We Wrocławiu jedna ze spółek planowała długotrwałą rozbiórkę należącego do niej budynku. Chciała całkowicie usunąć dach (i udokumentować to wpisem do dziennika budowy). Jej zdaniem pozbawiony dachu obiekt nie staje się budowlą (w rozumieniu ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych). Nie powstaje więc nowy obowiązek podatkowy. Prezydent Wrocławia przyznał spółce rację i potwierdził to w wydanej jej interpretacji (WPO-DNT.310.1.1.2025.PR). - To bardzo ważna praktyczna wskazówka dla inwestorów prowadzących etapowe rozbiórki. Spółka planująca zakup nieruchomości z pozwoleniem na rozbiórkę może bowiem faktycznie ograniczyć ciężar podatku od nieruchomości już na etapie całkowitego usunięcia dachu. Warto przemyśleć harmonogram robót i dokumentację budowlaną (dziennik budowy) oraz zabezpieczyć się interpretacją indywidualną w swojej sprawie – podkreśla Mariusz Aniszewski, senior consultant w TPA Poland. - Orzecznictwo potwierdza, że dach to niezbędny element definicji budynku – jego brak oznacza, że obiekt przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Jednocześnie wyraźnie rozróżnia się częściowe usunięcie lub zły stan dachu (co nie usuwa obowiązku podatkowego) od trwałego i całkowitego demontażu, który faktycznie kończy opodatkowanie – podkreśla Aniszewski.
Czytaj też w LEX: Pahl Bogumił, Wpływ prawa własności na kształt "podatkowej" definicji budowli. Glosa do wyroku NSA z dnia 14 czerwca 2016 r., II FSK 3128/15>
Cena promocyjna: 101.4 zł
|Cena regularna: 169 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 101.4 zł
Przebudowa, uszkodzenie i inne przypadki
Nie wszędzie jednak jest tak różowo – miasto Kraków odmówiło jednemu z inwestorów, który zaplanował roczną przebudowę kamienicy, zwolnienia na ten czas z opodatkowania, mimo że z budynku miał zniknąć dach. Deweloper chciał złożyć nową deklarację podatkową bez powierzchni pozbawionej przykrycia (w praktyce chciał wyłączyć z opodatkowania przebudowywany obiekt). Inwestor spytał więc miejskich urzędników, czy podstawa opodatkowania powinna ulec zmniejszeniu o część powierzchni użytkowej budynku, która nie spełnia przesłanek uznania jej za obiekt podlegający opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Argumentował, że w razie przebudowy kamienicy w ten sposób, że nie będzie w niej przegród budowlanych oraz dachu, straci ona przymioty budynku. W konsekwencji znika podstawa do opodatkowania. Urzędnicy byli innego zdania. - Sama procedura przebudowy nie zakłada, że budynek przestanie istnieć. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli jest taka konieczność, w trakcie przebudowy inwestor może czasowo rozebrać czy to dach, czy to ściany, czy też inne elementy konstrukcyjne w celu ich wymiany, remontu bądź dokonania stosownych przeróbek odpowiadających zaplanowanej przebudowie. Jednak przebudowa zakłada prowadzenie robót budowlanych na istniejącym budynku i nie zakłada jego likwidacji. Efektem przebudowy nie będzie także powstanie nowego budynku, co do którego dopiero powstanie obowiązek podatkowy – czytamy w interpretacji z 12 kwietnia 2022 r. (PD-03-4.3120.8.2.2022.GK).
Kolejny ciekawy przypadek to dach uszkodzony. - Wielu przedsiębiorców zastanawia się, czy jeżeli dach np. ulegnie częściowemu uszkodzeniu i przestanie w pełni spełniać swoje funkcje ochronne, to obiekt przestanie spełniać definicję budynku z uwagi na brak spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w ustawie. W orzecznictwie ukształtowała się linia, zgodnie z którą dopiero całkowite i trwałe pozbawienie obiektu budowlanego dachu powoduje, że przestaje być on budynkiem. Z tego płynie wniosek, że budynek posiada dach do momentu jego całkowitego usunięcia, demontażu, rozbiórki – mówi Dominika Jurek, adwokat z kancelarii LTCA. Mec. Jurek wskazuje m.in. na wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2025 r. (III FSK 1002/23), w którym sędziowie uznali, że uszkodzenie lub częściowe usunięcie dachu nie oznacza, że dany obiekt jego nie posiada (a przez to przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej).
Eksperci zwracają też uwagę na praktykę urzędów i sądów. - Pamiętajmy, że podatek od nieruchomości jest podatkiem rozliczanym w okresach miesięcznych. Oznacza to, że z perspektywy istnienia obowiązku podatkowego, kwalifikacji do danej kategorii przedmiotu opodatkowania czy też wyboru właściwych stawek podatku, należy zawsze ustalić stan faktyczny istniejący w danym miesiącu. Niestety organy podatkowe, a czasem również sądy, ten ważny aspekt pomijają. Przykładowo, fakt wykorzystywania gruntu do działalności gospodarczej przez parę miesięcy w roku przy działalności sezonowej ma zdaniem niektórych gmin powodować opodatkowanie tego gruntu maksymalną stawką podatku od nieruchomości przez cały rok. Podobnie niektóre urzędy nie akceptują faktu, że przez jakiś czas budynek nie posiadał dachu, w związku z czym, okresowo, przestał spełniać definicję budynku. Problem ten ma również miejsce w przypadku sporów o opodatkowanie budynków, w których w okresie pandemii Covid-19 z przyczyn prawnych nie można było prowadzić działalności gospodarczej. Sądy co do zasady odmawiają uznania tego faktu i zastosowania niższych stawek podatku nawet w krótkich okresach, kiedy przepisy nie pozwalały na prowadzenie biznesu hotelowego czy gastronomicznego - tłumaczy dr Adam Kałążny, radca prawny, partner associate w Deloitte Doradztwo Podatkowe.
Czytaj też w LEX: Szałkiewicz Marek, Opodatkowanie tymczasowych obiektów budowlanych. Glosa do wyroku WSA z dnia 29 stycznia 2019 r., I SA/Gd 1043/18>
Zadaszenie jest, ale podatku nie chcą płacić
Budynek to (w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane) obiekt budowlany, który ma być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadać fundament i dach.
Niektórzy inwestorzy mają jednak pomysły, aby – pomimo zadaszenia – unikać płacenia. Tak było z jedną z firm w Siedlcach, która na plac pomiędzy magazynem a halą produkcyjną rozciągnęła sobie dach mający chronić przed deszczem pracowników i jeżdżące tam wózki widłowe. W swoim pytaniu do siedleckich urzędników firma sugerowała, że taki daszek nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Miasto było innego zdania (interpretacja z 15 września 2022 r., F-RP.3120.11.47.2022) i uznało, że takie zadaszenie – choć mocno nietypowe - jednak już tworzy budynek.
Natomiast w wielkopolskim Lesznie jedna ze spółek zapytała o opodatkowanie tymczasowego zadaszenia nad boiskiem. Magistrat w odpowiedzi (interpretacja z 10 września 2018 r., FP. 310.1.X.2018.ML) uznał, że nie jest to budowla, więc nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z 1991 r.
Polecamy też w LEX: Sypniewski Dominik (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
