Czy będą stanowiły koszty uzyskania przychodu u sprzedającego wydatki na rozbiórkę budynków i wywóz gruzu poniesione zgodnie z treścią umowy przez zbywcę nieruchomości po sprzedaży gruntu i przeniesieniu własności na nabywcę? Innymi słowy, czy można uznać koszty rozbiórki, poniesione na cudzym już gruncie, za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, chociaż sprzedaż nastąpiła wcześniej, niż poniesione zostaną wydatki?

Obowiązek ich poniesienia wynika z umowy sprzedaży.
Tak. Wydatki na rozbiórkę budynków i wywóz gruzu będą stanowiły koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży gruntu jeżeli taki obowiązek wynikał z umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.p., "Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1". Przepis ten nie uzależnia uznania określonego wydatku za koszt uzyskania przychodu od tego, czy został on poniesiony przed, w trakcie lub po dacie przeniesienia własności rzeczy. Nie ma znaczenia więc fakt, że w dacie faktycznego wykonania prac dotyczących rozbiórki obiektów na omawianym gruncie, ponoszący koszty czyli wykonujący prace nie był już właścicielem rzeczy.
Kluczowe znaczenie dla odpowiedzi na to pytanie ma fakt istnienia takiego obowiązku po stronie zbywcy. Zgodnie z zasadą autonomii woli stron (swobody umów) co do zasady strony umowy mogą w dowolny sposób określić swoje obowiązki. Ustalono, że do obowiązków zbywcy gruntu należy po pierwsze sprzedaż i wydanie gruntu, ale po drugie zobowiązanie się do określonego działania polegającego na wykonaniu prac porządkowych po dacie zbycia gruntu.
Należy podkreślić, że w obrocie nieruchomościami normalną sytuacją jest, że wartość gruntu jest uzależniona od tego czy ten grunt jest uporządkowany czy nie. Sprzedając grunt uporządkowany sprzedajemy go, a więc rzecz oznaczoną co do tożsamości po wyższej wartości. W ten sposób koszt uporządkowania ma ścisły i bezpośredni związek z wyższym wynagrodzeniem z tytułu sprzedaży gruntu.
Reasumując pierwszym i najważniejszym elementem uznania wydatków za koszt uzyskania przychodu jest związek faktyczny kosztu z osiągniętym przychodem. Skoro strony ustaliły że zbywca, który ma przychód w postaci zbycia gruntu miał wykonać w ramach tego zbycia określone prace porządkowe, mamy zachowany związek kosztu z przychodem.
Drugim elementem składowym definicji kosztu w rozumieniu przepisów podatkowych jest nieznajdowanie się danego wydatku na zamkniętej liście wydatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodu z art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. Koszty rozbiórki obiektów położonych na zbytym gruncie, nie wypełniają żadnego z punktów określonych w tym przepisie.
Można w tym miejscu tylko zwrócić uwagę na art. 16 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.p. Likwidowane przez zbywcę budynki stanowią zapewne jego środki trwałe. Możemy mieć więc sytuację, w której powstanie "strata w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych". Wtedy w sytuacji gdy "środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności" zbywcy strata ta nie jest kosztem uzyskania przychodu w świetle przepisów podatkowych. Przy czym należy podkreślić, że w określonej sytuacji nie jest kosztem uzyskania przychodów sama wartość nieumorzonego w całości budynku. Natomiast dodatkowy koszt prac polegających na likwidacji tego budynku, jest kosztem sprzedaży gruntu, na którym stoi budynek pod warunkiem, że taki obowiązek został nałożony na zbywcę gruntu.
Sugeruję także zwrócić uwagę na treść przepisów określonych w art. 15 ust. 4b i następne u.p.d.o.p., które określają szczegółowo sposób przypisania danego kosztu do odpowiedniego roku podatkowego, w sytuacji w której przychód osiągnięto w jednym roku podatkowym, a koszty z nim związane w kolejnych latach podatkowych. Przepisy per analogia zakładają jako normalną sytuację to, że koszty są ponoszone po dacie osiągnięcia przychodu, czyli z reguły po dacie przeniesienia własności rzeczy.

Piotr Pawliszyn