Rok 2023 r. przyniesienie poważne zmiany dla osób wynajmujących nieruchomości, zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak i najmu prywatnego. Ich skutki dotkną zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorców. Choć będą one w znacznym stopniu niekorzystne, to doszukać się można także pozytywów, bo ryczałt to uproszczona i mało kosztowna forma rozliczeń.
- Od dnia 1 stycznia 2023 r. zmienią się zasady opodatkowania przychodów z wynajmu, m.in. mieszkań. Po pierwsze – jeśli podatnik (osoba fizyczna) będzie dokonywać wynajmu w ramach tzw. wynajmu prywatnego, to wówczas jedyną dostępną formą opodatkowania będzie dla niego opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie będzie mógł już obejmować wynajmu prywatnego tzw. zasadami ogólnymi (opodatkowaniem na skali podatkowej) – podkreśla dr hab. Adam Bartosiewicz prof. UJD, doradca podatkowy, radca prawny.
Sprawdź w LEX: PIT 2023 - przewodnik po zmianach >>>
Po drugie, jak wskazuje dr hab. Adam Bartosiewicz, mieszkania nie będą już podlegały amortyzacji podatkowej.
- Nawet jeśli podatnik będzie dokonywać wynajmu w ramach działalności gospodarczej (i będzie opodatkowany na skali podatkowej, bądź liniową stawką 19 proc.), to nie rozliczy już kosztów z tytułu amortyzacji mieszkania. Lokale mieszkalne przestają bowiem podlegać amortyzacji podatkowej – zauważa dr hab. Adam Bartosiewicz.
Ekspert radzi, że w sytuacji, w której podatnik będzie obejmować przychody z wynajmu ryczałtem, warto przeanalizować umowy z najemcami i dokonać w nich ewentualnych zmian.
Zobacz również: Polski Ład to też zmiany w rozliczaniu najmu prywatnego >>
- W szczególności chodzi o to, aby sprecyzować, że koszty mediów, które fizycznie opłaca wynajmujący są zwracane przez najemcę. Tego rodzaju zapisy pozwolą bowiem na wyłączenie tych kwot z zakresu przychodów. Te zwroty nie będą wówczas opodatkowane – podkreśla dr Adam Bartosiewicz.
Czytaj w LEX: Najem prywatny w PIT krok po kroku >>>
Ryczałt wygodną formą?
Na podobne kwestie zwraca uwagę kolejny ekspert, podkreślając, że ryczałt jest prostą formą rozliczania należności podatkowych.
- Zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego mieszkań w 2023 r., choć na pierwszy rzut oka rewolucyjne, mogą się okazać dla podatników korzystne. Przede wszystkim należy tutaj wskazać na prostotę związaną z rozliczaniem należności podatkowych w ramach ryczałtu. W związku z faktem, że należny podatek jest obliczany od kwoty uzyskiwanych od najemców, konieczna będzie odpowiednia modyfikacja zawartych umów tak, aby dostosować je do nowych warunków. Niemniej próby obniżania podstawy opodatkowania poprzez nakazaniu najemcom np. samodzielnego uiszczania czynszu na rzecz spółdzielni czy wspólnoty mogą okazać się nieskuteczne, bowiem sam czynsz zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych również stanowi przychód wynajmującego – zauważa Łukasz Oleś, adwokat, partner zarządzający BTLA Legal Oleś, Drzewiecki. Kancelaria Adwokatów.
Czytaj w LEX: Kiedy najem warto opodatkować ryczałtem – poradnik na przykładach >>>
Ekspert podkreśla, że niestety z uwagi na specyfikę ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i brak możliwości odliczania kosztów poniesionych na lokal i możliwości amortyzacji, zmiany dotkną te osoby, które rozliczały najem według skali z uwagi na wysokie koszty nabycia nieruchomości i jej utrzymania.
Zmiany dotkną osoby wynajmujące nieruchomości, zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak i najmu prywatnego. - Osoby prowadzące działalność gospodarczą dotkliwie odczują wprowadzony zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Natomiast dochody uzyskiwane z najmu prywatnego będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a zatem podatnik straci prawo do rozliczenia podatku na zasadach ogólnych – podkreśla Paulina Bisku-Nawrot, radca prawny w Kancelarii JKP. Legal.
Sprawdź w LEX: Czy osoba fizyczna może wybrać w 2023 r. zwolnienie podmiotowe w VAT, jeżeli wartość sprzedaży nie przekroczy w 2022 r. 200 000 zł? >>>
Co to oznacza w praktyce?
- Podatnik traci nie tylko prawa do amortyzacji, ale również uwzględnienia wszelkich innych kosztów takich jak media, odsetki od kredytu bankowego, wyposażenia lokalu czy koszty remontu. Podatek płacony będzie od przychodu, czyli całości kwoty uzyskanej od najemcy. Podatnicy nie skorzystają również z kwoty wolnej od podatku, która nie ma zastosowania w przypadku formy opodatkowania ryczałtem – zauważa Paulina Bisku-Nawrot.
Nowe regulacje dotyczą każdego najmu prywatnego, a zatem obejmą nie tylko wynajem nieruchomości mieszkaniowych czy użytkowych, ale również wynajem ruchomości.
- Podatnicy, którzy dotychczas opodatkowywali dochody z tytułu najmu prywatnego na zasadach ogólnych, zgodnie z stanowiskiem Krajowej Informacji Skarbowej nie muszą wykonywać żadnej czynności względem urzędu skarbowego. Zmiany są obligatoryjne dla wszystkich podatników uzyskujących dochody z najmu prywatnego i nastąpią automatycznie z dniem 1 stycznia 2023 r. – podkreśla Paulina Biskup-Nawrot.
Można pogubić się w rozbieżnych terminach
Podatnicy osiągający przychody z najmu mają obowiązek składania zeznania PIT-28. Warto zauważyć, że w rozliczeniach za rok 2022 będziemy mieli rozbieżność terminów składania zeznań i płatności podatku.
- Niewielu podatników może być świadomych zmian w zakresie terminów płatności ryczałtu za grudzień 2022. Do tej pory podatek należny za grudzień należało zapłacić do upływu terminu na złożenie zeznania, a zatem do końca lutego następnego roku. I tutaj należy uważać, gdyż ustawodawca zdecydował się na całkowite rozdzielenie terminów płatności podatku za ostatni miesiąc i terminu na złożenie deklaracji PIT-28. A dodatkowo dla 2022 roku wprowadził wyjątek w tym zakresie. Dlatego należy pamiętać, że PIT-28 składamy co prawda do 30 kwietnia, a w przyszłym roku wypada on w niedzielę, więc do 2 maja, ale podatek za ostatni miesiąc należy wpłacić już do 28 lutego 2023 r. – przestrzega Jolanta Grochal, menedżerka i doradczyni podatkowa w Vialto Partners.
