Aby mieć pewność, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej powinna być opodatkowana, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż znajdujących się na danym gruncie budynków i budowli może korzystać ze zwolnienia od VAT.
Czytaj również: Jak uzyskać interpretację nt. sprzedaży nieruchomości
Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku Jak złożyć wniosek o interpretację indywidualną
Jakie przepisy należy zastosować
Taką analizę należy przeprowadzić odrębnie dla każdego budynku i budowli. Zdarza się, że nieruchomość w części może korzystać ze zwolnienia od VAT, a w części musi być opodatkowana tym podatkiem. Przepis, od którego należy zacząć analizę, to art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W świetle tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, jak również w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
Należy pamiętać, że „ulepszenie” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym może dotyczyć wyłącznie budynków i budowli, które stanowią u podatnika środek trwały w działalności gospodarczej. Nie dotyczy to towarów handlowych.
Jeśli do sprzedaży nie będzie można zastosować zwolnienia na podstawie tego przepisu (nie będą spełnione zawarte w nim warunki), w drugiej kolejności należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.
Jeśli i ten przepis nie będzie mógł być zastosowany, można jeszcze zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy podatnik nabywając dany budynek lub budowlę otrzymał fakturę z wykazanym podatkiem VAT, jednak nie miał prawa do odliczenia tego podatku, ponieważ zakup służył działalności zwolnionej.
Sprawdź również książkę: Prawo finansów publicznych i prawo podatkowe [PRZEDSPRZEDAŻ] >>
Zwolnienie czy opodatkowanie
Jeżeli sprzedaż budynków lub budowli nie będzie spełniać warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia od VAT na podstawie jednego z powołanych przepisów, podatnik dokonujący transakcji będzie zobowiązany opodatkować tę czynność właściwą stawką podatku VAT (23 proc. lub 8 proc.).
Aby ustalić prawidłową stawkę VAT dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami lub budowlami, podatnik może wystąpić do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej (WIS).
Ustalenie, czy sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na danym gruncie korzysta ze zwolnienia od VAT czy raczej powinna być opodatkowana właściwą stawką, wpływa na sposób opodatkowania gruntu, na którym te budynki i budowle się znajdują.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo ich części z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku gdy sprzedaż danego budynku korzysta ze zwolnienia od VAT, to sprzedaż gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony, także z tego zwolnienia musi korzystać. Analogicznie, w przypadku gdy sprzedaż budynku musi być opodatkowana daną stawką VAT, to sprzedaż gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony także musi być opodatkowana tą samą stawką.
Istotne jest również, że w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości zabudowanych będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, podatnik dokonujący sprzedaży może z tego zwolnienia zrezygnować i taką sprzedaż opodatkować. W takiej sytuacji strony transakcji przed dniem sprzedaży powinny złożyć do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego lub zawrzeć w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku lub budowli. Oświadczenie musi zawierać dane wymagane przepisami. Stanowi o tym art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.