Nie wiadomo, jak sądy i urzędnicy będą na dłuższą metę podchodzić do tej praktyki prywatnych pomiarów i urealniania (czyli w praktyce – obniżania) powierzchni mieszkań zapisanych w księgach wieczystych i dokumentacji budowlanej, jak te dokonane w sprawie łódzkiej. Tu bowiem pojawiają się kolejne niebezpieczeństwa, co zauważyli urzędnicy biura Rzecznika Praw Obywatelskich, odpisując naszej Czytelniczce, gdy ta prosiła RPO o pomoc w swojej sprawie.
Jeśli faktycznie powierzchnia Pani lokalu byłaby nieco mniejsza niż wpisana w akt notarialny (a to determinuje wielkość Pani udziału w nieruchomości wspólnej, a także i właścicieli pozostałych lokali), to jedynie poprzez zmiany, które objęłyby całą wspólnotę – wszystkich właścicieli lokali, mogłaby Pani wówczas we wniosku o dodatek mieszkaniowy wpisać taką powierzchnię użytkową lokalu, jaka znalazłaby odzwierciedlenie w dokumentach – odpisała na pismo Czytelniczki ekspertka RPO Anna Gwardys.
Czytaj też w LEX: Wpływ pomiaru lokalu na przyznanie dodatku mieszkaniowego >
Ekspertka RPO podkreśliła także, że powierzchni użytkowej nie podaje się dowolnie, nawet w oparciu o zamówione prywatnie pomiary geodety, ale potwierdza ją zarządca budynku albo osoba uprawniona do pobierania należności czynszowych.
Norma z czasów PRL nie powinna krzywdzić
Największy rozjazd w metrażu następuje w zasobach mieszkaniowych powstałych jeszcze w PRL. Według normy PN-70/B-02365, obowiązującej do 1999 r., obmiar powierzchni użytkowej wykonywało się na poziomie jednego metra nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin). Natomiast PN-ISO 9836:1997 przewiduje, że obmiar wykonuje się na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym, czyli razem z tynkami i okładzinami. To zasadnicza różnica.
Starsza norma była też generalnie mniej precyzyjna, nie obejmowała też innego częstego w sprawach budowlano-mieszkaniowych punktu sporu, czyli ścianek działowych nadających się do demontażu. Nowsza norma PN-ISO 9836 w kilku wersjach jest bardziej precyzyjna, w tym precyzuje, że powierzchnia pod stałymi przegrodami budowlanymi (w tym ściankami działowymi) nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej – tłumaczy Tomasz Madejczyk, radca prawny.
Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 3-4 ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. z 2015 r. poz. 1483), stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. Oznacza to, że same w sobie nie są źródłami prawa powszechnie obowiązującego. Nadanie im takiego waloru wymaga regulacji szczególnej, a w przepisach o dodatkach mieszkaniowych nie są one wspomniane.
Nawet jednak budynki powstałe już w XXI wieku mogą się znacznie różnić powierzchnią użytkową od tej, która jest zapisana w księdze wieczystej, co może być przyczyną do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami o zwrot części ceny sprzedaży lokalu, a także dodatkowym argumentem w sprawach administracyjnych, w których metraż ma znaczenie – podatkowych, pomocy społecznej, legalizacji pobytu cudzoziemców, prawa budowlanego itp.
Przez wiele lat deweloperzy niezgodnie z PN-ISO 9836 zawyżali powierzchnię użytkową, a w konsekwencji cenę sprzedaży lokali mieszkalnych. Powierzchnie mieszkań w rzeczywistości często są o 4-5 proc. niższe od tych wskazanych w księgach wieczystych. Przy sześćdziesięciometrowym mieszkaniu różnice potrafią wynieść nawet 2-3 metry – podkreśla Maciej Radowicki, adwokat, specjalizujący się w sprawach o tzw. „ścianki działowe”.
Czytaj w LEX: Nowe zasady obliczania powierzchni użytkowej >
Mec. Radowicki wywalczył wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24 kwietnia 2024 r. (IV Ca 1735/23), który jest teraz powszechnie przywoływany jako precedens, w oparciu o który kształtuje się nowa linia orzecznicza w tego typu sprawach.
Inni mieszkańcy też wygrywają
Co więcej, sprawa łódzka nie jest pierwszą. Analogiczny spór dotyczący dodatku mieszkaniowego wygrała też jedna z mieszkanek miasta Końskie (woj. świętokrzyskie). Samotna matka mieszkała z dwójką dzieci w lokalu o powierzchni 58,7 mkw. i "o włos" za dużym, aby otrzymać dodatek mieszkaniowy. Powierzchnia użytkowa na trzy osoby to tylko 45 mkw. Dopuszczalna granica nieprzekroczenia normatywnej powierzchni użytkowej, przy której przysługuje dodatek mieszkaniowej wynosi 30 proc., zatem w tym przypadku było to 58,5 m2. Zdaniem urzędników doszło więc do nieznacznego przekroczenia przepisowej granicy. Według ich oceny, rodzina miała wyjątkowego pecha, gdyż jej pokoje i kuchnia również były za duże (w porównaniu z całością mieszkania). Miały razem 47,87 mkw., czyli więcej niż 60 proc. powierzchni użytkowej lokalu, więc nie obejmował tego przypadku przepis pozwalający przyznać dodatek mieszkaniowy nawet wtedy, gdy metraż mieszkania jest do nawet 50 proc. większy od normatywu. Jedno dziecko było inwalidą (miało orzeczenie Powiatowego Zespołu do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności), ale bez wskazania, aby niepełnosprawny wymagał prawa do zamieszkiwania w oddzielnym pokoju, ani nie jeździł on na wózku, co zwiększałoby normatyw o kolejne 15 mkw. Tymczasem metraż wybudowanego jeszcze w okresie PRL mieszkania, jak i poszczególnych pomieszczeń, był ustalony na podstawie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.
WSA podkreślił, że ustawa o dodatkach mieszkaniowych nie zawiera definicji pojęcia "powierzchnia użytkowa". Inne akty prawne formułują na swoje potrzeby różne definicje powierzchni użytkowej. Przepisy podatkowe określają, że powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych (za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe). Przepisy o ochronie praw lokatorów zaś przez powierzchnię użytkową lokalu rozumieją powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. W tym przypadku za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. W dodatku powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 metra należy zaliczać do obliczeń w całości, o wysokości równej lub większej od 1,4 metra – tylko w połowie, a metraż o mniejszej wysokości pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
Biorąc jednak pod uwagę powyższe regulacje, dokonując wykładni pojęcia "powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego" na gruncie ustawy o dodatkach mieszkaniowych stwierdzić trzeba, że chodzi tu tylko o taką powierzchnię, którą można wykorzystywać zgodnie z normalnym sposobem korzystania z lokalu mieszkalnego – pisze w uzasadnieniu wyrok sędzia-sprawozdawca Anna Żak.
Czy zarządca budynku jest zobowiązany do potwierdzenia danych zawartych we wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego złożonego przez najemcę? - sprawdź w LEX >
Przy bardzo małej różnicy (wynoszącej 0,2 mkw.) nawet kwestia doliczenia bądź pominięcia kilku metrów tynków, ma już zasadnicze znaczenie, a zaświadczenie spółdzielni wręcz sugeruje – opierając się na danych z okresu budowy PRL-owskiego bloku, że pomiarów dokonywano w stanie surowym. Dlatego w wyroku z 6 września 2023 r. (II SA/Ke 362/23) WSA w Kielcach uznał, że urzędnicy jeszcze raz powinni wnikliwie zbadać sprawę, biorąc pod uwagę te wszystkie niuanse.
Ważny już nie tylko metraż, ale i umeblowanie
Sposób podawania informacji o mieszkaniach cały czas budzi kontrowersje (o nowych mieszkaniach pisaliśmy w tekście ustawa deweloperska PZFD UOKiK nowelizacja), a kolejne zmiany przepisów zmierzają do większej precyzji w tej kwestii i mogą rodzić kolejne spory. Dobrym przykładem jest będąca na etapie rządowych prac legislacyjnych nowelizacja ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 880), czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Zakłada ona podawanie nie tylko dokładnego metrażu i rzutów mieszkania, ale również wymiarów wyrysowanego wyposażenia. Dzięki temu klient ma łatwiej ocenić, czy mieszkanie rzeczywiście odpowiada potrzebom przyszłych mieszkańców, a przedstawiona aranżacja nie wprowadza w błąd. Projekt znajduje się obecnie na etapie rozpatrywania przez różne rządowe komitety (numer w RCL – UD361), ale jego nową wersję chwali np. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).
Cieszy nas, że w nowej wersji projektu znalazły się zmiany, o których wprowadzenie postulował PZFD. Zwiększają one przejrzystość oferty i pomagają klientom lepiej ocenić mieszkanie jeszcze przed podpisaniem umowy. Warto dodać, że rzetelna prezentacja oferty jest standardem promowanym przez PZFD w Kodeksie Dobrych Praktyk. Dotyczy to również sposobu prezentowania planów mieszkań. Zgodnie z Kodeksem meble na rzutach muszą być odwzorowane w rzeczywistej skali, by wiernie odzwierciedlać rzeczywistą funkcjonalność lokalu – podkreśla Aleksandra Krupińska, Pełnomocnik ds. Standardów PZFD.
Czytaj też w LEX: Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego - kontrowersje wokół odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
