Dłuższe eksmisje mogą blokować ważne inwestycje

Resort finansów szykuje zmiany w postępowaniu egzekucyjnym w administracji – w założeniu mają one zapewnić mundurowym zajmującym służbowe mieszkania oraz ich bliskim ochronę podobną do tej, jaką mają inni najemcy. Silniejsza ochrona ma też jednak objąć eksmitowanych przy inwestycjach infrastrukturalnych, co może znacznie wydłużyć start rozbiórek i budów w razie braku dobrowolnej wyprowadzki.

Planowany na jesień projekt zmian w ustawie z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U z 2025 r. poz. 132, dalej jako „u.p.e.a.”) trafił do rządowego wykazu prac legislacyjnych (numer w RCL – UD365). Autorem projektu jest Ministerstwo Finansów i Gospodarki (MFiG). To dostosowanie do przepisów „mundurowych” wprowadzonych na jesieni. W praktyce chodzi o egzekucję prowadzoną na podstawie ustaw o Policji, Straży Granicznej, Państwowej Straży Pożarnej, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego oraz Agencji Wywiadu.

Zasadniczym celem regulacji jest zapewnienie minimalnej ochrony przed bezdomnością w toku egzekucji administracyjnej, przy jednoczesnym zachowaniu skuteczności działań egzekucyjnych państwa. Projekt zmierza do ujednolicenia standardów ochrony lokatorów w egzekucji administracyjnej i sądowej, co może istotnie wpłynąć na praktykę organów egzekucyjnych oraz obowiązki gmin. Jeżeli projekt wejdzie w życie w proponowanym kształcie, egzekucja administracyjna przestanie być obszarem o niższym standardzie ochrony mieszkaniowej, a zasada poszanowania godności człowieka znajdzie wyraźniejsze odzwierciedlenie w przepisach proceduralnych – podkreślają eksperci firmy konsultingowej PCC Poland, komentując ministerialne propozycje.

Rodziny mundurowych lepiej chronione

Resort finansów tłumaczy dokładnie, ma czym polegają nowe regulacje i w czym uzupełniają one nowelizację jesienną.

Na gruncie ustaw resortowych dodano przepisy, na mocy których w przypadku osób szczególnie chronionych, wobec których nie wydaje się decyzji o opróżnieniu lokalu mieszkalnego albo kwatery tymczasowej, organ właściwy do wydania takiej decyzji kieruje do sądu powszechnego pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego albo kwatery tymczasowej. (…). Opróżnienie lokalu nastąpi w trybie egzekucji sądowej, w której zapewniona jest minimalna ochrona przed eksmisją „na bruk”. Jednakże ustawa z dnia 12 września 2025 r. nie wprowadziła rozwiązań zapewniających ochronę przed eksmisją „na bruk”, w przypadku gdy opróżnienie lokalu następuje w trybie egzekucji administracyjnej. Takie sytuacje będą miały miejsce, gdy osoba eksmitowana nie należy do kategorii osób szczególnie chronionych albo gdy osoba eksmitowana stanie się osobą szczególnie chronioną po wydaniu decyzji o opróżnieniu lokalu - tłumaczy MFiG w uzasadnieniu projektu.

Obecnie brakuje np. możliwości wstrzymania eksmisji w okresie jesienno-zimowym (pomiędzy początkiem listopada a końcem marca). Nie ma też opcji wstrzymania eksmisji, jeżeli zobowiązanemu nie zostało wskazane tymczasowe pomieszczenie albo nie wskazano mu miejsca w noclegowni bądź schronisku dla osób bezdomnych. Taki eksmitowany nie ma obecnie również prawa do lokalu socjalnego, nie są chronione również należycie chronione pewne szczególne kategorie (np. kobiety w ciąży, małoletni, osoby z niepełnosprawnościami, ubezwłasnowolnieni, bezrobotni).

Dopuszczenie eksmisji „na bruk” bez minimalnych gwarancji wobec osób, które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, prowadzi do naruszenia zasady poszanowania godności człowieka – uderza w podniosłe tony resort finansów.

Co się zmieni w praktyce

Po zmianach przepisów egzekutor usunie osoby, o których mowa w art. 141 par. 2 u.p.e.a. (czyli zobowiązanego, członków jego rodziny i domowników oraz inne osoby zajmujące nieruchomość lub lokal) do innego lokalu (pomieszczenia), do którego tym osobom przysługuje tytuł prawny i w którym mogą zamieszkać.

Jeżeli eksmitowanemu nie będzie przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, to egzekutor nie dokona czynności do czasu, gdy gmina - na wniosek organu egzekucyjnego - nie zapewni tej osobie tymczasowego pomieszczenia. Gdyby zaś eksmitowanemu nie przysługiwało nawet prawo do tymczasowego pomieszczenia, to wtedy egzekutor usunie go do noclegowni albo schroniska dla bezdomnych, w których tymczasowego schronienia udzieli gmina na wniosek organu egzekucyjnego.

W przypadku osoby szczególnie chronionej (np. ciężarnej albo małoletniego) eksmisja byłaby możliwa dopiero wtedy, gdy zostanie zapewniony jej lokal odpowiadający wymogom lokalu socjalnego. A katalog osób szczególnie chronionych ma być zbliżony do tego, który znajdziemy w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 765). Wierzyciel skieruje wówczas powództwo do sądu powszechnego o ustalenie uprawnienia tych osób do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Podobne rozwiązanie zostało wprowadzone również w tzw. ustawach resortowych ww. ustawą z dnia 12 września 2025 r. Na gruncie tych ustaw nie wydaje się decyzji o opróżnieniu lokalu mieszkalnego albo kwatery tymczasowej, m.in. wobec kobiet w ciąży, małoletnich, a także emerytów lub rencistów spełniających kryteria do otrzymania wszelkich świadczeń z pomocy społecznej np. w formie usług, jak również świadczeń przysługujących osobom spełniającym kryteria dochodowe. W takim przypadku wierzyciel kieruje do sądu powszechnego pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego albo kwatery tymczasowej oraz o orzeczenie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Grozi nam opóźnienie wielu inwestycji

Druga grupa zmienianych przepisów dotyczy decyzji wydawanych na podstawie przepisów o inwestycjach infrastrukturalnych. Chodzi np. o ustawę z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311). To może wzbudzić kontrowersje, gdyż grozi przeciąganiem w nieskończoność eksmisji w budynkach opróżnianych z uwagi na ważne inwestycje infrastrukturalne, jak drogi, linie kolejowe czy lotniska. Gdy bowiem została wydana np. decyzja o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, to – w zakresie wysiedleń i eksmisji – stosowano do jej wykonania przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w tym art. 144. Tak wynika m.in. z art. 16 ustawy z 2003 r. Na te grupy eksmitowanych też miałyby być w pełni rozciągnięte przepisy o ochronie praw lokatorów, w tym blokada eksmisji na bruk.

Dlaczego resort finansów zdecydował się dołączyć przepisy inwestycyjne do ustaw mundurowych? W uzasadnieniu projektu nowelizacji nie ma dokładnego wytłumaczenia, ale prawdopodobnie to chęć wykonania wyroku Trybunału Konstytucyjnego (TK), czyli cichy sukces Rzecznika Praw Obywatelskich prof. Marcina Wiącka, który już wielokrotnie apelował do różnych ministrów o wykonanie wyroku z 2017 r.

Ustawy te nie nakładają na organy wydające decyzje, z których wynika nakaz opróżnienia lokalu mieszkalnego, obowiązku badania w toku prowadzonego postępowania administracyjnego, czy osoby, które mają opróżnić lokal, będą w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w szczególności z uwagi na ich np. niepełnosprawność, niepełnoletność, bezrobocie itp. – powtarza jak mantrę w swoich pismach do resortu finansów i Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji prof. Wiącek.

Chodzi o brzmienie art. 144 u.p.e.a., który odnosi się do egzekucji z nieruchomości lub lokalu (pomieszczenia) służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych zobowiązanego. Nie zawiera on jednak regulacji gwarantujących minimalną ochronę przed bezdomnością osobom, które nie są w stanie we własnym zakresie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z tym przepisem egzekutor usuwa z nieruchomości lub lokalu znajdujące się tam ruchomości i wzywa przebywające w nim osoby do jego opuszczenia, a w razie oporu może podjąć odpowiednie kroki w celu zastosowania przymusu bezpośredniego. Regulacja znajduje zastosowanie w toku egzekucji administracyjnej – tłumaczy resort finansów.

Przepis ten zakwestionował ponad osiem lat temu Trybunał Konstytucyjny (wyrok z 18 października 2017 r. sygn. akt K 27/15). Sędziowie uznali, że nie zawiera on regulacji gwarantujących minimalną ochronę przed bezdomnością osobom, które nie są w stanie we własnym zakresie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Jest więc sprzeczny z Konstytucją.

Nowelizacja jesienna „zapomniała” jednak o poprawieniu specustaw inwestycyjnych w tym zakresie.

Ustawa ta nie wprowadziła również zmian w ustawach infrastrukturalnych, które przewidują wydawanie decyzji dotyczących realizacji inwestycji infrastrukturalnych i nakładających obowiązek opróżnienia lokalu – tłumaczy MFiG.