Po tym, jak Trybunał Konstytucyjny 2 grudnia 2025 r. orzekł w sprawie P 10/16, że praktyka polegająca na nabywaniu przez przedsiębiorstwo energetyczne prawa do korzystania z prywatnej działki przez zasiedzenie — czyli służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu — narusza Konstytucję, właściciele nieruchomości zaczęli interesować się dochodzeniem roszczeń od przedsiębiorstw przesyłowych. Mają szansę na pozytywne rozstrzygnięcia.
Mogą oni domagać się:
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu,
- odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w zakresie, w jakim to roszczenie się nie przedawniło.
Trzeba sprawdzić KW - nie każdemu przysługuje roszczenie
Podstawowym etapem przed podjęciem jakichkolwiek działań jest sprawdzenie, czy właścicielowi nieruchomości w ogóle przysługują roszczenia. Kluczowe znaczenie ma analiza księgi wieczystej. Jeżeli widnieje w niej wpis służebności przesyłu, oznacza to, że relacje z przedsiębiorcą zostały już uregulowane, a możliwość dochodzenia dalszych roszczeń jest co do zasady wyłączona.
Księga wieczysta jest punktem wyjścia. Wpis służebności przesyłu oznacza, że przedsiębiorca posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, a właściciel otrzymał lub powinien był otrzymać stosowne wynagrodzenie – wyjaśnia Agnieszka Ryznar, prezes Votum Odszkodowania S.A.
Jak radzi Agnieszka Ryznar, właściciel gruntu powinien też sprawdzić, czy nie została zawarta umowa z przedsiębiorcą przesyłowym. Taka umowa, aby była skuteczna, musi mieć formę aktu notarialnego. W przypadku nieruchomości nabytych od innej osoby warto sprawdzić, czy umowy nie zawarł poprzedni właściciel. Co prawda zawarcie umowy zazwyczaj znajduje odzwierciedlenie w księdze wieczystej, jednak w praktyce zdarzają się sytuacje, w których wpisu nie dokonano.
- Dodatkowo konieczna jest weryfikacja, czy w stosunku do nieruchomości nie została wydana decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z gruntu, tzw. „małe wywłaszczenie”, wydawana na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami – mówi Agnieszka Ryznar.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Trwałość skutków powodowanych przez decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości >
Jak tłumaczy Bartosz Bański, radca prawny z Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy, czasem zdarza się, że przedsiębiorca przesyłowy pozyskał tytuł prawny w formie decyzji administracyjnej tzw. „małego wywłaszczenia”, ale nigdy nie zapłacił odszkodowania. W takiej sytuacji, chociaż przedsiębiorca posiada tytuł prawny, to właściciel lub jego spadkobierca wciąż mogą ubiegać się o odszkodowanie, gdyż wywłaszczenie może być dokonane tylko za odpowiednim odszkodowaniem. Postępowanie w takich przypadkach procedowane jest przez odpowiedni organ.
Ustanowienie służebności przesyłu
Kolejnym krokiem jest ustanowienie służebności. Może to nastąpić albo w drodze aktu notarialnego, albo na mocy orzeczenia sądu - ta pierwsza forma w przypadku sieci przesyłowych rzadko ma zastosowanie, gdyż zwykle między stronami ma miejsce spór. Wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może domagać się właściciel nieruchomości.
Jak podaje radca prawny Izabela Libera, Kancelaria Libera i Wspólnicy, w praktyce właściciele nieruchomości, na których posadowione są już urządzenia przesyłowe — takie jak rurociągi, gazociągi czy linie elektroenergetyczne — najczęściej nie mają wyboru i występują do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności. Jest to często jedyna realna droga formalnego uregulowania statusu prawnego urządzeń i uzyskania realnej rekompensaty za możliwość korzystania przez przedsiębiorstwo z cudzych nieruchomości.
- Osoby, które jeszcze tego nie robiły, składają po prostu wniosek w tym przedmiocie do sądu w trybie art. 626 kodeksu postępowania cywilnego. Dla nich wyrok TK ma takie znaczenie, że w takim postępowaniu będą mogły bronić się przed zarzutem zasiedzenia służebności, gdyż przedsiębiorca przesyłowy nie będzie mógł doliczyć do okresu posiadania służebności okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r. Zatem nawet jeśli przedsiębiorca przesyłowy był w dobrej wierze, zasiedzenie może nastąpić najszybciej w 2028 r. – tłumaczy dr Mariusz Weiss, radca prawny w Kancelarii Prawnej Konieczny, Polak Radcowie Prawni sp.p.
Bartosz Bański wyjaśnia, że takie żądanie obejmuje nie tylko samo wynagrodzenie, lecz także ustalenie przebiegu pasa służebności oraz ewentualnych dróg dojazdowych niezbędnych do obsługi urządzeń przesyłowych. Strony mogą również szczegółowo uregulować zasady korzystania z nieruchomości - na przykład określić, kiedy i w jakich okolicznościach przedsiębiorca może wchodzić na teren działki w celu konserwacji lub naprawy infrastruktury.
Do żądania wynagrodzenia nie jest konieczne zaistnienie szkody.
- Wykazać należy korzystanie z nieruchomości bez podstawy prawnej przez przedsiębiorcę przesyłowego poprzez posadowienie i korzystanie z urządzeń przesyłowych – tłumaczy Mariusz Weiss.
Wysokość wynagrodzenia zależna jest od stopnia ingerencji w nieruchomość oraz stopnia ograniczenia właściciela w korzystaniu z nieruchomości.
- Nie ma uniwersalnej kwoty. Wynagrodzenie obliczane jest przez biegłego rzeczoznawcę na podstawie określonej metodologii. Wartością bazową dla obliczania wynagrodzenia jest wartość nieruchomości. Zawsze warto przed złożeniem wniosku zamówić prywatny operat, tak by wiedzieć o jaką kwotę wnioskować w sądzie – wskazuje mec. Weiss.
Istotną rolę odgrywa też wpływ, jaki urządzenie przesyłowe wywiera na pozostałą część nieruchomości.
- Wynagrodzenie będzie więc wyższe, gdy np. rura przebiega przez środek nieruchomości, uniemożliwiając całkowicie jej zabudowę. W niektórych przypadkach istotne znaczenie może też mieć położenie nieruchomości i jej walory krajobrazowe – zauważa Izabela Libera.
Roszczenia sięgają od kilku do kilkuset tysięcy złotych.
- Im wyższa wartość nieruchomości oraz większa uciążliwość urządzeń, tym wyższe są roszczenia właściciela – wskazuje Bartosz Bański. – Najwyższe roszczenia, z jakimi wystąpiliśmy w ramach naszej kancelarii, zostały wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego na ponad 700 tys. złotych i dotyczyły urządzeń przesyłowych posadowionych na terenach miejskich.
W przypadku roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres wsteczny istotne są terminy przedawnienia.
- Dla właścicieli będących osobami fizycznymi termin ten wynosi 6 lat, natomiast dla przedsiębiorców – 3 lata. W wyjątkowych przypadkach, gdy ingerencja w prawo własności jest szczególnie dotkliwa i przekracza wartość nieruchomości, możliwe jest również wystąpienie z roszczeniem o jej wykup – mówi Agnieszka Ryznar.
Pełnomocnicy właścicieli gruntów liczą się z oporem przedsiębiorstw przesyłowych
Przedsiębiorcy przesyłowi bronili się dotąd przede wszystkim zarzutem zasiedzenia służebności, ale po grudniowym wyroku TK nie będzie to już takie proste. Zapewne będą więc podważać moc wiążącą tego wyroku.
- Będą wskazywać na brak publikacji wyroku. Wreszcie w sprawach wznowieniowych będą również powoływać się na uchwałę SN z dnia 17 grudnia 2009 r. (sygn. III PZP 2/09) stwierdzającą, że wyroki interpretacyjne TK nie stanowią podstawy wznowienia postępowania - przypuszcza Mariusz Weiss.
Wciąż możliwa jest obrona polegająca na zgłaszaniu zarzutu zasiedzenia tytułu prawnego. Piotr Bożałkiński, radca prawny prowadzący własną kancelarię, spodziewa się, że przedsiębiorcy przesyłowi będą powoływać się na decyzje administracyjne, umowy z właścicielami urządzeń zawierane podczas podłączania urządzeń do sieci czy usuwania kolizji oraz nabycie przez właściciela nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej urządzeniami przesyłowymi.
- W ostateczności, gdy przedsiębiorca przesyłowy nie dysponuje żadnymi realnymi argumentami, zdarza się, że próbuje wykazać, iż pas służebności ma znikomy charakter, a właścicielowi należy się jedynie symboliczna kwota wynagrodzenia. W takich postępowaniach prawnicy mają więc szerokie pole do popisu - to właśnie tam często ujawnia się prawdziwy kunszt argumentacji i doświadczenie procesowe – mówi Bartosz Bański.
Czytaj też w LEX: Wejście na nieruchomość w celu budowy urządzeń przesyłowych a chwila rozpoczęcia posiadania służebności >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
