Czy jest ulga na mieszkanie w Hiszpanii wynajmowane okresowo?
Wydatkowanie całego przychodu ze sprzedaży nieruchomości, na nabycie lokalu mieszkalnego w Hiszpanii jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy. Brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale nieruchomość ta - z różnych powodów - przez jakiś czas w roku jest wynajmowana - potwierdził w interpretacji dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej..
Chodzi o interpretację z 21 stycznia 2026 r. (znak. 0112-KDSL1-1.4011.742.2025.1.DT).
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości lub udziału w niej podlega opodatkowaniu, jeśli nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W takim przypadku dochód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu stawką 19 proc. (art. 30e ust. 1 UPDOF). Kosztami uzyskania przychodu mogą być zaś udokumentowane wydatki na jej nabycie lub budowę, powiększone o poniesione nakłady w tym np. remont.
Ulga mieszkaniowa – kiedy przysługuje zwolnienie?
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia co do zasady oznacza więc konieczność zapłaty podatku. Ustawodawca przewidział jednak tzw. „ulgę mieszkaniową”, dzięki której możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia. Warunkiem jest, aby środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF).
Warto przy tym zaznaczyć, że UPDOF wskazując na wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego jako realizację celu mieszkaniowego, nie precyzuje jak długo, ani od kiedy podatnik powinien w nim faktycznie zamieszkiwać. Przepisy nie wprowadzają minimalnego okresu pobytu czy obowiązku nieprzerwanego mieszkania. Kluczowe jest więc to, jak rozumieć sam cel mieszkaniowy.
Ulga mieszkaniowa może obejmować także wydatki poniesione poza Polską, lecz nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Bowiem skorzystanie ze zwolnienia jest możliwe tylko wtedy, gdy istnieje podstawa prawna pozwalającą polskim organom uzyskać informacje od administracji podatkowej, w którym podatnik realizuje swoje cele mieszkaniowe. W praktyce oznacza to, że między Polską a danym państwem powinna obowiązywać umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania albo inna umowa międzynarodowa przewidująca wymianę informacji podatkowych.
Wynajem a możliwość skorzystania z ulgi
W opisywanym stanie faktycznym Interpretacji, wnioskodawca nabył mieszkanie w Hiszpanii z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, bowiem lokal miał służyć mu jako miejsce zamieszkania podczas pobytu za granicą. Zakup nie miał charakteru inwestycyjnego, lecz był związany z planem osobistego korzystania z nieruchomości.
Wnioskodawca Interpretacji prowadzi działalność w Hiszpanii, a więc wymaga to jego okresowej obecności na miejscu. Jednocześnie jego ośrodek interesów życiowych pozostał w Polsce. W praktyce oznaczało to podział w roku między dwa państwa – część czasu wnioskodawca spędzał w Polsce, a część w Hiszpanii, przy czym pobyty zagraniczne mają wyłącznie charakter zawodowy.
Co istotne, gdy wnioskodawca nie przebywa w Hiszpanii, mieszkanie jest wynajmowane z wykorzystaniem zewnętrznej firmy. W Interpretacji, wnioskodawca wskazał, że wynajem nie stanowi celu samego w sobie, lecz ma charakter uboczny i służy pokryciu kosztów utrzymania lokalu oraz zapewnieniu jego właściwego stanu technicznego podczas jego nieobecności.
Wnioskodawca argumentując swoje stanowisko, powołał się na orzecznictwo, w którym sąd podkreślił, że samo czasowe wynajęcie lokalu nie przekreśla realizacji własnych celów mieszkaniowych (przykładowo wyrok NSA z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. II FSK 3126/14). Sąd zwrócił uwagę, że jeśli najem ma charakter przejściowy i podyktowany jest obiektywnymi okolicznościami, nie można automatycznie przyjąć, że podatnik działa w celu inwestycyjnym. Kluczowy pozostaje rzeczywisty zamiar wykorzystania mieszkania.
Organ podatkowy w przedmiotowej Interpretacji powołał się na art. 26 umowy między Polską a Hiszpanią o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku z 15 listopada 1979 r. Przepis ten przewiduje obowiązek wzajemnej wymiany informacji podatkowych w zakresie stosowania samej umowy, jak i krajowych regulacji. Na tej podstawie uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe i wskazał, że skoro istnieje skuteczna podstawa do wymiany informacji, podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki ze sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego za granicą. Podkreślił przy tym, że przeznaczenie całego przychodu na nabycie mieszkania w Hiszpanii stanowi realizację własnego celu mieszkalnego. Nie ma przy tym podstaw do kwestionowania tego celu tylko dlatego, że lokal bywa okresowo wynajmowany. Sam fakt czasowego wynajmu nie przekreśla bowiem zamiaru zamieszkiwania w nieruchomości i nie pozbawia podatnika prawa do zwolnienia.
Autor: Paulina Gławnicka, Specjalista ds. podatkowych
