Ulga mieszkaniowa zostaje. Problemy też
Ministerstwo Finansów wycofało się z planów ograniczenia ulgi mieszkaniowej. To dobra wiadomość dla osób posiadających więcej niż jedno mieszkanie, które nadal będą mogły z niej korzystać. Przepisy pozostają jednak niejednoznaczne. Mimo iż wydawane przez organy podatkowe interpretacje są co do zasady pozytywne, to sprzedający nieruchomości muszą uważać, by nie wpaść w pułapkę.
Chodzi o ulgę dla właścicieli sprzedających nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, którzy muszą co do zasady zapłacić 19 proc. PIT. Stanowi tak zasada ogólna określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatku nie płaci się, jeśli upłynęło pięć lat od nabycia. Jednak również przy wcześniejszej sprzedaży można go uniknąć. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 pkt 131 ustawy o PIT. Katalog tych celów jest szeroki i obejmuje m.in. zakup mieszkania, domu czy działki pod budowę.
Co dalej z ulgą mieszkaniową
W ostatnich miesiącach ulga stała się jednak przedmiotem szerszej debaty. Ministerstwo Finansów stwierdziło w 2025 r., że preferencja przestała spełniać swoje pierwotne cele. Nie służy już tylko zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatników, ale coraz częściej wykorzystywana jest przez inwestorów. - Orzecznictwo przy interpretacji pojęcia „cele mieszkaniowe” pozwala realizować własne cele mieszkaniowe jednocześnie w kilku mieszkaniach, budynkach mieszkalnych. Stąd podatnicy kupują kolejne nieruchomości, np. mieszkania w celach inwestycyjnych, a jednocześnie korzystają z ulgi mieszkaniowej - uzasadniało MF. Dlatego resort zaproponował w projekcie zmian w ustawie o PIT i CIT (druk nr UD 116), by z ulgi mógł skorzystać podatnik, który nie będzie w tym samym czasie właścicielem (współwłaścicielem) innej nieruchomości. Planowano też wyjątki dla m.in. osób nabywających nieruchomości w spadku. Pisaliśmy o tym w tekście: https://www.prawo.pl/podatki/ulga-mieszkaniowa-bedzie-ograniczona,534956.html.
W kolejnej wersji projektu z marca 2026 r. MF zaproponowało, by z ulgi można było skorzystać raz na trzy lata, by ograniczyć możliwość wielokrotnego zwolnienia z PIT w krótkich odstępach czasu. - Dzięki temu ulga nie będzie wykorzystywana jako narzędzie do powtarzalnych, inwestycyjnych sprzedaży nieruchomości bez podatku - uzasadniano.
Zmiany miały obowiązywać od 2026 r., w kolejnej wersji projektu pojawił się rok 2027. W najnowszej wersji projektu resort natomiast całkowicie się z nich wycofał.
Zobacz procedurę w LEX: Zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe >
- To oznacza, że obecnie wszystko zostaje po staremu, z ulgi mieszkaniowej można korzystać na dotychczasowych zasadach. Nadal obowiązuje dość liberalna linia interpretacyjna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zgodnie z którą ulga przysługuje również osobom posiadającym kilka nieruchomości, w tym np. jednej za granicą. Nadal można z niej korzystać w krótkich odstępach czasu. To oczywiście dobra wiadomość dla osób mających więcej niż jedną nieruchomość. Jednak z drugiej strony brak zmian w przepisach oznacza również, że aktualne pozostają dotychczasowe spory. Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej są dość niejednoznaczne, co stanowi pole do rozbieżnych interpretacji, nawet w podobnych stanach faktycznych. Przepisy nie wyznaczają granicy, kiedy mamy do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a kiedy z inwestycją. Właściciele nieruchomości muszą uważać, by nie wpaść w pułapkę – mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.
Trzeba mieć argumenty, by przekonać fiskusa
Dyrektor KIS potwierdza dotychczas, że własne cele mieszkaniowe można realizować w dwóch lokalizacjach. Przykładem jest interpretacja z 6 marca 2026 r. (nr 0115-KDIT1.4011.21.2026.1.AS). Chodziło o przypadek mężczyzny, który sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat i zamierza za to kupić dwa nowe mieszkania. Pierwsze będzie zaspokajać bezpośrednio potrzeby mieszkaniowe jego i jego małoletniego syna, a drugie - jego i jego ponad 80-letniej matki. Dyrektor KIS potwierdził, że przysługuje mu zwolnienie z PIT, bo ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe muszą się ograniczać do posiadania tylko jednej nieruchomości.
Dyrektor KIS nadal przyznaje też, że z ulga przysługuje na zakup nieruchomości w Hiszpanii, która może być wynajmowana. Najnowszy przykład to interpretacja z 31 lipca 2026 r. (nr 0115-KDIT3.4011.571.2026.1.RS). Sprawa dotyczyła mężczyzny, który sprzedał nieruchomość w Polsce przed upływem pięciu lat i planuje zakup mieszkania w Hiszpanii. Planuje spędzać tam miesiące zimowe i nie wyklucza czasowego wynajmowania, by ograniczyć koszty utrzymania. Również w tym przypadku odpowiedź była pozytywna. - Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, nie zastrzega także, że nabyte nieruchomości nie mogą być wynajmowane - stwierdził dyrektor KIS.
Jednak w piśmie z 17 czerwca 2025 r. (nr 0115-KDIT3.4011.302.2025.3.AWO) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił ulgi podatniczce, która chciała kupić mieszkanie w Hiszpanii dla celów rekreacyjnych. Kobieta wyjaśniała, że zamierza mieszkać częściowo w obu krajach, ale pracę zarobkową wykonywać w Polsce. Lokal w Hiszpanii będzie służył celom mieszkalnym i rekreacyjnym kobiety i jej rodziny. Zamierza w nim przebywać przez ok. 4-8 tygodni w roku. - Istotne jest przede wszystkim to, żeby nieruchomość nie służyła celom rekreacyjnym, a taki właśnie cel wynika z treści złożonego wniosku - zaznaczył dyrektor KIS.
Zobacz w LEX, jak złożyć wniosek o wiążącą interpretację podatkową >
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners, zwraca uwagę, że przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej nie odnoszą się w ogóle do liczby posiadanych przez podatnika nieruchomości. Podatnik może więc skorzystać z ulgi, nawet gdy jest właścicielem innych mieszkań, które może np. wynajmować czy wykorzystywać w działalności gospodarczej. - Fakt posiadania innych nieruchomości oraz ich przeznaczenie nie powinien mieć znaczenia. Każdy ma prawo się przeprowadzić. Kluczowe jest natomiast, by to w nowej nieruchomości realizował własne cele mieszkaniowe – wyjaśnia Adam Allen.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy do przeniesienia własności nieruchomości nabytego lokalu mieszkalnego doszło po upływie ustawowego terminu >
Jednak z ulgi mieszkaniowej najłatwiej skorzystać osobie, która sprzedaje jeden lokal i uzyskane pieniądze przeznacza na zakup innego, czyli de facto zamienia jeden na drugi. Dotyczy to także sytuacji, gdy ktoś sprzedaje nieruchomość w Polsce i przenosi się za granicę. - W przypadku korzystnych dla podatników interpretacji kluczowa okazuje się argumentacja, że zamierzają realizować własne cele mieszkaniowe w dwóch krajach, np. ze względów klimatycznych i zdrowotnych. Takie argumenty łatwiej jest przedstawić osobie stanu wolnego i w wieku emerytalnym, która może swobodnie zmieniać miejsce pobytu – mówi Adam Allen.
Najpierw sprzedaż starego, potem zakup nowego
Dla skorzystania z ulgi konieczne jest wydanie w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe przychodów ze sprzedaży starej nieruchomości. Spory podatkowe dotyczą również tego, czy muszą to być konkretnie pieniądze ze sprzedaży, czy mogą być inne środki. W odpowiedzi na interpelację poselską nr 12305 z października 2025 r. wiceminister finansów Jarosław Neneman zaznaczył, że warunkiem skorzystania z ulgi nie jest wydatkowanie na określone cele mieszkaniowe konkretnych, otrzymanych pieniędzy, lecz równowartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r. sygn. akt II FSK 3110/17, który orzekł o prawie do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli zostanie wydatkowana wartość przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Jednocześnie zapowiedział analizę interpretacji podatkowych odmiennych od tego stanowiska.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Wydatki na spłatę kredytu jako podstawa zastosowania ulgi mieszkaniowej >
Mimo to najnowsze interpretacje wskazują, że podatnicy nadal muszą uważać na chronologię zdarzeń, czyli najpierw sprzedać stare mieszkanie a potem kupić nowe. Przykładem jest interpretacja z 28 lipca 2026 r. (nr 0114-KDWP.4011.282.2026.1.PP). Chodziło o sytuację, w której kobieta kupiła mieszkanie w Hiszpanii 18 czerwca 2025 r., ale umowę sprzedaży starego lokalu w Polsce podpisała 31 lipca 2025 r. Dyrektor KIS uznał, że nie ma prawa do ulgi, bo warunkiem zwolnienia jest wydatkowanie przychodów z określonego, prawnie znaczącego źródła, nie zaś równowartości tych przychodów pochodzącej z innego źródła.
Czytaj też w LEX: Moc ochronna interpretacji podatkowych >
- To kolejny potwierdzenie, że przepisy dotyczące ulgi wywołują szereg wątpliwości interpretacyjnych. By ograniczyć ryzyko sporu, w sytuacjach wątpliwych warto zwrócić się z wnioskiem o interpretację indywidualną. Należy też pamiętać, że chroni ona tylko tego podatnika, który o nią wystąpił - mówi Grzegorz Grochowina.
Czytaj też w LEX: Zastosowania ulgi meldunkowej przy sprzedaży gruntu - omówienie orzecznictwa >
