Prowadzący działalność gospodarczą muszą respektować prawa swoich sąsiadów, zwłaszcza związane z zapewnieniem im możliwości normalnego korzystania z ich nieruchomości, zgodnie z ich przeznaczeniem. Do tego dochodzi obowiązek przestrzegania regulacji dotyczących danego rodzaju działalności, przede wszystkim w obszarze ochrony środowiska oraz prawa budowlanego. Zaniedbania w tym zakresie otwierają sąsiadom przedsiębiorcy nawet możliwość dążenia do zamknięcia jego biznesu.
Przedsiębiorcy nigdy nie działają w próżni. I nie chodzi tu jedynie o zagadnienia makroekonomiczne czy działalność ustawodawcy. W biznesie nie wolno zapominać o sąsiadach, którzy mają szereg różnego rodzaju uprawnień, związanych chociażby z faktem, iż mają oni prawo korzystać ze swoich nieruchomości. Na tym tle nieraz powstaje wiele napięć i konfliktów, a ich rozwiązanie przeważnie polega na skorzystaniu z mechanizmów prawa cywilnego oraz administracyjnego.
Immisje można rozumieć jako „oddziaływania” wynikające z korzystania z danej nieruchomości i wpływające na nieruchomości sąsiednie. Zgodnie z art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – kodeks cywilny właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W orzecznictwie wskazuje się, że oceniając przeciętną miarę immisji, należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak częstotliwość występowania zakłóceń, porę, w której zakłócenia są wywoływane, intensywność oddziaływań - długość trwania i regularność. Przy jej ocenie istotne jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe (wyrok SA w Lublinie z dnia 24 maja 2024 r., sygn. akt I ACa 1476/23).
Tym samym, jeżeli okoliczne nieruchomości nie są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, z pewnością mieszkańcy mają sporo argumentów za tym, żeby żądać od przedsiębiorcy zaprzestania wykorzystywania swojej działki w celach biznesowych. Oczywiście nie zachodzi tu żaden automatyzm. Inaczej należy oceniać prowadzenie na osiedlu domów jednorodzinnych sklepu spożywczego, a inaczej prowadzenie na tym samym osiedlu warsztatu samochodowego, tartaku czy domu weselnego. W każdym z tych przypadków mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej, ale trudno nie zauważyć, że poziom zakłóceń jest tu zupełnie inny. Zresztą w przypadku sklepu spożywczego (i wielu innych usług) działalność biznesowa może świetnie uzupełniać dominującą funkcję mieszkaniową.
Instrumentarium cywilistyczne nie jest jedynym, z którego mają możliwość korzystać sąsiedzi przedsiębiorcy, aby utrudnić mu czy wręcz uniemożliwić prowadzenie działalności gospodarczej. Sporo odpowiednich regulacji można znaleźć w prawie administracyjnym, przykładowo w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 roku – Prawo ochrony środowiska. Zgodnie z jej art. 115a w przypadku stwierdzenia przez organ ochrony środowiska, na podstawie pomiarów własnych lub pomiarów podmiotu obowiązanego do ich prowadzenia, że poza zakładem, w wyniku jego działalności, są przekroczone dopuszczalne poziomy hałasu, organ ten wydaje decyzję o dopuszczalnym poziomie hałasu.
Wydanie takiej decyzji może oznaczać dla przedsiębiorcy konieczność zastosowania technologii pozwalających na ograniczenie emisji hałasu poniżej poziomu wyznaczonych przez odpowiednie normy, wynikające z odpowiednich rozporządzeń bądź z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobnie postępuje się w przypadkach, gdy w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorca w inny sposób ingeruje w środowisko, np. emitując spaliny czy inne zanieczyszczenia.
Czy nieruchomość może służyć do biznesu?
Bardzo często konflikty między przedsiębiorcą a jego sąsiadami powstają wówczas, gdy rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej jest swego rodzaju niespodzianką dla mieszkających w okolicy. Wówczas może pojawić się pytanie, czy obiekt budowlany – np. mieszkanie – jest wykorzystywane zgodnie z jego pierwotnym przeznaczeniem. Zmiana sposobu użytkowania przeważnie wymaga dokonania zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, a niekiedy uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli przedsiębiorca nie dopełni tych formalności, może napotkać na problemy. Natomiast raczej nie należy się ich spodziewać, gdy lokal wykorzystywany przez przedsiębiorcę od razu, w założeniu, został przeznaczony na potrzeby działalności. Jest to często spotykane np. na parterach bloków mieszkalnych, gdzie lokale przeznaczane są na potrzeby biur czy świadczących różnego rodzaju usługi.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
