Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege

Członkowie spółdzielni chcieliby zlikwidować spółdzielnię całkowicie. Na przeszkodzie stoi osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, która nie chce przekształcić spółdzielczego prawa we własność. Czy jest prawna możliwość zlikwidowania spółdzielni w takiej sytuacji?

Co by się stało, gdyby wszyscy, którzy przekształcili lokale we własność wystąpili ze spółdzielni i pozostał tylko ten jeden spółdzielca? Czy można przeprowadzić likwidację spółdzielni mieszkaniowej, w której dla 1 lokalu ustalone jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (pozostałe lokale zostały wyodrębnione w oddzielną własność)? W jaki sposób można zmusić osobę posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, do jego przekształcenia w odrębną własność?

Odpowiedź

Nie można zmusić osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do jego przekształcenia w odrębną własność.

Uzasadnienie
Nie można zmusić osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do jego przekształcenia w odrębną własność. Przepisart. 26 ust. 1 ustawy dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej u.s.m., stanowi wprost, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali– dalej u.w.l., niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Z powyższego wynika, że wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege dopiero w sytuacji, gdy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali (por. K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe, Komentarz, 4 wydanie, s. 262). Wprowadzenie ww. przepisu art. 26 ust. 1 u.s.m. wiąże się z faktem, że własność lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej może być przenoszona na inne osoby, a właściciele takich lokali nie muszą być członkami spółdzielni. Wówczas nie ma już zasobów spółdzielczych i stosowanie przepisów u.s.m. nie powinno mieć już zastosowania. Tak więc momentem decydującym o zastosowaniu u.w.l. jest wyodrębnienie z zasobów mieszkaniowych spółdzielni ostatniego mieszkania.

Z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia na członka spółdzielni lokalu w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej (współwłasność w częściach ułamkowych – art. 3 ust. 3 u.w.l.) obejmującej grunt, części budynków oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 u.w.l.); ma ona charakter przymusowy i co do zasady nie podlega zniesieniu, o jakim mowa w art. 210 k.c., dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.).

Zarząd takimi nieruchomościami wspólnymi jest wykonywany ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową jako zarząd ustawowy, zwany inaczej zarządem przymusowym choćby pozostali współwłaściciele, a więc właściciele wyodrębnionych lokali nie byli członkami tej spółdzielni.