywatny trzeba wpisać do CEiDG? - sprawdź w LEX >

 

Zagadkowe podejście fiskusa

W wydawanych interpretacjach fiskus przyjmuje jednak odmienne podejście. Zdaniem dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przepis o podziale przychodów z najmu między małżonków dotyczy wyłącznie przychodów z majątku wspólnego. Jeżeli przedmiotem najmu jest majątek osobisty jednego z małżonków, przychód nie podlega rozdzieleniu. Nie obejmie go również ewentualne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jedną osobę. (Mówią o tym interpretacje indywidualne dyrektora KIS: z 9 kwietnia 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.79.2025.2.WS z 6 listopada 2024 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.611.2024.3.KD, z 19 września 2024 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.518.2024.2.AG).

 

Wyjście z progu

Niekorzystne skutki takiego podejścia najłatwiej dostrzec na przykładzie. Załóżmy, że małżonkowie osiągają rocznie 150 tys. zł przychodu z wynajmu nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego oraz dodatkowe 50 tys. zł z wynajmu mieszkania stanowiącego majątek osobisty żony.

Gdyby całość przychodu podlegała rozdzieleniu, każdy z małżonków wykazałby w swoim PIT-28 100 tys. zł przychodu i w całości zmieścił się w pierwszym progu podatkowym. Według fiskusa rozdzieleniu podlega jednak wyłącznie przychód z majątku wspólnego. Tym samym mąż powinien wykazać 75 tys. zł przychodu, a żona – 125 tys. zł. W efekcie 25 tys. zł wykazanego przez nią przychodu zostanie objęte wyższą, 12,5-procentową stawką.

Zobacz procedurę w LEX: Ustalanie podatku miesięcznego u podatników opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym >

 

Kłopotliwe oświadczenie

Powyższy przykład dowodzi, że stanowisko fiskusa może prowadzić do zwiększenia obciążeń podatkowych. Jak się okazuje, wywołuje ono również szereg komplikacji.

Komplikacje te ujawniają się, gdy jeden z małżonków – przyjmijmy, że w naszym przypadku będzie to mąż – złoży oświadczenie o opodatkowaniu przez niego całości przychodów z najmu. Zgodnie z podejściem fiskusa oświadczenie to obejmie wyłącznie przychody z majątku wspólnego małżonków – a więc 150 tys. zł. Kwota ta „zmieści się” w całości we wspólnym, podwójnym progu podatkowym (200 tys. zł) i zostanie opodatkowana stawką 8,5 proc.

Nie jest jednak oczywiste, w jaki sposób opodatkować 50 tys. zł „osobistego” przychodu żony. Czy będzie jej przysługiwał oddzielny, osobisty próg 100 tys. zł?

Ministerstwo Finansów zapytane o tę kwestię wskazuje, że owszem, taki przychód powinien być opodatkowany z zastosowaniem osobistego progu 100 tys. zł, jednak „przy obliczaniu kwoty przychodów w wysokości 100 tys. zł małżonek uwzględnia przychody z najmu składnika majątku wspólnego, w odniesieniu do których małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich (Informacja Ministerstwa Finansów przekazywana do mediów na zapytania dziennikarzy z 1 sierpnia 2023 r. – System Informacji Celno-Skarbowej EUREKA).

Trudno uznać takie wyjaśnienie za jasne i intuicyjne. Wydaje się jednak, że stanowisko MF powinno się odczytywać następująco: mimo że cały przychód z majątku wspólnego (150 tys. zł) rozlicza mąż, należy przyjąć, że połowa tej kwoty (75 tys. zł) „zużywa” osobisty próg żony (100 tys. zł). W efekcie, rozliczając przychody z majątku osobistego, stawkę 8,5 proc. będzie ona mogła zastosować jedynie do 25 tys. zł osobistego przychodu, podczas gdy kolejne 25 tys. zł opodatkuje już stawką 12,5 proc. (Takie podejście zdaje się potwierdzać najnowsza z przywołanych interpretacji).

Mimo że trudno znaleźć oparcie dla powyższego podejścia w przepisach ustawy o ryczałcie, niewątpliwie jest to przynajmniej rozwiązanie systemowo spójne. Jego zastosowanie sprawia bowiem, że niezależnie od tego, czy małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jedną osobę, łączny poziom obciążeń podatkowych pozostanie taki sam – co wydaje się słuszne, bo oświadczenie to ma charakter techniczny, upraszczający i nie powinno wpływać na łączną wysokość podatku.

Czy można łączyć najem prywatny z najmem w ramach działalności? - sprawdź w LEX >

 

Rozwiązanie zagadki?

Na pierwszy rzut oka trudno zrozumieć, dlaczego organy podatkowe opowiadają się za interpretacją, która po pierwsze – nie wynika z brzmienia ustawy, po drugie – jest niespójna z przepisami prawa rodzinnego, a po trzecie – niepotrzebnie komplikuje rozliczenia.

Być może rozwiązaniem zagadki jest brzmienie uchylonego już art. 8 ust. 3 ustawy PIT, paralelnego do art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie (przepis ten uchylono z początkiem 2022 roku w związku z likwidacją możliwości rozliczenia przychodów z najmu prywatnego skalą podatkową).

Brzmienie obu przepisów było bowiem niemal identyczne, z jednym tylko zastrzeżeniem – art. 8 ust. 3 ustawy PIT wskazywał wprost, że należy stosować go wyłącznie do przychodów ze wspólnej własności małżonków. Czyżby warunek z ustawy PIT przeniknął przez osmozę do ustawy o ryczałcie?

 

WSA: nie komplikujcie tego, co proste

W wyroku z 25 marca 2025 r. sygn. III SA/Wa 2973/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie zgodził się ze stanowiskiem fiskusa i stanął po stronie podatnika. Sąd wskazał, że nie ma żadnego powodu, aby zawężać stosowanie art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wyłącznie do przychodów z majątku osobistego, a dokonanie takiego zawężenia mogłoby skutkować nałożeniem na podatników obciążeń niewynikających z treści ustawy.

W ocenie sądu podziałowi między małżonków powinny więc podlegać zarówno przychody z majątku wspólnego, jak i osobistego. Również składane przez małżonka oświadczenie powinno obejmować obie te kategorie. W uzasadnieniu wyroku obszernie wyjaśniono również, w jaki sposób przyjęcie stanowiska przeciwnego mogłoby prowadzić absurdalnych konkluzji.

Wyrok jest nieprawomocny.

Maciej Jankowski, doradca podatkowy z kancelarii Paczuski Taudul